W poszukiwaniu równowagi

Głos doradcy: - Budynek powinien być jak manekin: dobrze wyglądać w sukni ślubnej lub garniturze, ale także w jeansach i koszulce - mówi Tomasz Daniecki, dyrektor działu zarządzania projektami z Cushman & Wakefield. I precyzuje: - Oznacza to, że najważniejsza jest elastyczność i funkcjonalność. Mówiąc najprościej - każda nieruchomość powinna być maszyną do zarabiania pieniędzy. Stawianie dzieł architektóry - pomników, bez myślenia, jakie mają pełnić funkcje, nie ma sensu - zauważa. Głos architekta: - Bardzo ważne jest, żeby inwestorzy nie tracili kontaktu z architektami, żeby słuchali ich rad. Muszą pamiętać, że na samym końcu nie będą wynajmować tabelki w excelu, tylko istniejący budynek, który będzie oddziaływał na otoczenie - zaznacza Mariusz Rutz, architekt, współwłaściciel pracowni JSK Architekci.

Projektuj efektywnie
Czym jest efektywność komercyjna w projektowaniu? Doradcy działający na rynku nieruchomości przekonują, że to bardzo istotny element w powstawaniu każdej inwestycji. Bez odpowiedniej wiedzy i umiejętności, już na etapie planowania inwestycji można popełnić błędy, które wpłyną na przyszłą wartość nieruchomości. Od czego więc zacząć, jak uniknąć błędów? - Bardzo istotne jest, żeby do każdej inwestycji podchodzić mając na uwadze fakt, że w przyszłości będzie sprzedana. Projektowanie budynku pod konkretnego najemcę często może doprowadzić do podjęcia błędnych decyzji - przekonuje Tomasz Daniecki. Zaznacza, że w dzisiejszych czasach potrzeby najemców zmieniają się niezwykle dynamicznie. Wzrasta zapotrzebowanie na budynki, które mogą zdobyć certyfikaty ekologiczne typu LEED czy BREEAM. Coraz częściej mówi się o dostosowywaniu powierzchni biurowej do potrzeb tzw. generacji Y - pokolenia wyżu demograficznego z lat 80. To młodzi ludzie, często nazywani "pokoleniem klapek i iPodów". Dla pracodawców są dość kłopotliwi: mają wysokie oczekiwania finansowe, ale jednocześnie nie są lojalnymi pracownikami. Korzystają z nowych technologii, w pracy chcą dużej swobody i luzu. To właśnie z myślą o nich w korporacjach powstają pokoje zabaw - z wygodnymi kanapami i konsolami. Zmiany pokoleniowe oraz zmiany zachodzące w gospodarce powodują, że firmy coraz częściej potrzebują powierzchni, które można dynamicznie przekształcać. - Dotyczy to zwłaszcza firm marketingowych, branży FMCG i banków. Bardzo często w takich przedsiębiorstwach powołuje się zespoły zadaniowe, które przez stosunkowo krótki czas pracują nad konkretnym projektem. Gdy zadanie jest zakończone, pracownicy przenoszeni są do innych grup. Takie podejście do organizacji pracy ma duże przełożenie na potrzeby biurowe. Firmy działające w nowoczesny sposób będą szukać takich rozwiązań, które pozwolą im (bez większych kosztów) przystosowywać powierzchnię biurową do aktualnych potrzeb - zauważa Tomasz Daniecki.

Architekt vs. doradca
Specjaliści przekonują, że coraz częściej w proces projektowania budynku angażują się doradcy. Wszystko zmierza do tego, żeby osiągnąć jak najlepszą efektywność eksploatacyjną budynku. A do tego - jak przekonują doradcy - potrzebna jest wiedza operacyjna. Wiedza, którą posiadają zarządcy. - Bardzo często jest tak, że architekci nie mają praktycznej wiedzy dotyczącej funkcjonowania biurowców czy centrów handlowych. Po prostu nie wiedzą, jak pewne rzeczy działają. I dlatego tu potrzebne jest doświadczenie zarządców. Bo to oni najlepiej wiedzą, jakich posadzek nie instalować, jaką wybrać windę, jaką wentylację zastosować, czy wreszcie, którą elewację łatwiej wyczyścić. Te z pozoru błahe sprawy przekładają się później na efektywność eksploatacyjną budynku. Dlatego niezwykle istotną sprawą jest, żeby uwzględnić je na etapie projektu architektonicznego - zaznacza Tomasz Daniecki. Mariusz Rutz odbija piłeczkę. - Tu wszystko zależy od umiejętności pracowni architektonicznej. Oczywiście, że są na rynku pracownie, które nie potrafią dobrze projektować obiektów komercyjnych, ale są też takie, które mają na tym polu ogromne doświadczenie i świetnie czują potrzeby deweloperów. Na tym rynku widać pewną rywalizację pomiędzy architektami i doradcami. Powiem tak: wielu doradców potrafi powiedzieć co jest nie tak. Ale już nie potrafią znaleźć rozwiązania - mówi Mariusz Rutz.

Kompromisy, kompromisy
Najważniejszą sprawą jest więc poszukiwanie kompromisu pomiędzy wymogami inwestora i przyszłych użytkowników a wizją architektoniczną. - Nie do końca zgadzam się, ze stwierdzeniem, że architekci nie mają pełnej wiedzy dotyczącej komercyjnych aspektów budynków. Myślę, że architekci świetnie znają się na swoim fachu, a w połączeniu z wiedzą doświadczonego dewelopera są w stanie tworzyć atrakcyjne projekty - zarówno z punktu widzenia inwestora jak i architekta. Wiedza doradców jest potrzebna głównie inwestorom finansowym, którzy nie mają doświadczenia w procesach deweloperskich. I warto, żeby z tej wiedzy korzystali - mówi Jarosław Zagórski z Ghelamco Poland. Ten belgijski deweloper często wymieniany jest przez specjalistów od rynku nieruchomości jako firma, która odnalazła złoty środek pomiędzy dobrą architekturą a sukcesem komercyjnym. Nie brak jednak głosów, że projekty Ghelamco są do siebie bardzo zbliżone, że wyglądają jak wyjęte spod jednej sztancy. - Pracujemy z belgijską pracownią M. & J-M. Jaspers - J. Eyers & Partners. Doskonale rozumieją nasze potrzeby. Budynki, które wznieśliśmy na Mokotowie w Warszawie są do siebie podobne, ponieważ są to klasyczne biznes parki. Ich wygląd i układ wynika z potrzeb naszych najemców. Stosujemy dużo szkła, ponieważ nasi klienci chcą mieć dobrze doświetlone wnętrza. Rozkład poszczególnych pięter również podyktowany jest potrzebami użytkowników. Te wymogi muszą znajdować odzwierciedlenie w projektach, które powstają po to, aby dać pełne zadowolenie najemcom oraz inwestorom - mówi Jarosław Zagórski.

Pomnik czy maszyna
Warto się jednak zastanowić, czy poszukiwanie tzw. efektywności operacyjnej budynków, ograniczanie roli architektów nie doprowadzi do sytuacji, w której budynki komercyjne będą tylko bezdusznymi gmachami, które przyniosą satysfakcję jedynie zarządcom i księgowym. - Nie zgadzam się z takim podejściem do sprawy. Nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, żeby biurowce mogły tworzyć charakter miasta, wzbogacać przestrzeń publiczną, a jednocześnie przynosić zyski inwestorom. Wystarczy spojrzeć na warszawskie budynki Rondo 1, Warsaw Trade Tower czy wreszcie Metropolitan. To przykłady pokazujące, że dobra architektura może - a nawet powinna - iść w parze z ekonomią i funkcjonalnością - zauważa Tomasz Daniecki. W podobnym tonie wypowiada się Jarosław Zagórski z Ghelamco: - Stawianie pytania o to, czy tworzyć budynki będące pomnikami architektury, czy maszyny do zarabiania pieniędzy to próba wymuszenia wyboru pomiędzy dwoma skrajnościami. A wybór którejkolwiek skrajności nigdy nie jest decyzją dobrą. Myślę, że ambicją każdego dobrego dewelopera jest tworzyć projekty, które zdobędą uznanie w środowisku architektonicznym, a jednocześnie będą dobrymi produktami inwestycyjnymi. - Na początku lat 90 można było wynająć i sprzedać niemal każdy budynek. Dlatego powstała ogromna liczba podłych projektów. Dziś widać zmiany - oczekiwania użytkowników wymuszają na deweloperach większą dbałość o estetykę. A budynek musi kusić nie tylko ceną, ale także jakością - podsumowuje Mariusz Rutz.