Gdy dwa plus dwa równa się trzy

Rynek nieruchomości żyje kolejnymi fuzjami i przejęciami. Skala tego zjawiska zadziwiła wiele osób. Czy jednak powinniśmy być zaskoczeni? Czy firmy będą bardzo zagrożone, jeżeli recesja potrwa dłużej, niż jest to przewidywane? Odpowiedzi na te pytania udzielił nam Brian O'Brien, partner PwC, lider zespołu ?ds. sektora nieruchomości

Nathan North, Eurobuild CEE: Rynek nieruchomości żyje fuzjami i przejęciami. Dlaczego w ostatnim czasie obserwujemy ich tak wiele?
Brian O'Brien, partner PwC: To połączenie wielu czynników. Na rynku nadal czuć dużą niepewność - ale jednocześnie widać oznaki poprawy sytuacji gospodarczej. Po recesji, w czasach postkryzysowych, zawsze pojawia się wiele fuzji i przejęć. W trakcie kryzysu firmy próbują ?gasić pożary". Ale gdy tylko pojawia się cień nadziei na lepsze czasy, wiele z nich zaczyna się ekscytować. Wierzą, że fuzje i przejęcia mogą przyczynić się do szybszego rozwoju. Obecna faza konsolidacji nie jest więc zaskoczeniem. W raporcie Emerging Trends in Real Estate Europe przewidywaliśmy, że rozpocznie się ona w 2009 roku. Ostatecznie jednak proces ten zaczął się później. Powodem był utrzymujący się nastrój niepewności. Podczas kryzysu firmy odnotowały mniejsze przychody i niższy wzrost. Jest zatem potrzeba osiągnięcia efektu skali. Gdy spadają wartości aktywów, konieczna jest racjonalizacja i restrukturyzacja. Jeżeli koszty są wysokie i nie towarzyszą im odpowiednio wysokie przychody, jest to jak najbardziej uzasadnione. To, co się dzieje, nie jest niczym niezwykłym. Tendencja do konsolidacji jest w dużym stopniu cykliczna.

Czyli po prostu znajdujemy się w konsolidacyjnej fazie cyklu ekonomicznego. Czy też tym razem dzieje się coś innego - co pozostawi trwały ślad, co zmieni oblicze tego rynku?
To prawda, że w miarę przechodzenia przez każdy kolejny cykl ekonomiczny, proces globalizacji ma coraz większy zasięg. Widać, że w ciągu ostatnich 40 lat sektor nieruchomości zmienił się z branży lokalnej w globalną. Jednak zjawiska w tym sektorze napędzane są przez pieniądze i ich źródło. Głównym motorem ostatniego boomu było zadłużenie. Siłę napędową gospodarki stanowiło finansowanie dłużne. Gdy banki ponownie zaczęły udzielać kredytów, na rynku znów pojawił się kapitał i płynność. Natomiast obecnie finansowanie jest wyjątkowo skoncentrowane: duże pieniądze trafiają tylko do największych graczy światowych. Bo oni gwarantują niższe ryzyko, wynikające z większej dywersyfikacji i skali działania. Choć konsolidacja trwa już od kilku lat, dotyczyła ona głównie mniejszych funduszy. Dziś widać, że dołączają do nich też więksi gracze.

Duzi gracze łączą się z tych samych powodów?
Trzeba wprowadzić tu pewne rozróżnienie. Moim zdaniem motywem fuzji ProLogis i AMB była ekonomia skali. Chęć redukcji kosztów i zwiększenia efektywności działania, możliwość rozwoju obu firm, a nie tylko utrzymywania istniejącej bazy aktywów. Żadna z firm nie ucierpiała zbytnio z powodu kryzysu i być może chcą wyjść z niego w szybszym tempie. Z drugiej strony, połączenia CA Immo z Europolis i ING z CB Richard Ellis są raczej związane z faktem, że wiele banków pozbywa się dziś aktywów, które nie są dla nich kluczowe, w tym nieruchomości. Zbycia inwestycji przez banki należy odróżnić od wszystkich innych działań. Połączenie Jones Lang LaSalle i King Sturge wynikało z synergii między obiema firmami. Choć oczywiście warto zauważyć, że tu chodziło także o pozbycie się konkurencji i zagarnięcie większej części rynkowego tortu.

Jak duża jest dziś skala działań związanych z fuzjami i przejęciami?
Trudno w tej chwili ocenić skalę tej tendencji. Zawsze jednak występuje pewnego rodzaju efekt domina. Jestem pewien, że w tej chwili członkowie zarządów różnych firm zajmują się identyfikacją potencjalnych celów fuzji i przejęć tworząc w tym celu grupy zadaniowe. Nawet jeżeli wcześniej wiele firm o tym nie myślało, teraz zaczną to robić. Każda fuzja lub przejęcie wiąże się także z wyeliminowaniem konkurencji. Biorąc pod uwagę fakt, że sześć największych agencji uzyskuje dużą część przychodów tego rynku, po fuzji lub przejęciu jeden z kawałków tego tortu stanie się znacznie większy.

Wygląda więc na to, że występujący obecnie poziom konsolidacji przybierze na sile?
Faza konsolidacji nie będzie trwać wiecznie. Będzie widoczna, dopóki firmy nie powiedzą sobie dość i nie skoncentrują się na tym, co już posiadają. Nastąpi to prawdopodobnie wtedy, gdy zacznie się zbliżać lub nadejdzie kolejna faza boomu. Proces globalizacji będzie postępował, ale w pewnym momencie fuzje i przejęcia spowodują, że firmy skupią się na zintegrowaniu pozyskanych zasobów do osiągnięcia efektu skali.

Czy wkrótce możemy spodziewać się kolejnej dużej transakcji?
Nie będę zdziwiony, jeśli zobaczę kolejne przejęcie dużej agencji. Po fuzji King Sturge z Jones Lang LaSalle także inne agencje są na celowniku. Poza tym spodziewam się, że dużo więcej takich działań będzie miało miejsce w sektorach zarządzania funduszami, doradztwa prawnego i technicznego. Może zdarzyć się kilka niespodzianek, takich jak zakupy firm spoza podstawowych sektorów działalności ich nabywców. Może to mieć miejsce, jeżeli spółka zidentyfikuje lukę w swoich usługach, a także wówczas, gdy firmy będą chciały zdywersyfikować swoją ofertę i uczynić ją bardziej globalną. Fundusze mogą dokonywać przejęć spółek niedziałających w ich kluczowych obszarach działalności, lecz nadal będą oczekiwać zrównoważonego ryzyka.

Firmy, które przejmują konkurentów, często zaciągają kredyty w celu sfinansowania takich transakcji. Czy to nie jest ryzykowne?
Skala działalności w zakresie fuzji i przejęć nie jest dziś tak duża, żeby się tym martwić. Transakcje zawierane obecnie charakteryzują się odpowiednio niższymi stawkami w porównaniu z transakcjami zawieranymi kilka lat temu. Nie sądzę zatem, że rynek oszalał. Uważam, że cytowane na rynku wartości transakcji nie są ich dokładnym odzwierciedleniem. Na przykład podawane liczby bardzo często obejmują też wielkość zaciągniętego zadłużenia.

Czy fuzje i przejęcia powodują duże zakłócenia w działalności firm?
Głównym wynikiem fuzji w rodzaju połączenia ProLogis i AMB jest zwiększona baza aktywów. Natomiast gdy łączą się ze sobą agencje, połączeniu ulega ich własność intelektualna, co jest oczywiście bardziej skomplikowane. Firmy takie będą walczyć o zachowanie swoich kluczowych pracowników. Niektórzy mogą na przykład dostrzegać możliwość odłączenia się, założenia własnej firmy oferującej takie same usługi podobnej jakości, lecz za niższą cenę. Jeżeli fuzja nie zostanie przeprowadzona prawidłowo, niewłaściwa komunikacja może powodować właśnie takie odłączenia. A kluczowi pracownicy będą celem innych agencji. Poza tym, niestety, w przypadku każdej fuzji są ofiary w postaci zwolnień pracowników. Firmy muszą pamiętać, że nie wystarczy dostrzec początkową synergię - trzeba zachować lub zwiększyć wartość firmy; tymczasem po przeprowadzeniu fuzji następuje zwykle sporo panicznych działań. Przeprowadzone niedawno badania wykazały, że zatrważająco niska liczba - zaledwie 20-30 proc. firm - uzyskuje planowaną wartość z fuzji. Liczą na to, że dwa plus dwa wyniesie pięć. A zazwyczaj jest to mniej, czasem nawet mniej niż cztery. Jednak wszyscy zdają się myśleć, że lepiej to zrobić przed innymi. Tylko nieliczym firmom udało się stworzyć planowaną wartość. Aby jednak odnieść sukces w kolejnym cyklu ekonomicznym, fuzje są konieczne. W chwili obecnej skala jest taka, jaka jest - duże jest o wiele piękniejsze. I ten trend potrwa jeszcze przez długi czas.