Kątem u lokatora

Podnajem – gorący temat kreowany przez agentów czy znaczący trend na rynku nieruchomości? Po kilku latach boomu najemcy zaczynają zaciskać pasa

Ewa Andrzejewska

W latach 2007-2008 na warszawskim rynku biurowym panował hurraoptymizm. Właściciele biurowców i ich najemcy wierzyli, że koniunktura utrzyma się jeszcze długo, a czynsze rosły niemalże z dnia na dzień, osiągając nieuzasadnione wysokości (w porównaniu z innymi stolicami naszej części Europy). Obecnie właściciele nieruchomości z łezką w oku wspominają stawki 40 euro za każdy z wynajętych metrów. Od kilku miesięcy najemcy szukają oszczędności, tną koszty, a zamiast zatrudniać nowych pracowników, często redukują etaty. Tym samym – potrzebują mniej powierzchni biurowej. Sposobem na zaoszczędzenie na pustym biurze jest podnajem. – Odnotowaliśmy sporadyczne przypadki, kiedy nasi najemcy zgłaszali się do nas z takimi potrzebami. Myślę, że jest to gorący temat rozdmuchany przez agentów – uważa Bartłomiej Hofman, dyrektor zarządzający spółki Europolis Real Estate Asset Management, która zarządza w Polsce m.in. biurowcami Warsaw Towers, Sienna Center, Saski Crescent, Saski Point, Bitwy Warszawskiej oraz magazynami Europolis Park Błonie i Europolis Park Poland Central. A jednak na rynku zawrzało i głośno zrobiło się o nerwowym poszukiwaniu chętnych na podnajem i o okazjach cenowych.

O tym, że podnajem mający podłoże proceduralne (dla uzyskania adresu na potrzeby rejestracji działalności nowej spółki z grupy kapitałowej) zdarza się stosunkowo często i od dawna, przypominają Andrzej Mikołajczyk, dyrektor asset management i Daniel Bienias, marketing i leasing menedżer w spółce Mahler Property Services (MPS), której udziałowcami są Mahler Project i CA Immo International. Firma MPS zarządza polskimi nieruchomościami swoich udziałowców, czyli Warszawskim Centrum Finansowym, biurowcem Wspólna 47/49 oraz kompleksem Ochota Office Park (ponad 100 tys. mkw.). – Znaczenie podnajmu na gruncie ekonomicznym, czyli wynajęcia przez głównego najemcę części lub całości objętej umową powierzchni, rośnie w okresach gorszej koniunktury gospodarczej, kiedy firmy zmuszone są ciąć koszty i szukać oszczędności. Nasilenie tego zjawiska zauważyliśmy w ostatnim kwartale ubiegłego roku – dodaje Andrzej Mikołajczyk.

Zgodzić się, czy się nie zgodzić? 
Oto jest pytanie

Jak właściciel nieruchomości reaguje, gdy najemca przychodzi z prośbą o zgodę na podnajem? Większość umów najmu reguluje te kwestie, choć do rzadkości należą bardzo precyzyjne uzgodnienia stron. – Najczęściej spotykanym modelem zapisów umownych jest deklaracja wynajmującego, że nie odmówi on zgody na podnajem bez uzasadnionych przyczyn, a to pojęcie już otwiera wiele możliwości dla stron. My zwykle staramy się nie utrudniać życia najemcom, jeśli tylko nasza zgoda nie oznacza potencjalnych kłopotów dla nas samych. Podstawowym kryterium jest kondycja finansowa i klasa podnajemcy. Finanse są głównym zmartwieniem naszego najemcy, który na podnajem się decyduje, gdyż to on pozostaje odpowiedzialny wobec wynajmującego za realizację wszelkich zobowiązań wynikających z umowy najmu. Jednak klasa i wizerunek podnajemcy to już aspekty ważne dla wizerunku całego obiektu – wyjaśnia Daniel Bienias z MPS. Bartłomiej Hofman wspomina, jak kiedyś zgodził się na podnajem lokalu firmie wykonawczej w jednym z biurowców w centrum miasta. Efekt? Panowie w ubłoconych gumowcach na korytarzach biurowca klasy „A” i… nauczka na przyszłość.

Agenci, których najemcy coraz częściej proszą o radę, zauważyli, że jeszcze do niedawna transakcje dotyczyły lokalizacji w Centralnym Obszarze Biznesu i stosunkowo niewielkich powierzchni (np. kilkudziesięciu czy kilkuset mkw.) Teraz pojawiają się podnajmy kilku tysięcy metrów. Wspominają oni przykład jednego z banków, który wynajął ponad 5 tys. mkw. na Mokotowie, by skoncentrować działalność w jednej lokalizacji. Jednak plany uległy zmianie i teraz szuka on podnajemcy dla tej powierzchni. Zresztą same agencje także ucierpiały z powodu kryzysu. Wśród firm zainteresowanych podnajmem powierzchni jest wymieniana zarówno agencja DTZ, która przeprowadziła się pod koniec 2007 roku do biurowca Lumen (kompleks Złotych Tarasów), jak i King Sturge, która podpisała umowę najmu na powierzchnię w projekcie firmy Skanska Property Poland przy al. Jana Pawła II. – W związku z szybkim rozwojem wszystkich działów nasza firma zdecydowała o przeprowadzce do nowego biura w Atrium City w czerwcu 2009 roku. W momencie podpisania umowy, w sposób zamierzony wynajęliśmy więcej powierzchni niż wówczas potrzebowaliśmy, ze względu na szybki rozwój działów Property Management i Project Management. Proces ten wynikał częściowo z połączenia King Sturge z Caledonian Project Management, ale także z rosnącej ilości pozyskiwanych projektów w obrębie całej firmy. Od początku procesu wynajmu planowaliśmy podnajem około jednej czwartej wynajmowanej powierzchni, jednak z powodu kryzysu na rynku, nasze plany rozwoju zostały spowolnione, co sprawiło, że obecnie zamierzamy podnająć więcej powierzchni. Jest to krótkotrwała reakcja na zaistniałe warunki na rynku, która pozwoli na szybkie oszczędności, ale również da większe możliwości na przyszłość. Zainteresowanym najemcom możemy zaproponować od 350 do 900 mkw. – wyjaśnia Jason Sharman, dyrektor zarządzający King Sturge Poland.

Procent czy promil

Nieformalny zespół badający rynek nieruchomości biurowych w Warszawie (w jego skład wchodzą przedstawiciele agencji nieruchomości) – Warsaw Research Forum – nie posiada dokładnych danych na temat podnajmu w obrębie stolicy. Powierzchni oferowanych do podnajmu nie uwzględniają również statystyki dotyczące pustostanów, gdyż – zgodnie z obowiązującymi umowami – zostały wynajęte pierwotnym najemcom, co nie zawsze oznacza, że są przez nich fizycznie zajęte. – Umowy podnajmu powierzchni zawiera się często w trybie „pozarynkowym”, a informacje o nich nie są ogólnie dostępne. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy zdecydowanie wzrosła ilość powierzchni przeznaczonej do podnajmu, o czym świadczy liczba ofert, które rozsyłane są do agencji. Z szacunków DTZ wynika, że w Warszawie istnieje ponad 50 tys. mkw. powierzchni, która mogłaby zostać podnajęta – wyjaśnia Anna Staniszewska, dyrektor Działu Doradztwa i  Badań Rynkowych w agencji DTZ. Wolumen transakcji najmu w 2009 – w związku z osłabieniem popytu – może spaść do poziomu około 300 tys. mkw., w stosunku do 460 tys. mkw. w 2008 roku – ocenia agencja DTZ.

Dwie strony medalu

Czy dla właścicieli biurowców podnajem stanowi konkurencję? – Podnajem zawsze jest konkurencją. Jednak na stołecznym rynku biurowym powstaje spora luka podażowa, która będzie stanowiła podstawę do odbicia się czynszów w górę w sytuacji, gdy oferta na podnajem się skończy. Myślę, że korekta w dół stawek czynszów, głównie obserwowana w centrum Warszawy, wynika z drastycznego spadku aktywności najemców, a nie z upowszechniania się podnajmu – kwituje Bartłomiej Hofman. Jego zdaniem, stawki podnajmu są o około 20-30 proc. niższe od stawek najmu oferowanych przez właścicieli budynków. – Naszym zdaniem, poziom czynszu podnajmu nie może znacząco różnić się od czynszu oferowanego na aktualnie dostępne powierzchnie w budynku. Oczywiście, czynsz podnajmu musi być nieco niższy, bo sam podnajem jest rozwiązaniem trudniejszym i mniej elastycznym dla użytkownika niż najem bezpośredni. Jednak, gdy docierają do nas oferty opiewające na kwoty o 30-50 proc. niższe od aktualnego poziomu czynszu w danym budynku, to stanowczo nie wyrażamy na to zgody – deklaruje Andrzej Mikołajczyk.

Oszczędności są jedną stroną medalu. Druga – to niedogodności. Podnajemca zawiera umowę na stosunkowo krótki okres – rok-dwa lata i rzadko ma możliwość jej przedłużenia. Ma także ograniczone prawa w porównaniu z najemcą bezpośrednim. – Firma „wchodzi” w umowę już wynegocjowaną przez najemcę i tym samym zgadza się na jej warunki. Podnajemca zajmuje powierzchnię już zaaranżowaną, a możliwości zmian są małe lub w ogóle ich nie ma – wymienia Bartosz Mierzwiak, dyrektor Działu Biur w Jones Lang LaSalle.

A jakie zagrożenia rodzi podnajem dla właścicieli budynków? Andrzej Mikołajczyk z Mahler Property Services wymienia, między innymi, dewaluację czynszów, roszczenia innych najemców dotyczące obniżek, pogorszenie wizerunku budynku, rozluźnienie kontroli nad tym, kto ma do niego dostęp oraz rozmycie kwestii odpowiedzialności za ewentualne zdarzenia.

Warszawa wychodzi obronną ręką... na razie

Sytuacja w innych stolicach naszego regionu Europy – chociażby w Kijowie czy Moskwie – jest jeszcze gorsza. – W Pradze wielkość powierzchni oferowanej na podnajem szacuje się na 15 tys. mkw. W czeskiej stolicy również prognozuje się