Wzrost w cieniu kryzysu

Mimo globalnego spowolnienia gospodarczego mamy dobre wieści: rynek inwestycyjny w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (szczególnie w Polsce i w Czechach) na razie opiera się kryzysowi. - Możliwe bankructwo Grecji nie zachwiało rynkami. Po upadku Leman Brothers we wrześniu 2008 roku wszystko zamarło. Dziś sytuacja na światowych rynkach nie wywołuje już takiej paniki wśród funduszy inwestujących w nieruchomości. Dotychczas żadna transakcja nie została wstrzymana i nic nie zapowiada, że to się zmieni - przekonuje Wojciech Pisz, dyrektor grupy rynków kapitałowych Cushman & Wakefield. I dodaje, że w szczególnie dobrej sytuacji znajduje się Polska. - Pozytywne sygnały dotyczące stanu polskiej gospodarki zwracają uwagę inwestorów. Pojawiają się nowi gracze, wolumen transakcji może sięgnąć na koniec roku 2 do 2,5 mld euro. Może nawet więcej - mówi Wojciech Pisz. Z obliczeń Cushman & Wakefield wynika, że w pierwszym półroczu 2011 r. wartość transakcji sięgnęła już 960 mln euro. To o 23 proc. więcej w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego.

Na celowniku: handel
Co ciekawe, Wojciech Pisz nie jest odosobniony w swoich opiniach. Spora część deweloperów i inwestorów także z optymizmem patrzy w przyszłość. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się obiekty handlowe. - Okres stagnacji na rynku nieruchomości komercyjnych mamy za sobą. Polski rynek jest obecnie bardzo atrakcyjny dla funduszy oraz innych podmiotów inwestycyjnych. Rośnie zainteresowanie zakupem centrów handlowych. Dowód? W tym roku zawarliśmy cztery transakcje - mówi Jan Mroczka, prezes zarządu firmy Rank Progress. I tak: grupa kapitałowa Rank Progress sfinalizowała umowę sprzedaży zamojskiej Galerii Twierdza spółce połączonej z funduszem Blackstone Real Estate. Obiekt wybudowany za ok. 90 mln zł, został sprzedany za 44 mln euro netto (ok. 180 mln zł). Ten sam nabywca kupił Galerię Twierdza I oraz Park Handlowy Twierdza II w Kłodzku za 149 mln zł. Zysk z wyceny sięgnął 48 mln zł. A to nie koniec: do 30 grudnia ma zostać sfinalizowana sprzedaż Galerii Tęcza w Kaliszu. Spółka połączona z Blackstone Real Estate zapłacić ma za nią 39,8 mln euro netto. A Galeria Piastów w Legnicy ma trafić w ręce hiszpańskiej spółki Bolsa Global Quimera za 68,5 mln euro netto. Zainteresowanie obiektami Rank Progres wpisuje się w ogólną rynkową tendencję. Można wręcz powiedzieć, że centra handlowe stały się inwestycyjnym hitem ostatnich miesięcy. - Dużym zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim obiekty, które zapewniają stabilny przychód. Poza tym, na rynku handlowym nie występuje problem ze ściągalnością czynszów - zauważa Wojciech Pisz. Z najnowszych danych zebranych przez Cushman & Wakefield wynika, że transakcje dotyczące nieruchomości biurowych stanowiły 55 proc. z już zainwestowanych 960 mln euro. Ale to właśnie rynek powierzchni handlowych wyróżnił się ponad trzykrotną dynamiką wzrostu w porównaniu z pierwszym półroczem 2010 r. Inwestorzy wyłożyli na polskie centra handlowe 302 mln euro. Fundusz Carpathian wyczuł koniunkturę i sprzedał warszawskie centrum handlowe Promenada za 171 mln euro (kupujący to Atrium European Real Estate) oraz cztery mniejsze galerie: Tulipan Łódź, Kometa Toruń, Centrum Handlowe Sosnowiec oraz Centrum Handlowe Osowa w Gdańsku za 74,7 mln euro (kupujący to brytyjski fundusz Pradera). Wśród jednych z najaktywniejszych kupujących znajduje się wspomniany już amerykański fundusz Blackstone Real Estate.

Biurowce w cenie
Nie da się ukryć, że fundusze wciąż najchętniej inwestują w biurowce. W Polsce w pierwszym półroczu tego roku zawarto sześć umów na łączną kwotę ok. 528 mln euro. Największa transakcja? Przejęcie przez austriacką grupę finansową CA Immo części portfela Europolis. Analitycy z Cushman & Wakefield zauważają, że rośnie aktywność niemieckich funduszy: fundusz Deka Immobilien kupił warszawski biurowiec North Gate za 103 mln euro, Union Investment kupił Zebra Tower za 76 mln euro a IVG przejął biurowce BTC Office Center oraz Al. Ujazdowskie 10 za łączną kwotę ok. 43 mln euro. Co ciekawe, większość transakcji zawarto w I kwartale tego roku. Co będzie dalej? Prognozy są optymistyczne, ale warto wsłuchać się w głosy inwestujących. - Polska gospodarka rozwija się dobrze, ale w najbliższych miesiącach spodziewamy się zwalniania tempa ze względu na powiązania z gospodarkami innych krajów europejskich. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej zainteresowani jesteśmy tylko Polską i Czechami - mówi Fabian Hellbusch z Union Investment.

- W dalszym ciągu - poza Niemcami - Polska jest dla nas rynkiem najbardziej interesującym. Na tle innych państw wciąż prezentuje się dobrze, a jej gospodarka jest stabilna. Oczywiście obserwujemy sytuację na bieżąco. Czuć zagrożenie recesją, ale to dotyczy rynku globalnego, a nie tylko krajów, w których jesteśmy obecni. Jeśli w przyszłym roku zachowamy tempo z ostatnich dwóch, trzech lat, będziemy zadowoleni - dodaje Assem El Alami, szef międzynarodowego działu finansowania nieruchomości w Berlin Hyp.

Ostrożność przede wszystkim
Jaka będzie przyszłość rynku inwestycyjnego? Szukanie odpowiedzi przypomina wróżenie z fusów. Wciąż nie wiadomo, jak zachowają się rynki po bankructwie Grecji, co jest coraz bardziej prawdopodobnym scenariuszem. Przedstawiciele funduszy wciąż podkreślają, że inwestować nie przestaną. A na to liczą właściciele nieruchomości. - Rynek inwestycyjny jest płytszy niż był kilka lat temu. Cały czas pozostaje jednak aktywny. Nieruchomości są inwestycjami długoterminowymi, dlatego rynek inwestycyjny nie reaguje tak nerwowo jak np. rynki giełdowe, czy surowców. Niewątpliwie jednak wszelkie zawirowania mają oddźwięk na inwestycje nieruchomościowe - zauważa Jacek Wachowicz, dyrektor ds. wynajmu i sprzedaży GTC. - Biorąc pod uwagę ożywienie w branży oraz rosnące obecnie zainteresowanie nimi inwestorów zagranicznych, należy spodziewać się, że rynek ten, mimo niepewnej sytuacji na świecie, będzie perspektywiczny. Potwierdzeniem tego są nasze rozmowy o długofalowej współpracy z funduszem Blackstone Real Estate. Otrzymujemy również oferty od innych funduszy - dodaje Jan Mroczka. Warto jednak zauważyć, że fundusze podchodzą dziś do inwestowania znacznie ostrożniej. - To, że obserwujemy większe zainteresowanie nieruchomościami nie oznacza, że mamy do czynienia z boomem. Inwestorzy są bardzo ostrożni, ale w pozytywnym sensie. Po prostu koncentrują się na najlepszych nieruchomościach, a przed zakupem każdą dokładnie prześwietlają - zauważa Wojciech Pisz. Podobnego zdania jest Jacek Wachowicz. - To normalne, że wraz z rozwojem rynku, rosną oczekiwania inwestorów co do jakości nabywanych aktywów. Dlatego też proces sprawdzania nabywanej nieruchomości jest bardzo skrupulatny, a co za tym idzie, musi trochę trwać - mówi.

Bariera rozsądku
Zwiększone zainteresowanie polskimi nieruchomościami powoduje, że rośnie ich wartość. - Ale jednocześnie trzeba zauważyć, że po raz pierwszy pojawiają się różnice w wycenach w zależności od jakości nieruchomości - zauważa Wojciech Pisz. Dla najlepszych biurowców w centrum Warszawy stopy kapitalizacji są na poziomie 6,4 proc., tymczasem poza centrum wynoszą 6,75 proc. W miastach regionalnych zaś zbliżają się do 7 proc. Jeszcze większe rozbieżności widać na rynku powierzchni handlowych, gdzie stopy kapitalizacji dla najlepszych projektów wynoszą około 6,25 proc., a dla projektów o niższej jakości i słabszej strukturze najemców przekraczają nawet 10 proc. - Barierą, która powstrzymuje inwestorów od ślepego pędu w kierunku inwestowania we wszystkie możliwe nieruchomości jest bariera rozsądku. I to jest bardzo dobre dla rynku, bo dzięki temu nie grozi nam przegrzanie koniunktury - podsumowuje Wojciech Pisz.

Radosław Górecki

Współpraca: Mladen Petrov, Zuzanna Wiak

Isabelle Clerc
Head of Asset Management Real Estate, AEW Europe
Rynek inwestycyjny? Umiarkowany optymizm
W Polsce, Czechach, Rumunii i na Węgrzech zarządzamy nieruchomościami o wartości ok. 1,5 mld euro. Jest to 10 proc. naszego europejskiego portfela. Blisko połowa tych nieruchomości znajduje się w Polsce. Jak obecnie wygląda sytuacja w regionie? Stawiamy przede wszystkim na projekty handlowe i biurowe. Węgry i Rumunia to trudne rynki. W ostatnich sześciu miesiącach widoczna jest poprawa w Rumunii. Często dostajemy oferty kupna obiektów z naszego portfela, ale są to oferty dotyczące Polski i Czech. Brak dostępu do finansowania powoduje, że nie mamy ofert na nieruchomości na Węgrzech. Rynek czeski w naszej ocenie jest stabilny. Podobnie polski, ale tu problemem jest wysoki poziom zadłużenia. Reformy na Węgrzech idą w dobrą stronę, a przed Rumunią stoją kolejne wyzwania. Z kolei Czechy mogą ucierpieć w wyniku spowolnienia niemieckiej gospodarki. To samo tyczy się Polski. Te dwa kraje są bardzo powiązanie z niemiecką gospodarką. Ciekawe jest to, że rynek Europy Środkowo-Wschodniej wciąż postrzegany jest przez niektórych inwestorów jako rynek oportunistyczny. Rozmawiamy z niemieckimi i francuskimi inwestorami, ale można odczuć, że wciąż ostrożnie podchodzą do tych rynków. Jaki będzie przyszły rok? Jesteśmy ostrożni, ale raczej optymistyczni. W Polsce ruszamy z rozbudową centrum handlowego Wola Park w Warszawie. Powiększymy je o 20 tys. mkw. powierzchni handlowej - na połowę już podpisaliśmy umowy najmu.