Zaczynamy odliczanie

Ukraina nie wyszła z kryzysu obronną ręką. Zanim z zagranicy zaczęły napływać pierwsze złe wiadomości, kraj już miał dużo problemów. Ogólnoświatowy kryzys oraz jego lokalne reperkusje doprowadziły w okresie 2008-2009 do wyhamowania dynamicznej budowy w kraju, który wcześniej kojarzony był z licznymi odważnymi projektami. Kryzys zmusił deweloperów, by odłożyli swoje wizjonerskie projekty na półkę. Rynek biur w Kijowie był jednym z tych sektorów, które ucierpiały najbardziej: w czasie kryzysu czynsze - w zależności od budynku - spadły aż o 50-70 proc.

Promyk światła

Droga do poprawy sytuacji będzie dłuższa niż na innych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, które w mniejszym stopniu ucierpiały z powodu kryzysu. W ubiegłym roku zaczęły pojawiać się pewne oznaki poprawy. - Pierwsza połowa roku była dla Kijowa znakomita, choć na razie wolę zachować umiarkowany optymizm. Prognozy są obiecujące, choć nadal nie całkowicie optymistyczne - komentuje Andriej Zamkin z kijowskiego biura Jones Lang LaSalle. - Odbiliśmy się od dna i sytuacja poprawia się, lecz nie można jeszcze mówić o wzroście - dodaje. W pierwszej połowie roku podaż nowych powierzchni biurowych na rynku wyniosła niemal 45 tys. mkw., co stanowi wzrost o 53 proc. rok do roku - wynika z danych opublikowanych przez DTZ. W tym okresie w Kijowie zawarto transakcje dotyczące około 85,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza wzrost o 28 proc. W pierwszym kwartale roku spółka Central European Media Enterprises, będąca właścicielem stacji telewizyjnej 1+1, podpisała umowę najmu prawie 10,4 tys. mkw. powierzchni w Shchekavytskyi Business Center. Analitycy rynkowi i pośrednicy są zgodni co do tego, że mimo ostatnich tendencji na rynku, kryzys jeszcze nie minął. Anton Andrianow, dyrektor zarządzający spółki ISTIL Real Estate będącej deweloperem oddanego niedawno Rialto Business Center, w następujący sposób podsumowuje obecną sytuację: - Międzynarodowi najemcy byli zmuszeni w 2008 roku zredukować rozmiar swojej działalności, a teraz zaczynają powracać na ten rynek. Nadal jest to powolny proces. Bardziej aktywne są natomiast firmy lokalne. W ich przypadku oczekiwania są jednak większe, choć firmy te nie chcą za nie płacić. Dlatego zawarcie transakcji wymaga o wiele więcej czasu.

Targujemy się

W drugim kwartale roku Swedbank postanowił, że jego ukraińska centrala znajdzie się w Rialto Business Center. Bank wynajął w obiekcie 4,5 tys. mkw., stając się w ten sposób pierwszym dużym najemcą w budynku, który jest dziś wynajęty w 40 proc. Anton Adrianow jest przekonany, że do końca roku wynajęte zostanie kolejne 30-40 proc. dostępnej powierzchni. - Jako deweloper nie chcemy wynajmować naszego obiektu jak najtaniej. Najemcy są jednak wybredni. My także jesteśmy wybredni, jeżeli chodzi o to, z którymi firmami chcemy rozmawiać - mówi Anton Adrianow. Jego zdaniem, właściciele nieruchomości i najemcy powinni pod koniec roku spotkać się w połowie drogi, jeżeli chodzi o oczekiwania. Dane DTZ pokazują, że wtedy na rynku powinny znaleźć się nowe budynki o powierzchni około 22 tys. mkw., w przypadku których pod koniec roku odsetek powierzchni wolnych powinien wynieść około 10 proc. Oznacza to spadek z poziomu 12 proc. odnotowanego na koniec pierwszej połowy 2011 roku. Kto aktywnie działa na rynku? - Banki, towarzystwa ubezpieczeniowe oraz firmy finansowe analizują obecnie zajmowane przez siebie powierzchnie. Jest to dobry moment na taką analizę. Czynsze są dziś na rozsądnym poziomie - zauważa Geoff Hargreave, szef działu pośrednictwa w sektorze biur w DTZ Ukraine. Trudny okres 2008-2009 dał deweloperom czas, by spojrzeć z dystansu na problemy występujące na rynku. Brak dostępu do finansowania oraz spadek popytu to powody, dla których zamrożono realizację wielu projektów. Niektórzy deweloperzy, zachęceni boomem na rynku przed nadejściem kryzysu oraz szybkimi zyskami, nie przywiązywali uwagi do jakości swoich projektów. Dziś okazuje się, że słabe koncepcje były jednym z powodów, dla których ich realizację zawieszono. Czy deweloperzy mądrze wykorzystali czas, by udoskonalić swoje projekty? Nie do końca. Na rynku pojawiają się informacje, że w przypadku oddanych niedawno obiektów trudno znaleźć najemców, właśnie z powodu ich niskiej jakości.

Będzie wzrost?

Mimo stałej poprawy w roku 2011, uzdrowienie sytuacji na Ukrainie jest procesem delikatnym. Po spadku PKB o 14,8 proc. w 2009 roku, w roku 2010 gospodarka odnotowała wzrost o 4,2 proc. Natomiast wzrost w pierwszym kwartale roku 2011 sięgnął 5,2 proc. W czerwcu tego roku Bank Światowy podał, że w tym roku oczekuje ciągłej, choć delikatnej poprawy sytuacji, a wzrost powinien wynieść 4,5 proc. W dalszej perspektywie, w okresie 2011-13 wzrost powinien utrzymywać się w przedziale 4-5 procent. Bank podkreśla, że potencjalny wzrost byłby znacznie wyższy, gdyby wdrożono reformy podatkowe i strukturalne. Jak zmieni się sytuacja na rynku w przyszłym roku, gdy zaczną być oddawane do użytku nowe budynki? Jeżeli chodzi o czynsze, pewna podwyżka widoczna była już w pierwszej połowie 2011 roku. Ich wysokość w najlepszych obiektach wynosiła 38-42 dol. za mkw. miesięcznie. Natomiast czynsze w obiektach klasy "B" były na poziomie 23-35 dol. za mkw. W ubiegłym roku wznowiono prace nad kilkoma większymi projektami, których realizacja została zamrożona z powodu kryzysu. Po ich ukończeniu, w przyszłym roku pojawi się na rynku około 372 tys. mkw. powierzchni. Na koniec drugiej połowy roku ubiegłego, podaż powierzchni biurowych w mieście wynosiła prawie 1,2 mln mkw. Nowo oddane obiekty będą zatem stanowić wzrost powierzchni w mieście o 32 proc. Dzięki projektom takim jak 101 Tower (57,7 tys. mkw.) i Mariya BC (47,3 tys. mkw.) - oba realizowane przez lokalną spółkę KAN Development - w centrum biznesowym Kijowa powinna pojawić się tak potrzebna powierzchnia biurowa. Budynki te, wraz z kilkoma innymi obiektami realizowanymi w centrum miasta, mają też zwiększyć ilość projektów biurowych klasy "A" w mieście. Na koniec drugiej połowy ubiegłego roku, odsetek powierzchni nie wynajętych w centrum biznesowym Kijowa wynosił 7,3 proc. - Choć firmy nadal są dość wstrzemięźliwe, to zdarzają się także najemcy, którzy zwiększają zajmowaną przez siebie powierzchnię, ponieważ są przekonani do przyszłego rozwoju - mówi Andriej Zamkin. - Nadal nie spieszą się, a finalizacja transakcji może trwać do pół roku - dodaje. Lista projektów, które mają zostać oddane w tym i przyszłym roku jest zdominowana przez deweloperów lokalnych. Pod koniec roku 2009, polski deweloper Echo Investment ogłosił zamiar rozpoczęcia realizacji pierwszego projektu biurowego na Ukrainie. Firma kupiła w Kijowie działkę o powierzchni 4,3 ha, na której ma zrealizować park biznesowy, w którym docelowo będzie 100 tys. mkw. powierzchni. Jak podkreśla Geoff Hargreave z DTZ, rynek w Kijowie jest gotowy na tego rodzaju nowość. Projekt biurowy Echo Investment w Kijowie będzie realizowany w ramach spółki joint venture z firmą lokalną.Deweloperzy obiektów biurowych nadal muszą opierać się na kapitale prywatnym dla finansowania swoich projektów, ponieważ kredyty bankowe są trudno dostępne. Anton Andrianow z ISTIL Real Estate podsumowuje: - Stosunek zadłużenia do wartości projektu wynosi 60-65 proc., jeżeli projekt jest wstępnie wynajęty w przynajmniej 50 proc. Jednak najemcy boją się podpisywać wstępne umowy najmu, ponieważ obawiają się opóźnień w realizacji projektów.

Mladen Petrov