Nie taka czarna dziura

Do niedawna biurowców w Warszawie przybywało w zawrotnym tempie, skyline zmieniał się dynamicznie, mnożyły się metry kwadratowe, a wokół ronda Daszyńskiego wyrosło nowe miasto. Ale potem przyszła pandemia, za którą podążyła wojna w Ukrainie. Zachwiały się łańcuchy dostaw, wzrosły koszty budowy i finansowania, a co najważniejsze – na scenę wkroczył home office. Deweloperzy zwolnili. – W ubiegłym roku w Warszawie oddano 240 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. W 2023 na rynek ma trafić około 60-70 tys. mkw., w 2024 – niecałe 100 tys. To na pewno wpłynie na branżę. Będziemy obserwować wyścig po powierzchnie przede wszystkim w najnowszych budynkach. Przez lata mieliśmy rynek najemcy, a teraz, jak sądzę, sytuacja trochę się zmieni. Będzie równowaga, a może nawet delikatna przewaga dewelopera – ocenia Henryk Bilski, leasing director, Strabag Real Estate.

Z podsumowania firm doradczych działających na warszawskim rynku wynika, że w budowie jest około 180-200 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych. Dla porównania, przed pandemią, w rekordowym 2019 roku było to 800 tys. mkw. – Deweloperzy przyjęli postawę wyczekującą, przesunęli terminy startu budowy części inwestycji, chcąc się przekonać, czy biura będą rzeczywiście potrzebne w takim stopniu jak wcześniej – uważa Mateusz Strzelecki, partner i szef działu Tenant Representation w Walter Herz.

Tymczasem popyt na biura wzrósł. – Absorbcja na warszawskim rynku w 2022 roku zbliżona była do rekordowego poziomu z 2019 roku, kiedy to wyniosła ponad 860 tys. mkw. – mówi Dominik Pawlak, dyrektor agencji biurowej w Avison Young. Ekspert zwraca uwagę, że popyt podbijają m.in. firmy przenoszące biznes zza naszej wschodniej granicy. Z kolei Mateusz Strzelecki wskazuje, że wzrost popytu ma związek m.in. z kumulacją dat zakończenia umów najmu, które były w minionych latach zawierane w dużo bardziej elastycznej formie. Ile czasu luka z nami zostanie? – Większość ekspertów wskazuje, że przypadnie ona na lata 2023-2024, ale jestem zdania, że będzie odczuwalna o wiele dłużej. Kiedyś w Warszawie wydawano powyżej czterdziestu pozwoleń na budowę obiektów komercyjnych rocznie. W 2021 roku przyznano tylko dwa, w zeszłym roku mieliśmy pozwolenia na siedem projektów. Nawet jeżeli cała ta podaż wejdzie na rynek, to i tak nie zaspokoi popytu, a luka podażowa (przy założeniu utrzymania się zapotrzebowania na powierzchnie biurowe) rozciągnie się na lata 2025-2026 – zapowiada Henryk Bilski.

Szacowanie ryzyka

Gołym okiem widać, że proporcje między popytem a podażą na rynku biurowym zostały mocno zachwiane, a deweloperzy nie mają szans elastycznie reagować na zapotrzebowanie najemców. Jak podaje Walter Herz, w Warszawie obecnie w budowie są: The Bridge i Vibe (Ghelamco), Lixa (Yareal) i Drucianka Campus (Liebrecht & Wood). W przygotowaniu są m.in. Upper One (Strabag Real Estate), Towarowa 22 (Echo Investment) czy The Form (Lincoln Property Company), niedawno ogłoszono też start projektu Skyliner II (Karimpol). Te ostatnie biurowce nie zostaną oddane do użytku przed 2026 rokiem. – Od dobrych kilkunastu lat nie odnotowaliśmy tak głębokiego spadku podaży. Deweloperzy i inwestorzy realizują tylko te projekty, co do których mogą być pewni, że będą komercyjnym sukcesem – ocenia Michał Żelski, dyrektor regionalny ds. wynajmu w Echo Investment. Ekspert zwraca również uwagę, że deweloperzy ograniczyli aktywność przede wszystkim w mniej atrakcyjnych i niezbyt oczywistych lokalizacjach, zaś Echo lokuje swoje projekty w centrach miast, w miejscach, z którymi nie wiąże się ryzyko. Deweloper deklaruje zatem, że nie boi się zagrożeń.

Niekomfortowa nierównowaga

Jak można się było spodziewać, luka podażowa przy dużym popycie sprawia, że trudniej negocjować stawki najmu, zmieniło się też podejście do kosztów wykończenia powierzchni. Do tej pory najemcy mogli liczyć na zrekompensowanie ceny fit-outu wakacjami czynszowymi, dziś trudniej o taką zachętę, a jeszcze trudniej o pokrycie ulgą całych nakładów na aranżację biura. Mamy też do czynienia z wydłużaniem się czasu umów – głównie z pięciu do siedmiu lat, zdarzają się już umowy 10-letnie. Ponadto firmy, jeśli już muszą zmienić biuro, rozpoczynają proces relokacji ze znacznie większym wyprzedzeniem. – Zostaliśmy już poproszeni przez klientów o spotkania w sprawie powierzchni w Upper One – projekcie, który będzie ukończony w 2026 roku. Jeśli ktoś chce zapewnić sobie miejsce w jednym z bardzo niewielu budynków znajdujących się w budowie w strefie CBD, rozmowy musi zaczynać o wiele wcześniej – podkreśla Henryk Bilski. – Przy ograniczonej ofercie dostępnych powierzchni właściciele nieruchomości mogą podnosić stawki czynszów, w efekcie obserwujemy tzw. rynek wynajmujących – ocenia Jakub Potocki, starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych w Axi Immo. Zwraca jednak uwagę, że zaniepokojeni obecną sytuacją są także deweloperzy. – Wcześniej prowadzili po kilka projektów, a obecnie mają jeden lub pozostają bez żadnego procesu, muszą się więc liczyć z uszczupleniem kadry do czasu uruchomienia nowych inwestycji – wskazuje ekspert.

Michał Żelski uważa, że przewaga popytu nad podażą na rynku biurowym nie jest komfortową sytuacją ani dla najemców, ani dla wynajmujących. – Wyobraźmy sobie, że chcemy kupić sukienkę albo garnitur. Idziemy do sklepu, a tam jest tylko jeden model, dwa kolory i wyłącznie rozmiary, które na nas nie pasują. Nawet jeśli wszystkie inne sklepy są zamknięte, u takiego sprzedawcy nic nie kupimy – uważa ekspert.

Prognoza dla popytu

Popyt w 2022 roku był wysoki, co napawało optymizmem, ale to nie musi oznaczać, że tak będzie w kolejnych latach. – Widzimy, że najemcy przygotowują się do luki podażowej. W pandemii, gdy zapowiadano zamknięcie sklepów, ludzie rzucili się na zakupy, żeby zrobić zapasy. Teraz analogiczna sytuacja jest z biurami – obserwujemy wzrost renegocjacji i przedłużeń obecnych kontraktów. To może spowodować, że luka podażowa będzie się wiązać z luką popytową. Wydaje się, że w 2024 i 2025 popyt i podaż się praktycznie zrównają, a na rynek może trafić tylko trochę więcej nowej powierzchni, niż wyniesie zapotrzebowanie – prognozuje Michał Żelski. Na rekordową liczbę renegocjacji zwraca też uwagę Mateusz Strzelecki. – Czekająca nas luka podażowa, szczególnie w Warszawie, może okazać się mniej odczuwalna, niż się zakłada. Większość decyzji klientów wiąże się ze zmniejszaniem powierzchni najmu i dostosowywaniem przestrzeni biurowych do łączenia pracy stacjonarnej ze zdalną. Wydaje się, że popyt w najbliższym roku nieznacznie spadnie, natomiast długoterminowo będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie – uważa ekspert.

Jakub Potocki zakłada, że popyt na biura w Polsce (a zwłaszcza w Warszawie) powinien się utrzymać na poziomie podobnym do tego z 2022 roku, jednak są pewne zagrożenia. – Spodziewamy się, że głównym wyznacznikiem będzie tu sytuacja gospodarcza i potencjalny kryzys, który pojawił się na horyzoncie. Możemy przypuszczać, że – w świetle znaczących zwolnień grupowych w Stanach Zjednoczonych oraz na innych dużych rynkach – sytuacja może znaleźć swoje przełożenie również na Polskę, co wpłynie na niewielkie wyhamowanie po stronie popytowej – przewiduje ekspert.

Henryk Bilski ze Strabag Real Estate nie obawia się spadku zainteresowania biurami, przynajmniej w dłuższej perspektywie. – Spodziewam się, że wysoki popyt na powierzchnię biurową jak najbardziej się utrzyma. Może ten rok nie zakończy się wynikiem tak spektakularnym, jak 2022, jednak popyt na powierzchnię biurową w Warszawie był, jest i będzie. Moim zdaniem 600-700 tys. mkw. rocznie to zdrowy poziom na stołecznym rynku – przekonuje ekspert. W jego ocenie największe zmiany zobaczymy w strukturze popytu. – Spodziewam się wysokiego (45-50 proc.) udziału renegocjacji i zwiększonego zapotrzebowania na umowy przednajmu – uważa Henryk Bilski.

Optymalizacja: kosztów i jakości

Jak wskazuje Mateusz Strzelecki z Walter Herz, skutki luki podażowej już są zauważalne. – Chodzi głównie o brak wysokiej klasy powierzchni biurowej w centrach głównych ośrodków biznesowych, z naciskiem na Warszawę i Kraków. Wiąże się to ze wzrostem stawek najmu, co kumuluje się ze wzrostem kosztów budowlanych oraz kosztów eksploatacyjnych – wyjaśnia. Ale odczuwalnie wyższe rachunki dostają także ci najemcy, którzy nie zmieniają biura. – Budynki, w których firmy są już kilka, a nawet kilkanaście lat, w minionym miesiącu wystawiły najemcom faktury z indeksacją HICP na poziomie blisko 9 proc. Do tego należy dodać opłaty eksploatacyjne, które wzrosły o 15-20 proc. A podwyższone koszty wpływają negatywnie nawet na bardzo dobrą współpracę, więc może się okazać, że po indeksacji czynszu najemca będzie mógł znaleźć za podobną (albo nawet minimalnie niższą) stawkę biuro w nowym budynku, który oferuje coś więcej niż dotychczasowy, na przykład pełną certyfikację ESG czy większą elastyczność układu biura. Z tego powodu część rynku będzie migrowała do nowych lokalizacji – przewiduje Michał Żelski. Ekspert Echa zwrócił uwagę na istotną sprawę – nowe projekty, które wkraczają obecnie w fazę realizacji, będą miały niebezpiecznie dużo przewag nad starszymi budynkami. Młodsze projekty są w pełni dostosowane do wymagań ESG, energooszczędne i lepiej dopasowane do pracy hybrydowej. Na przykład Towarowa 22 zachęca najemców wyjątkową atrakcją – zielonym terenem o powierzchni ponad hektara w środku miasta, z kolei użytkowników Upper One ogrzeje geotermia, co znacznie obniży koszty eksploatacyjne. – Dzisiaj biuro jest naprawdę bardzo świadomym wyborem – podkreśla Michał Żelski.

Biurowy makeover

Ale także starsze roczniki mają niezaprzeczalne zalety, głównie dla firm, które modyfikują swoje strategie związane z miejscem pracy i optymalizują koszty. – Na rynku zaobserwować można coraz wyraźniejszy podział na kosztowne projekty premium z długoletnimi okresami najmu oraz starsze obiekty, w których – dzięki dostosowaniu układu i standardu powierzchni – można znaleźć elastyczne formy najmu, także w centrach dużych miast – zwraca uwagę Mateusz Strzelecki. Ale starszym biurowcom, by wytrzymały konkurencję młodszych, nie wystarczy puder, konieczna będzie gruntowna przebudowa. W każdym razie wynajmujący, żeby zatrzymać najemców, będą musieli zredukować czynsze albo szybko nadrobić zaległości w zakresie ESG, przy czym ta druga strategia wydaje się bardziej perspektywiczna. – W Warszawie obserwujemy sytuację, w której część firm zdecydowała się wyjść z biurowców B-klasowych, a powierzchnie te, pomimo niższych stawek czynszu, pozostają wolne – podaje Jakub Potocki. – Już teraz widzimy trend, w którym starsze budynki są przygotowywane do kompleksowej modernizacji, a te, które z różnych względów nie znalazły się w kręgu zainteresowania najemców, zmienią swoją funkcję lub zostaną wyburzone – dodaje Dominik Pawlak.

Wyższe czynsze, dłuższe umowy

Jak podkreśla Michał Żelski, luka podażowa nie jest ani szansą, ani zagrożeniem – to wyzwanie, któremu należy sprostać. – My tych wyzwań będziemy mieli mniej niż nasi koledzy z rynku, którzy budują poza centrami miast. Nie bez powodu w 2023 i 2024 roku prawie 80 proc. nowych realizacji biurowych będzie skupione w Warszawie w CBD – podaje ekspert. Deweloperzy szukają możliwości realizowania nowych inwestycji, ale na przeszkodzie stoją im także wydłużone postępowania administracyjne i konkurencja z – chętnymi na te same działki – inwestorami PRS. – Sytuacja na rynku powoli normuje się, zarówno w zakresie kosztów budowy, jak i pozyskiwania środków na nowe projekty. Liczba inwestycji będzie rosła, natomiast popularniejsze od klasycznych biurowców staną się kompleksy typu mix-use – uważa Mateusz Strzelecki z Walter Herz.

Trudno się jednak spodziewać, żeby – ze względu na czas trwania procesu inwestycyjnego – zmiany te nastąpiły w sposób nagły. – W Warszawie przez długie lata – od 2010 do 2020 roku – mieliśmy cały czas pipeline na poziomie około 600 tys. mkw. Teraz mamy w perspektywie niecałe 200 tys. mkw. i szybko tego nie nadgonimy. Jeśli osiągniemy 300 tys. mkw. w ciągu najbliższych trzech-czterech lat, to będzie bardzo dobry wynik – twierdzi Henryk Bilski, który mimo wszystko uważa, że w dłuższej perspektywie przed biurową Warszawą jest bardzo dobrą przyszłość, widzi on też potencjał do rozwoju nowych dzielnic biznesowych.

Nowa rzeczywistość

Jak podaje Dominik Pawlak z Avison Young, w tym roku obserwujemy wzrost aktywności deweloperów w zakresie planowania nowych inwestycji na warszawskim rynku biurowym, co widać we wzroście liczby wydawanych pozwoleń na budowę i składanych wniosków. – Nowa podaż ustabilizuje rynek, którego uczestnicy zaczynają rozumieć, że ciągła presja cenowa ze strony deweloperów i systematyczny wzrost stawek najmu muszą mieć swoje granice – prognozuje Mateusz Strzelecki. Wszyscy uczestnicy rynku powinni się jednak odnaleźć w nowych realiach, bo wyższe koszty realizacji projektów będą się przekładać (w mniejszym lub większym stopniu) również na wyższe czynsze. Trzeba też pamiętać o zwiększonych wymaganiach wobec biurowców – na przykład wprowadzenie rozwiązań ze sfery ESG ma szansę zwiększyć komfort użytkowników i zmniejszyć koszty eksploatacyjne, ale wymaga również większych nakładów finansowych na etapie realizacji.

– Patrzę z ciekawością na to, co przyniesie najbliższy czas, bo rynek bardzo głęboko się przebudowuje – mówi Michał Żelski. – Doświadczyliśmy Covidu, wojny w Ukrainie, zerwania światowych łańcuchów dostaw z powodu zablokowania Kanału Sueskiego. Doszła do tego zmiana sposobu funkcjonowania najemców – jeszcze kilka lat temu home office był prawie całkiem nieznany na polskim rynku biurowym. Ale poradziliśmy sobie z tym wszystkim i mniej więcej wiemy, jak dalej funkcjonować. Wydaje się więc, że sytuacja będzie się stabilizować, a biura będą nadal potrzebne – podsumowuje Michał Żelski.