Inwestorzy są ostrożni

Powstaje więc pytanie, jaka przyszłość rysuje się przed rynkiem produktów drugorzędnych. Jak podchodzą do nich inwestorzy? - Fundusze oportunistyczne nie mogą opierać swoich modeli biznesowych na ewentualnych spadkach rentowności, potrzebują więc aktywnego zarządzania takimi nieruchomościami. Z kolei fundusze zasadnicze szukają możliwie najlepszych nieruchomości w lokalizacjach kategorii B+ z perspektywą długoterminowego najmu - powiedział ostatnio Tristam Larder, dyrektor międzynarodowego zespołu inwestycyjnego w agencji Savills. Ale jego zdaniem na rynku dostępne są także nieruchomości drugorzędne, które nie mają dobrych perspektyw. Takimi produktami inwestorzy nie są zainteresowani.?Na rynku powierzchni biurowych w Polsce istnieje przekonanie, że najlepsze nieruchomości to te zlokalizowane w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu (CBD). Biurowce, które powstały na Mokotowie, mają mniejsze znaczenie. Natomiast te w parkach biurowych poza stolicą uważane są za drugorzędne. Na rynku powierzchni handlowych za najlepsze uważa się główne centra handlowe w pięciu największych miastach. Do tej kategorii zaliczają się również najważniejsze galerie handlowe w mniejszych miejscowościach.

Lokalni inwestorzy? Jak na lekarstwo
Podaż drugorzędnych produktów na rynku inwestycyjnym, owszem, jest, ale Europa Środkowo-Wschodnia boryka się obecnie z innym problemem. Chodzi o brak rodzimych nabywców. Patrick O'Gorman, dyrektor ds. rynków kapitałowych Europy Środkowo-Wschodniej w CBRE, tłumaczy, że obecnie na rynku są zarówno inwestorzy strategiczni, jak i tacy, którzy poszukują alternatywnych możliwości. - Ale brakuje inwestorów zainteresowanych nieruchomościami o średnim poziomie ryzyka. Produkt jest, ale nie ma chętnych do zainwestowania w takie nieruchomości. Zwykle, jest tak, szczególnie na bardziej dojrzałych rynkach, że takie nisze zapełniają rodzime przedsiębiorstwa nieruchomościowe i towarzystwa ubezpieczeniowe. A tych brakuje w większości krajów Europy Środkowo-Wschodniej - zauważa Patrick O'Gorman. Kolejnym czynnikiem ograniczającym rozwój tego rynku jest sposób wyceny takich nieruchomości. Właściciele projektów ukończonych dzięki pieniądzom pamiętającym czasy, gdy o kredyt było łatwo, czując, że ich nieruchomości znacznie straciły na wartości, ciągle nie chcą sprzedawać po cenie niższej niż koszt budowy - i tak będzie, dopóki rynek się nie odbije, powodując wymuszoną sprzedaż. Michał Ćwikliński, dyrektor, szef działu inwestycyjnego w agencji Savills, przyznaje, że ustalanie cen to znaczący problem. - Trzeba przekonywać sprzedających, bo większość sądzi, że ich nieruchomości mają rentowność na poziomie 7-7,5 proc., tymczasem jest to 8-8,5 proc. Drugorzędne nieruchomości mogą być atrakcyjne, pod warunkiem że mają jakąś zaletę - coś, co zainteresuje inwestorów. Przykładowo, Atrium International w Warszawie (dopiero co sprzedane), które wybudowano 16 lat temu, ma świetną lokalizację. Inwestor mógłby budynek zburzyć i zbudować na tej działce nowy wieżowiec. Inne można by po prostu odnowić - mówi Michał Ćwikliński. Patrick O'Gorman z CBRE zauważa, że jednak coś się zmienia w podejściu sprzedawców, ale żeby rzeczywiście dochodziło do transakcji, na rynku potrzebni są nowi gracze. W innym przypadku sprzedający muszą obniżyć swoje oczekiwania finansowe. Wielu wciąż nie dostosowało się do obecnych warunków, ale to powoli się zmienia. Wraz ze spadkiem ich oczekiwań możemy spodziewać się wzmożonej sprzedaży.

Potrzeba czasu
Jeśli właściciele nieruchomości w takich lokalizacjach, jak Mokotów, sprzedają je, myśląc, że to najlepszy moment, by uzyskać oczekiwaną przez nich cenę, to się mylą. Michał Ćwikliński zwraca uwagę, że jeśli ktoś chce sprzedać nieruchomość, to zwykle wycenia ją dużo wyżej niż cena rynkowa. Jednak, żeby sprzedać ją za taką stawkę, trzeba trafić na odpowiedni moment i właściwego nabywcę. Ale jeśli pójdzie się bezpośrednio do kupującego z zamiarem dokonania szybkiej sprzedaży, ten upomni się o znaczne obniżenie ceny. Trzeba też pamiętać, że problem nie tkwi jedynie w tym, iż dla inwestora zaproponowana cena nieprestiżowej nieruchomości może być trudna do przełknięcia, ale również w tym, że bank lub udziałowcy funduszu nie dadzą finansowania na taki zakup. Jest to oczywiście bezpośrednio związane z kryzysem strefy euro oraz koniecznością zrestrukturyzowania sektora bankowego. W ostatnim kwartale 2011 roku odnotowano rekordowo wysoką wartość inwestycji w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, ale większość z nich dotyczyła produktów z najwyższej półki. Dlatego, pomimo oczywistej atrakcyjności tego regionu, sprzedawcy drugorzędnych nieruchomości nie będą mogli zamieścić na nich tabliczek z napisem ?sprzedane" tak długo, jak długo nie zaczną stąpać twardo po ziemi.