Miasta budzące się ze snu

Zapomniane miasta muszą walczyć z mitami. Pierwszy mit dotyczący Szczecina? Leży nad morzem. Mimo że blisko do Bałtyku, to miasto nie ma bezpośredniego z nim połączenia. Szczecin leży nad Odrą i jeziorem Dąbie, obejmując część Międzyodrza. Szczecin to stolica i największe miasto województwa zachodniopomorskiego. Przez wiele lat nie mogło się pochwalić ciekawymi projektami komercyjnymi. Dziś to się zmienia. Świetne położenie - blisko granicy z Niemcami - coraz częściej doceniają deweloperzy. - Szczecin przez długi czas pozostawał daleko w tyle w kwestii dynamiki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych. Stworzenie tam nowej bazy biznesowej zachęciło nas do realizacji inwestycji Brama Portowa. Atutem lokalizacji jest także niewielki dystans dzielący Szczecin od Berlina, wynoszący niespełna 150 km. Dzięki wsparciu władz miasta oraz ulgom dla inwestorów, Szczecin może być doskonałym ośrodkiem m.in. dla firm z sektora BPO - zauważa Anna Szmilewska z firmy SwedeCenter. Brama Portowa to jeden z ośmiu obiektów biurowych, które pojawią się na mapie Szczecina. Do roku 2013 będą to jeszcze projekty firm: Luarte (3,6 tys. mkw.), Eko Park (Ornament 13 tys. mkw.), CDI (w pierwszym etapie projektu Posejdon powstanie 5 tys. mkw.), Koncepta (Baltic Business Park, aż 40 tys. mkw.), SGI Baltis (Lastadia Łasztownia, 11,5 tys. mkw.), Real Kapital (Piastów Office, 21 tys. mkw.) oraz J.W. Construction (Nova Dana ok. 20,8 tys. mkw.). Natomiast dwa etapy projektu Brama Portowa przyniosą miastu ok. 11,36 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. A ta przyda się Szczecinowi, ponieważ jego łączne zasoby powierzchni biurowej wynoszą obecnie ok. 71 tys. mkw., z czego powierzchni klasy A jest jedynie ok. 19 tys. mkw. W roku 2010 największą transakcją biurową było wynajęcie przez firmę Tieto 4,6 tys. mkw. powierzchni w budynku Oxygen. Jak ocenia Jones Lang LaSalle, w Szczecinie zaczyna występować zjawisko przechodzenia firm z budynków o niskim i średnim standardzie do biurowców z wyższej półki.

Miejska pomoc
- W Szczecinie realizowanych jest obecnie wiele inwestycji, zarówno komercyjnych, jak i miejskich. Zapewniam, że powiedzenie "w Szczecinie nic się nie dzieje" to mit. By ułatwić prowadzenie biznesu uzbrajamy tereny inwestycyjne, budujemy obwodnicę i nowoczesny wjazd i wyjazd z miasta. To tylko kilka przykładów naszych działań o charakterze inwestycyjnym. Mamy społeczną akceptację na utrudnienia związane z przebudową infrastruktury. Wszyscy wiedzą, że to poprawi sytuację nie tylko drogową, ale i gospodarczą - przekonuje Dariusz Wąs, wiceprezydent Szczecina. Miasto posiada wiele terenów inwestycyjnych. Co ciekawe, może pochwalić się tym, że w 70 proc. pokryte jest planami zagospodarowania terenów (nie uwzględniając terenów leśnych i wodnych). W ofercie miasta znajduje się kilkaset hektarów gruntów - zarówno gminnych, jak i należących do właścicieli prywatnych i publicznych. Stolica województwa zachodniopomorskiego oferuje co najmniej 60 hektarów gruntów dla handlu wielkopowierzchniowego oraz tereny pod produkcję i usługi. Sama Szczecińska Strefa Ekonomiczna to 72 hektary. - Opracowaliśmy strategię rozwoju. Stworzyliśmy profesjonalne biuro obsługi inwestorów, w którym pracują dobrze przygotowani specjaliści. Staramy się, aby nasza oferta była skrojona na miarę konkretnego inwestora. Cały czas aktywnie szukamy nowych firm. Jesteśmy wszędzie tam, gdzie można zareklamować nasze miasto - zapewnia Dariusz Wąs. Efekty takiej polityki są już widoczne. Szczeciński Fundusz Pożyczkowy, który wspiera firmy regionu, tylko w pierwszym półroczu 2011 roku udzielił tylu kredytów, co przez cały rok 2009.

Miasto handlem stoi
Szczecin ominęła moda na galerie handlowe. Przez wiele lat w mieście powstało niewiele tego typu obiektów. Sytuacja się jednak zmieniła. Projekt Galeria Kaskada w Szczecinie liczy sobie już ponad 10 lat. - Był prowadzony przez kilka kadencji samorządowych. Gmina miała zostać partnerem w spółce celowej przez wniesienie do niej nieruchomości. Podkreślić należy determinację prezydenta Piotra Krzystka, który zintensyfikował działania po stronie miasta w celu zawarcia niezbędnych umów - mówi Leszek Sikora, dyrektor działu rozwoju ECE Projektmanagement Polska. Do końca 2013 roku w mieście powstać mają trzy projekty handlowe: centrum Ferio, wspomniana Kaskada oraz Outlet Park Szczecin. Niewątpliwie są one bardzo potrzebne. Na terenie Szczecina działa, co prawda, dziewięć centrów handlowych o łącznej powierzchni ok. 200 tys. mkw., jednak przekłada się to na jeden z najniższych wskaźników nasycenia powierzchnią handlową (wśród ośmiu głównych aglomeracji w Polsce) - 364 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Jak wynika z badania Jones Lang LaSalle, wskaźnik obecności na tym rynku największych i najbardziej popularnych w swoich kategoriach marek wynosi 39 proc. i jest najniższy wśród największych miast Polski. Pierwsze sklepy takich marek, jak: C&A, Van Graaf, Reserved, Empik, Intersport, Cropp, Home & You, CCC, Sephora i Rossmann zostaną otwarte pod koniec tego roku w Galerii Kaskada. - Szczecin jest prężnym ośrodkiem i największym miastem nie tylko w Zachodniopomorskiem, ale dla dużej części północno-wschodnich Niemiec. Stawia na rozwój nowoczesnych dziedzin biznesu, które pozwolą zatrzymać w regionie aktywną, młodą część populacji. Najemcy Galerii Kaskada z pewnością mogą liczyć na tych klientów - cieszy się Leszek Sikora. Spółka ECE Projekt Management obserwuje rynek szczeciński oraz inne miasta tego województwa. Nie wyklucza nowych inwestycji, ale również interesuje się przejęciami już gotowych obiektów i ich rozbudową.

Pływające miasto
- Szczecin powoli staje się prężnym ośrodkiem gospodarczym. Budujemy jednak także obiekty sportowe i kulturalne. Przykładem jest powstająca właśnie nowoczesna Filharmonia Szczecińska, oraz hala widowiskowo-sportowa - opowiada Dariusz Wąs. Władze miasta patrzą na jego rozwój w długiej perspektywie. Dlatego powstał program Floating Garden 2050. Zakłada on, że do 2050 roku Szczecin ma przekształcić się w nowoczesną ekologiczną metropolię. Do roku 2015 będą przedstawiane projekty inwestycyjne, a po tym czasie rozpocznie się ich realizacja. Urzeczywistniając tę wizję, miasto stawiać będzie na ekologię oraz jachting. Zwrócenie się w stronę Odry pozwoli na rozwój branży usługowej związanej z rozbudową marin. Port na Wyspie Grodzkiej ma pomieścić docelowo 150 jachtów. Jego budowa musi się jednak rozpocząć jak najszybciej, tak by w 2013 roku mogły odbyć się tam finały regat The Tall Chips Races. W ramach projektu Floating Garden 2050 powstać mają również atrakcyjnie położone osiedla mieszkaniowe, a co za tym idzie, również punkty usługowe, obiekty handlowe i biurowe.

Szczecin od zawsze był zwrócony w stronę rzeki. To przecież tu mieściła się jedna z najważniejszych stoczni w Polsce. Pod koniec 2010 roku prawa do użytkowania wieczystego Stoczni Szczecińskiej nabyła spółka TF Silesia. W lipcu tego roku spółka podpisała długoterminową umowę dzierżawy części obiektów stoczni ze spółką Kraftport. Ta ostatnia wydzierżawiła tereny pochylni Wulkan i Malarni wraz z nabrzeżem Wulkan i Drzetowskim oraz budynek do hali gięcia i cięcia elementów stalowych oraz budynek dawnej przychodni, który ma zostać przeznaczony na biura. Kraftport zadeklarował prowadzenie w obiektach działalności stoczniowej. Jest jednak coraz więcej wątpliwości, czy tak się stanie. Jak poinformowała gazeta ?Rzeczpospolita", w rejestrze przedsiębiorstw Kraftport nie ma wpisanej działalności związanej z budową statków. Natomiast w umowie z TF Silesia nie ma zakazu podnajmu terenów stoczni i czerpania z tego zysków. Właścicielem Kraftportu jest Fryderyk Frejowski, przedsiębiorca budowlany, który będzie mógł starać się po 12 miesiącach od zawarcia umowy o wykup dzierżawionego majątku. Rewelacje te dementuje TF Silesia, która w oświadczeniu w tej sprawie informuje, że "umowa z Kraftportem zawiera jednoznaczne zapisy, dotyczące rozpoczęcia działalności stoczniowej, i tylko stoczniowej, w ciągu sześciu miesięcy od jej podpisania. Nie rozpoczęcie do 1 marca 2012 roku przez Kraftport takiej działalności może być podstawą do podjęcia przez TFS działań zmierzających do rozwiązania powyższej umowy."

Blisko granicy
Okazuje się, że podobne do Szczecina miasta można znaleźć w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wzorzec wydaje się podobny - miejsca takie cierpią z powodu ubogiej infrastruktury lub są omijane przez deweloperów, którzy wolą działać bezpiecznie i koncentrują się na stolicach, i to niezależnie od tego, czy jest to Rosja, czy Węgry. Miasta regionalne starają się więc odnaleźć i pokazać swoje mocne strony. W tej grupie Szczecin nie jest jedynym ośrodkiem, który może odnieść korzyści z bliskości Niemiec. Siódme pod względem wielkości miasto Czech - Ústí nad Labem - jest w zbliżonej sytuacji. Podobnie jak Szczecin, od dawna stanowi zagłębie przemysłowe, lecz przez lata cierpiało z powodu niewystarczającej infrastruktury i słabych dojazdów do autostrad. - Dzisiaj Ústí nad Labem ma spore zasoby wykwalifikowanej i niedrogiej siły roboczej. Poziom bezrobocia wynosi 14 proc. Miasto znajduje się w niewielkiej odległości od Niemiec, będących największym partnerem handlowym Czech, a stan jego infrastruktury szybko się poprawia. Choć liczy około 100 tys. mieszkańców, funkcjonuje tu zaledwie jedno nowoczesne centrum handlowe. Jednocześnie stwarza to możliwości dalszego rozwoju - zauważa Ryan Wray, szef działu inwestycji agencji DTZ w Czechach. - Ústí nad Labem w przeszłości też było "w środku niczego". Jednak dzięki poprawieniu stanu infrastruktury oraz handlu ze strefą euro, zaczyna się rozwijać - dodaje.
Spójrzmy dalej na południe, na Węgry. W przypadku tego kraju, znaczenie ma wielkość. Jeśli chodzi o wynajem wysokiej jakości powierzchni biurowych, firmy międzynarodowe obecne są głównie w Budapeszcie. Tak naprawdę agencje nieruchomości nawet nie śledzą regionalnych rynków powierzchni biurowych. Jakie możliwości oferują te rynki? Stawiają głównie na produkcję. W Győr działa duży zakład produkcyjny Audi, natomiast Suzuki zainwestowało w Esztergom. Analitycy mówią też o Székesfehérvár i Sopron jako dwóch lokalizacjach, które mogą być dla inwestorów szczególnie interesujące z powodu bliskości granicy z Austrią.
W Rosji także to, co duże, jest lepsze, a biznes w znacznym stopniu koncentruje się w Moskwie. Wysoką cenę płacą za to inne regiony. - Inwestycje w pozostałych miastach tego kraju są do dziś na bardzo niskim poziomie, nawet w "drugiej stolicy" Rosji - St. Petersburgu - uważa Christopher Peters, dyrektor działu badań w moskiewskim biurze CB Richard Ellis. W Moskwie (11,4 mln mieszkańców) zrealizowano aż 84,1 procent transakcji inwestycyjnych w kraju od roku 2003, podczas gdy udział St. Petersburga, mającego niemal 5 mln mieszkańców, wynosi 9,5 procent. Dane za ostatni okres potwierdzają tę tendencję. Pierwszą połowę roku 2011 charakteryzował znaczny wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w regionie Moskwy, do poziomu 3,44 mld dolarów, co oznacza wzrost o 3,6 raza w stosunku do pierwszej połowy 2010. Dane za pierwszą połowę roku odpowiadają 87 proc. całkowitej wartości transakcji w roku 2010.

Proszę czekać!
Nic dziwnego, że w burzliwych czasach inwestorzy uważają stolice za jedyne bezpieczne regiony. Bułgarska Warna cieszyła się również zainteresowaniem inwestorów. Potem przyszedł kryzys, z powodu którego rozwój miasta stanął w miejscu. - Popyt zdecydowanie zmalał, a miasto musiało znaleźć nowe nisze, żeby zapewnić sobie długoterminowe pozycjonowanie i możliwości rozwoju biznesu - zauważa Atanas Garov, dyrektor zarządzający Colliers International Bulgaria. - Jednak w ubiegłym roku pojawiły się pozytywne oznaki, gdy spółka E.ON Bulgaria podpisała jedną z największych umów najmu w Bułgarii. Zajmie ponad 17 tys. mkw. powierzchni biurowej w nowo oddanym projekcie wielofunkcyjnym Varna Towers. Pod względem zdolności do przyciągania biznesu - zarówno bułgarskich, jak i międzynarodowych firm - miasto jeszcze nie odkryło w pełni swojego potencjału. Jedną z możliwości jest wyrobienie pozycji Warny jako istotnego zagłębia dla światowej branży outsourcingu. Wyniki naszych badań wskazują na to, że rośnie lista nowych lokalizacji w mniej znanych miastach w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, które są konkurencją dla bardziej dojrzałych miast-liderów branży BPO. Warna też znalazła się na tej liście - zauważa Atanas Garov. Jest on przekonany, że bułgarski ośrodek może wyjść poza poziom BPO i stać się dużym zagłębiem technologii. Miasto ma bowiem tradycje w zakresie usług inżynieryjnych i wyrobiło sobie pozycję drugiego po Sofii ośrodka branży IT. Tendencję tę wzmacnia atrakcyjność Warny jako nadmorskiego kurortu oraz tytuł ?Najlepszego miejsca do życia w Bułgarii", który miasto zdobyło po raz trzeci z rzędu. Czego możemy oczekiwać w najbliższej przyszłości? Atanas Garov uważa, że branża IT, usługi inżynieryjne i firmy z sektora BPO już dziś widzą potencjał Warny i uważają ją za alternatywę dla Sofii pod względem możliwości otwierania biur. Warna znalazła się więc na "krótkiej liście" opracowanej przez szereg międzynarodowych graczy i tylko kwestią czasu pozostaje, kiedy firmy wybiorą to miasto na miejsce rozwoju swojej działalności. Specjaliści nie mają jednak złudzeń. Zaniedbywane przez inwestorów miasta muszą ciężko pracować na upragniony sukces. - Przed Warną jeszcze długa droga, zanim stanie się lokalizacją wybieraną przez inwestorów instytucjonalnych - konkluduje Atanas Garov. Jego opinię śmiało można odnieść także do Szczecina i innych uśpionych miast w Europie Środkowo-Wschodniej.