Zaufanie budowane latami

Anna Zamyłka: Może się Pan poszczycić jedną z największych pojedynczych transakcji najmu w ostatnich miesiącach – kontraktem na 14 tys. mkw. w Konstruktorska Business Centre podpisanym na dziesięć lat. Jak udało się tego dokonać w kontekście obecnej sytuacji na rynku?

Antonio Pomes, szef działu Asset Management, Golden Star Estate: Energicznie angażujemy się w działania – nie siedzimy i nie czekamy, aż pośrednicy sami się do nas zgłoszą. Ten sukces to efekt naszej strategii bycia bardzo proaktywnym na rynku.

Konstruktorska Business Centre ma dziesięć lat. Czy już można mówić, że ten obiekt się zestarzał?

KBC to bardzo piękna kobieta w kwiecie wieku, nie ma więc znaczenia, ile ma lat.

W tej samej lokalizacji – biznesowej części Mokotowa – jest wiele biurowców, które są w podobnym wieku (10-15 lat). Czy są równie piękne?

Niektóre nieruchomości ulegają stopniowej degradacji, jednak część z nich pozostaje atrakcyjna pomimo upływu lat. Na Służewcu są budynki, które – podobnie jak KBC – zostały zrealizowane w bardzo wysokim standardzie. Konstruktorska ma m.in. dwa wewnętrzne patia ze stawem, taka oaza w otoczeniu zieleni. Budynek wpisuje się w najnowsze trendy ESG, mimo że został zbudowany dziesięć lat temu. Niewiele inwestycji może poszczycić się taką jakością.

Czy biurowce na Służewcu są w stanie konkurować z tymi na Woli – dzielnicy, która od kilku lat rozwija się jako nowe centrum biznesowe?

Na Mokotowie jest wiele obiektów, które nie są konkurencyjne w stosunku do Woli. Przez „starzenie się” rozumiem tu spadek ogólnej jakości budynku – zarówno pod względem architektonicznym, jak i technologicznym oraz ekologicznym. Niektóre obiekty nie wytrzymują próby czasu. Istnieje jednak rodzaj nieruchomości najlepszych w swojej klasie, które nadal będą przyciągać nowych najemców, ponieważ oferują produkt porównywalny jakościowo z nowymi budynkami na Woli, a jednocześnie tańszy. Często nie chodzi nawet o koszty najmu, ale o wyjątkową specyfikację. Na przykład KBC oferuje 7 tys. mkw. na jednym piętrze, co jest największą powierzchnią w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Dla części firm znacznie bardziej efektywna jest taka powierzchnia na jednym poziomie niż siedem kondygnacji wieży w centrum miasta.

Jak widzi Pan przyszłość Mokotowa?

Wróżę tej dzielnicy świetlaną przyszłość. Konkurencja w ramach tej mikrolokalizacji zmieniła się, bo rynek się skurczył. Niektóre aktywa są nie do wynajęcia – stoją puste od dziesięciu lat i stały się poważnym ciężarem dla inwestorów, którzy prawdopodobnie nabyli je pięć-sześć lat temu, gdy cena była stosunkowo wysoka. Można by je przekształcić w zabudowę mieszkaniową, ale koszty konwersji prawdopodobnie nie uzasadniałyby takiej decyzji. Sądzę więc, że nadal będziemy obserwować właścicieli ponoszących spore straty lub odsprzedających obiekty w celu ewentualnej przebudowy. Liczba inwestycji mieszkaniowych na Mokotowie rośnie, bo to bardzo dobra lokalizacja dla tego typu projektów.

Jak zmieniły się oczekiwania najemców biurowych?

Na pewno oczekują oni teraz bardziej kompleksowej obsługi niż w przeszłości, więc samo sprzątanie i utrzymanie budynku już nie wystarczą. Na przykład w zeszłym roku wzięliśmy na siebie utrzymanie serwerów. Najemcom zależy na wzajemnym zaufaniu – są gotowi zapłacić za nie wynajmującemu wyższą cenę, choćby podpisując dłuższą umowę najmu.

Czy w epoce zmniejszającej się podaży trudniej czy łatwiej jest wynegocjować dłuższy kontrakt?

KBC stanowi doskonały przykład tego, jak należy podchodzić do tej kwestii. Jeszcze niedawno większość najemców szukała możliwości zmniejszenia powierzchni, a trendem było przenoszenie się do bardziej centralnych dzielnic, jak wspomniana Wola czy ogólnie CBD. W rezultacie w KBC pojawił się pustostan. Ale wykazaliśmy się aktywnością w poszukiwaniu najemców i ostatecznie każda nowa umowa została zawarta na minimum dziesięć lat i z opcją ekspansji. Jednemu z naszych nowych najemców zapewniliśmy na przykład większe zasilanie, ponieważ miał wyższe wymagania dotyczące stacji roboczych. Inna firma ma jeden z największych logotypów w Warszawie, a umieszczenie na KBC ogromnego neonu było jednym z warunków kontraktu, więc z przyjemnością się tym zajęliśmy. Zapotrzebowanie na powierzchnię naszego najnowszego najemcy w KBC było początkowo większe niż ostatecznie zapisano w umowie, ale pokazaliśmy, jak efektywniej zaplanować przestrzeń, dzięki czemu najemcy udało się zaoszczędzić do 15 proc. czynszu. Takie działania pomagają budować wzajemne zaufanie.

Czy Warszawa jest przyjemnym miejscem do życia?

Mieszkałem w pięciu różnych miastach, ale Warszawa jest moim ulubionym i uwielbiam jego klimat. Warszawa przyciąga przedsiębiorców z całego świata. Kilka lat temu większość Włochów prowadziła tu pizzerie, a dziś Włosi, których spotykam, albo robią pizzę, albo prowadzą firmy IT.

Jak lubi Pan spędzać wolny czas?

W zeszłym miesiącu za namową przyjaciół kupiłem motocykl, w sezonie planuję wycieczki za miasto.

Jako Włoch, co sądzi Pan o polskim podejściu do pracy?

Z mojego doświadczenia wynika, że Włosi są bardziej emocjonalni w biurze, natomiast Polacy podchodzą do pracy bardziej racjonalnie. Włosi prześcigają się w znajdywaniu kreatywnych rozwiązań, za to Polacy są bardziej przewidywalni, a przez to bardziej wiarygodni. Mieszanka tych dwóch charakterów byłaby ideałem.