Wołanie o pomoc

Władze starają się wspierać osoby zainteresowane zakupem pierwszego mieszkania lub domu. Ale Czy to wystarczy, by przywrócić do życia rynek mieszkaniowy?

Mladen Petrov

Lewicowy prezydent Boliwii Evo Morales umie dawać prezenty ślubne. Boliwijscy państwo młodzi nie muszą nawet zapraszać głowy państwa na ślub, aby otrzymać obietnicę prezentu. – Każda para nowożeńców powinna dostawać od państwa mieszkanie – stwierdził niedawno boliwijski przywódca. Szczegółów tego planu jeszcze nie ujawniono. W Polsce, kilkanaście tysięcy kilometrów od Boliwii, nie ma wprawdzie Evo Moralesa, ale i tak nowożeńcy mogą zgłosić się po pomoc. W ramach programu „Rodzina na swoim”, małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci mogą ubiegać się o dotację na zakup lub budowę pierwszego domu czy mieszkania. Gwarantowana przez państwo pożyczka udzielana jest na osiem lat w złotych i oprocentowana według niższej stawki.

Marzenia się spełniają

Około 20 proc. spośród 10 tys. mieszkań oferowanych na stronie internetowej tabelaofert.pl można kupić z pomocą rządową. Środowisko deweloperskie szacuje, że Warszawa to miasto z ubogą ofertą dotowanych mieszkań, ponieważ zaledwie 10 proc. nowych lokali kwalifikuje się do zakupu w ramach tego programu. Górną granicę cenową dla kupna 1 mkw. lokum w stolicy ustalono bowiem na 7 tys. 240 zł. 
   Co deweloperzy sądzą o tym programie, który jest realizowany od początku roku 2009? – Tego typu inicjatywy rządowe oparte na udzielaniu dotacji to rozwiązanie krótkoterminowe. Dlatego nie sądzę, by wielu deweloperów drastycznie zmieniło planowane projekty, aby znajdujące się w nich mieszkania mogły spełnić wymagania programu – wyjaśnia Mattew Freney, prezes zarządu warszawskiej spółki MT Development. Deweloper posiada w swoim portfolio dwa projekty – Poezji III i Kryształowa Aleja – w których łącznie 50 lokali kwalifikuje się do programu „Rodzina na swoim”. Do tej pory udało się sprzedać około 20 proc. 
z nich.

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich zgadza się z branżowym kolegą i dodaje, że pomysł leżący u podstaw programu jest bardzo dobry, ale jego realizacja ma wiele istotnych niedoskonałości. – Program zasadniczo faworyzuje rynek wtórny, ponieważ 75 proc. transakcji jest zawieranych właśnie tam. Ograniczenie programu do rynku pierwotnego mogłoby zagwarantować utrzymanie dużej liczby miejsc pracy i mieć pozytywny wpływ na całą gospodarkę. „Rodzina na swoim” miała szansę być czymś więcej niż tylko programem socjalnym. Mogła być programem antykryzysowym. Ale nim nie jest. Przynajmniej na razie – uważa Jarosław Szanajca. Jego firma oferuje około 500 mieszkań w czterech projektach zlokalizowanych w Warszawie, które można kupić z pomocą tego programu. Od początku roku sprzedano blisko 60. – Jest to stosunkowo mała liczba, biorąc pod uwagę, że tak wiele mieszkań dostępnych jest do sprzedaży w ramach tego programu. Zakładam, że nasi konkurenci, posiadający mniejsze projekty, sprzedali jeszcze mniej. O ile wiem, na rynku wtórnym dość powszechną praktyką jest zaniżanie ceny mieszkania. W takim przypadku nabywca opłaca resztę ceny nieruchomości pod stołem. My – jako deweloperzy – nie chcemy tak robić – mówi szef Dom Development.

Czy rynek wtórny stanowi realne zagrożenie dla deweloperów, szczególnie dziś, gdy ceny na rynku pierwotnym w całej Polsce spadły nawet do 20-30 proc.? – Prawdziwe pytanie to, czy jest na rynku dość mieszkań, by sprostać popytowi. Szacuje się, że obecnie na rynku jest około 70 tys. nowych lokali. Około 50 proc. z nich ma powierzchnię poniżej wymaganego maksimum 70 mkw., lecz nie wszystkie spełniają warunek dotyczący ceny. Na rynku jest wiele mieszkań mieszczących się w średnim przedziale cenowym, lecz czy deweloperzy chcą jeszcze obniżać ceny z 8 tys. zł? Bywa różnie – mówi Aleksander Skirmuntt, członek zarządu agencji Emmerson. Jego zdaniem, dostępna pula nowych mieszkań kwalifikujących się do uczestnictwa w programie, na dłuższą metę może okazać się niewystarczająca, szczególnie gdy weźmie się pod uwagę, że dziś klienci mogą otrzymać za swoje pieniądze klucze do wykończonych mieszkań za znacznie niższą cenę, co jest konkurencyjne wobec zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

Mieszane uczucia

Mattew Freney uważa, że programy takie, jak „Rodzina na swoim”, choć nie zmieniają rynku w sposób znaczący, mają jednak pewne pozytywne skutki. – Ludzie zainteresowani zakupem własnego mieszkania boją się zrobić pierwszy krok, a obniżka kosztów dzięki pomocy państwa daje im większą pewność siebie – komentuje szef MT Development. 
Młoda rodzina chcąca zamieszkać w pobliżu centrum miasta musi jednak obejść się smakiem. Większość projektów kwalifikujących się do uzyskania dotacji znajduje się na osiedlach powstających na Bemowie, Białołęce, Targówku czy Tarchominie. Na klientów czekają kolejne niespodzianki. „Rodzina na swoim” jest często wykorzystywanym ostatnio chwytem marketingowym. Bywa, że w rzeczywistości tylko jedno mieszkanie z całej inwestycji kwalifikuje się do zakupu w ramach programu, ale przecież liczy się przyciągnięcie do biura sprzedaży potencjalnych klientów.

Dobre wieści, złe wieści

Popularność programu rośnie z każdym miesiącem – w samym lipcu udzielono 3405 kredytów o wartości 605,4 mln zł. W czerwcu liczba zatwierdzonych pożyczek wyniosła 3105. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), nadzorujący program w ramach Funduszu Dopłat, podał że od początku roku widać wzrost jego zasięgu. Pod koniec roku 2008 szacowano, że banki udzielą około 18 tys. pożyczek o łącznej wartości 2,2 mld zł. Granicę już przekroczono. Do tej pory udzielono 16 tys. kredytów o łącznej wartości 2,7 mld zł. Nie oznacza to jednak, że program zostanie wstrzymany. Bank opracowuje nowy plan, który umożliwi kontynuację przedsięwzięcia do końca roku. Ma on zostać przedstawiony Ministerstwu Infrastruktury. Pożyczki stają się jednak coraz droższe. Widząc rosnące zainteresowanie programem, uczestniczące w nim banki zaczęły zwiększać stopę oprocentowania kredytów. W lutym stopa oprocentowania w Banku Pocztowym wynosiła 1,3 proc., obecnie – 3 proc.

Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Związek Banków Polskich przedstawiły niedawno Ministerstwu Infrastruktury „Rekomendacje dla rynku mieszkaniowego w Polsce”. Obie organizacje uważają, że program powinien być ograniczony wyłącznie do nowych mieszkań, co stymulowałoby sektor budowlany i deweloperski, a pomoc rządowa powinna być dostępna tylko w czasie kryzysu. Deweloperzy, wspierani przez bankierów, naciskają również na to, by w programie mogły uczestniczyć nie tylko osoby pozostające w związkach małżeńskich lub samotnie wychowujące dzieci. – Związek będzie nadal naciskał, by w końcu wdrożyć pewne nowe rozwiązania, dobre dla rynku – podsumowuje Jarosław Szanajca. Nieoficjalnie jednak niektórzy deweloperzy wyrażają opinię, że Ministerstwo Infrastruktury nie zechce wysłuchać głosu ich środowiska.

Ograniczona pomoc

W końcu lipca podobny program kredytów z gwarancją państwa ruszył również w Rumunii. Program „Pierwszy Dom” (Prima Casa) witano z nadzieją, że pomoże borykającym się z trudnościami, deweloperom w sprzedaży pustych mieszkań. Jedną ze wspierających to okazji była niedawna impreza Project Expo First Home Fair w Bukareszcie. Targi przyciągnęły ponad 15 tys. odwiedzających, szukających nieruchomości za przystępną cenę. Mogli oni wybierać spośród ofert 60 deweloperów. Ceny w ich stołecznych projektach wynosiły około 27 tys. euro za nowe mieszkanie o powierzchni 40 mkw.

Na realizację programu władze Rumunii przeznaczyły 1 mld dolarów. Pieniądze te mają być pożyczane na korzystnych warunkach na zakup 20 tys. mieszkań. Deweloperzy szybko przystosowują się do nowych warunków panujących na rynku. Spółka South Pacific, deweloper bukareszteńskich projektów skierowanych do nieco zamożniejszych klientów, postanowiła niedawno wkroczyć do tańszego segmentu rynku. W stolicy Rumunii spółka planuje realizować kompleks mieszkaniowy Avalon, w którym znajdą się m.in. mieszkania kwalifikujące się do zakupu w ramach programu. Powstanie w nim 20-36 lokali z jedną sypialnią oraz 16 z dwiema. Jednak przedstawiciele firmy, wypowiadając się o programie „Pierwszy Dom”, zachowują rezerwę. – Wśród deweloperów panuje opinia, że program ten nie rozwiąże wszystkich problemów. Fundusz założony przez państwo jest stosunkowo niewielki. Granica 60 tys. euro, ustalona przez władze, faworyzuje głównie osoby chcące kupować stare mieszkania – uważa Mike Hapoianu, menedżer ds. sprzedaży w South Pacific. – Deweloperzy dostosowują się do sytuacji, lecz polega to głównie na budowie mniejszych mieszkań, a nie na obniżaniu cen. Jednocześnie banki i kupujący czekają na to, co wydarzy się w przyszłości. Program cieszy się zainteresowaniem, lecz powoduje również dużą niepewność – dodaje Mike Hapoianu.

Wniosek odrzucony!

Od rozpoczęcia programu cztery uczestniczące w nim banki otrzymały około 10 tys. wniosków kredytowych, z których – jak podały rumuńskie media – odrzucono jedną czwartą. Aby zakwalifikować się do uczestnictwa w programie, nabywcy musieli zadeklarować, że będzie to ich pierwsze mieszkanie oraz że w momencie zakupu nie są zadłużeni. Dotowanego lokum nie można sprzedać przez 5 lat. Nabywcy zobowiązani są do wpłaty zaliczki w wysokości 5 proc. ceny zakupu mieszkania (która może wynosić maksymalnie 60 tys. euro) lub – jeśli chcą zakupić mieszkanie droższe – w wysokości 3 tys. euro plus różnica między kwotą 60 tys. euro oraz ceną upatrzonego przez siebie mieszkania. Banki, które zgodziły się przystąpić do programu, musiały zaakceptować oprocentowanie w wysokości 4 proc. powyżej EURIBOR dla pożyczek w euro oraz 2,5 proc. powyżej ROBOR dla pożyczek w rumuńskich lejach.

Jeszcze za wcześnie, by oceniać efekty programu lecz – zdaniem rynkowych graczy – program „Pierwszy Dom” przywraca branży poczucie pewności. Tylko w lipcu ogłoszono budowę nowych projektów, których ceny są o 1-4 proc. wyższe w porównaniu z poprzedzającym miesiącem. Niemniej jednak słychać również opinie, że „Pierwszy Dom” to tylko rozwiązanie krótkoterminowe. Krytycy programu twierdzą, że nie pomoże on rynkowi na dłuższą metę, chyba że banki zaczną oferować konkurencyjne produkty. Szanse, że tak się stanie są – przynajmniej na razie – nikłe. Niektórzy rumuńscy deweloperzy zmuszeni są sprzedawać mieszkania po niekorzystnych cenach, kiedy banki zaczynają już tracić cierpliwość. W akcie desperacji zaczęli oni przyjmować od kupujących zaliczki nawet w postaci samochodów. Tymczasem rumuńskie władze zapowiedziały, że program będzie kontynuowany również w przyszłym roku.

Piekło wynajmu

W Bułgarii zaliczek w postaci samochodów jeszcze się nie przyjmuje. – Nasz rynek mieszkaniowy nie był tak bardzo rozgrzany w momencie nadejścia kryzysu finansowego. Deweloperzy oferują już jednak alternatywy dla kredytów bankowych, które nadal bardzo trudno otrzymać – komentuje Tatiana Emilova, menedżer Działu Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami Mieszkalnymi w Colliers International Bulgaria. Deweloperzy pomagają klientom, gdyż – przynajmniej do tej pory – władze nie wyciągnęły do nich pomocnej ręki. – Sytuacja  rynkowa znacząco się zmieniła – przyznaje Tatiana Emilova. – Dziś 30-40 procent wartości nieruchomości musi być pokrywane przez samego nabywcę, co zmniejsza szanse młodych ludzi na zakup własnych czterech kątów – wyjaśnia. Deweloperzy wielokrotnie próbowali zachęcić władze do podjęcia kroków koniecznych do rozwiązania problemów młodych ludzi. Jedną z propozycji są zwolnienia podatkowe dla nabywców oraz pożyczki przynajmniej częściowo gwarantowane przez państwo. Propozycje na razie pozostają bez odzewu. Skutki uboczne są bolesne. Sprzedaż mieszkań, według badań dotyczących pierwszej połowy roku, spadła w całym kraju o 42 proc., przy czym największy spadek – o 58 proc. – odnotowano w Sofii. W tym samym okresie bułgarskie banki udzieliły o 320 proc. mniej kredytów hipotecznych niż w pierwszej połowie roku 2008.

Plan „B” i „C”

– Zespół ekspertów opracował kilka rozwiązań, które, jak dotąd, nie są wykorzystywane. Pytanie, które naprawdę należy zadać, brzmi: kto pomoże nam odbić się od dna i pokonać kryzys – uważa Rosen Plevneliev, prezes spółki developerskiej Lindner Immobilien Management. Jego firma, realizująca duży projekt Residential Park Sofia, była jedną z pierwszych, które na bułgarskim rynku wprowadziły rozwiązanie „rent-to-buy” (wynajem w celu późniejszego zakupu). Bułgarscy deweloperzy sugerują, że państwo powinno przeznaczyć do 1 mld euro w ramach specjalnego funduszu na pomoc osobom kupującym nieruchomości po raz pierwszy oraz firmom deweloperskim. Istotna część tej kwoty byłaby przeznaczona na udzielanie preferencyjnych kredytów hipotecznych z oprocentowaniem na poziomie 4 proc. Obecnie banki żądają 10-11 proc. Pomysły te popiera Krajowy Związek Nieruchomości. Czy władze wysłuchają głosu z branży? Szanse rosną, bowiem po lipcowych wyborach Rosen Plevneliev z Linder został ministrem rozwoju regionalnego i robót publicznych.