Pomocna dłoń

Mezzanine, leasing, fundusze – te formy i źródła finansowania nie zastąpią wprawdzie kredytu bankowego, ale mogą ułatwić jego pozyskanie. Chociaż są to pieniądze droższe, zainteresowanie nimi od kilku miesięcy wyraźnie wzrosło

Emil Górecki

W nieruchomościach nic nie zastąpi komercyjnego kredytu, zabezpieczonego hipoteką – zgodnie twierdzą starzy wyjadacze z tej branży. Bez tego typu finansowania cały rynek będzie słaby. W obliczu kłopotów sektora finansowego większość banków wstrzymała się od udzielania kredytów lub udziela ich jedynie wąskiemu gronu zaufanych klientów. Nie wiadomo, jak długo to potrwa. Może więc czas na znalezienie innego wyjścia? 
– Oczywiście, zauważam teraz większe zainteresowanie deweloperów innymi niż kredyt bankowy sposobami finansowania. Nie zastąpią one jednak kredytu, a jedynie ułatwią jego pozyskanie. Jeśli bowiem bank wymaga dziś 30-40 proc. wkładu własnego, a deweloper takich środków nie ma, to może część zastąpić podporządkowanym kredytem mezzanine lub też środkami współinwestorów, którymi mogą być różnego rodzaju fundusze – wymienia Piotr Górecki, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych agencji nieruchomości Knight Frank.

Pomostowe pieniądze

Trudności z uzyskaniem kredytu spowodowały, że zwiększył się popyt na finansowanie mezzanine i ta nisza rynkowa zaczęła być penetrowana także przez banki, które – oprócz tradycyjnych kredytów hipotecznych – udzielają też tej bardziej ryzykownej, ale i znacznie droższej pożyczki. Nie może ona jednak być ratunkiem dla upadających lub nowych firm. – Ta forma finansowania jest znana od dawna, ale od drugiej połowy 2008 roku staje się bardziej popularna. W samej Polsce jest kilka instytucji, które oferują finansowanie mezzanine, ale ponieważ obecnie nie ma większych barier w międzynarodowym przepływie kapitału, to możliwości pozyskania takiego finansowania są znacznie szersze. Można się o nie ubiegać nie tylko w Europie czy Ameryce Północnej, ale również na Bliskim Wschodzie. Jednak finansowanie mezzanine jest dwu-, trzykrotnie droższe od kredytu deweloperskiego, a oferowane dziś oprocentowanie przekracza czasem nawet 20 proc. w skali roku – mówi Piotr Górecki.

Banki, udzielając kredytów na inwestycje, wymagają, by planowane obiekty miały zapewnioną taką liczbę najemców, która zagwarantuje inwestorowi dochody wystarczające na spłatę tego kredytu i odsetek od niego. Przy tradycyjnym finansowaniu współczynnik ten powinien utrzymywać się z reguły na minimalnym poziomie. Dla uzupełnienia kapitałów własnych kredytem mezzanine projekt powinien jednak spełniać te kryteria z dodatkowym marginesem bezpieczeństwa. – Od paru miesięcy obserwujemy zwiększone zainteresowanie finansowaniem z naszego funduszu. Zgłaszają się różni deweloperzy: duzi i mali, ze wszystkich segmentów rynku. Zapytania dotyczą projektów o bardzo zróżnicowanym profilu: od sfinalizowania transakcji zakupu gruntu do wsparcia przy zakończeniu budowy. W wielu przypadkach pożyczka mezzanine miałaby zastąpić finansowanie z banku – mówi Marcin Prusaczyk, partner w firmie Griffin Advisors, która rok temu wprowadziła do Polski pierwszy fundusz mezzanine – Griffin Property Finance, skierowany do rynku nieruchomości.

Czy mezzanine może zastąpić kredyt? Jak przekonuje Marcin Prusaczyk, na krótki okres i w specjalnych sytuacjach, tak. Fundusz GPF udzielił kilku pożyczek o charakterze finansowania pomostowego w drugiej połowie 2008 roku. Banki zaskoczyły wówczas swoimi decyzjami wielu deweloperów, wycofując się z podjętych decyzji kredytowych lub odwlekając je w nieskończoność. – Pożyczki te mają charakter finansowania quasi-bankowego, gdyż na pierwszym miejscu są zabezpieczone na hipotece, przy komfortowym dla nas wskaźniku wysokości kredytu do wartości jego zabezpieczeń LTV. Oczywiście, koszt obsługi takiej pożyczki jest znaczenie wyższy, niż koszt obsługi kredytu bankowego – mówi Marcin Prusaczyk.

Fundusz GPF wyczerpał już wszystkie swoje środki – czyli 250 mln euro. Teraz trwają rozmowy o pozyskaniu nowych środków od inwestorów. – Nasz fundusz nie zmienił zasadniczo swoich oczekiwań co do zwrotu z zainwestowanego kapitału, jednak ze względu na ogólne obniżenie rentowności projektów deweloperskich, oczekujemy obecnie większego udziału w zyskach, aby osiągnąć zakładaną stopę zwrotu – mówi Marcin Prusaczyk. Co to oznacza? Dotychczas udział w zyskach kształtował się na poziomie 20-30 proc. w zależności od rentowności projektu i wielkości zaangażowania funduszu. Obecnie udział ten musiałby być na poziomie przekraczającym 30 proc. aby uzyskać zakładaną stopę zwrotu i skompensować zwiększone ryzyko inwestycyjne. Jednak ze względu na bardzo ograniczoną dostępność finansowania bankowego, niewiele projektów kwalifikuje się do uzyskania finansowania mezzanine. 

Fundusz Griffin Advisors od połowy zeszłego roku ma w Polsce konkurencję w postaci skandynawskiej firmy Catella Property Group, która jednak na razie nie przeprowadziła w kraju żadnej transakcji. Finansowanie mezzanine oferuje także BRE Bank.

Kolejnym sposobem na pozyskanie części niezbędnego kapitału mogą być fundusze inwestycyjne, które przygotowują się do kupowania nieruchomości w transakcjach typu forward, uzgadniając ich warunki w czasie trwania budowy i wypłacając deweloperowi środki wraz z postępem robót. Na dotychczasowym rynku transakcje forward przeważnie wiązały się z zakupami portfela nieruchomości, gdzie co najmniej jedna z nieruchomości była w budowie. W obecnych warunkach może to być pewna forma finansowania nowych projektów. – Widać już zwiększone zainteresowanie funduszy inwestowaniem w nieruchomości, ale ich oczekiwania cenowe są różne od oczekiwań potencjalnych sprzedających. Te różnice to nawet 100-150 punktów bazowych w stopach kapitalizacji. W krótkiej perspektywie ceny polskich nieruchomości już spadły, ale nie tak drastycznie jak w Zachodniej Europie. Ograniczeniem w przyszłości może też być ilość projektów inwestycyjnych, bo wiele przedsięwzięć się nie rozpocznie. Natomiast teraz trwa wyczekiwanie na pierwsze transakcje, które wyznaczą nowy poziom stóp kapitalizacji – mówi Piotr Górecki.

Płynie orientalny kapitał

Obecne warunki rynkowe sprzyjają rozwojowi działalności różnego rodzaju funduszy alternatywnych możliwości (opportunity funds), które oczekują wyższych zwrotów, ale w zamian za zwiększone ryzyko inwestycji. Duża część funduszy pochodzi z Wielkiej Brytanii, USA i Niemiec. Mniej kapitału pojawia się z Hiszpanii i Irlandii, gdzie zapaść na rynku finansowym i towarzyszący jej kryzys sektora nieruchomości wydają się najsilniejsze. Natomiast na petrodolary z Bliskiego Wschodu jest dużo chętnych z państw różnych części świata. – W przyciąganiu kapitału jesteśmy jednak konkurencyjni. Dziś Warszawa, jako miejsce do inwestowania, jest wymieniana obok takich miast jak Londyn czy Paryż – przekonuje Piotr Górecki.

Zwiększone zainteresowanie zauważają też instytucje oferujące leasing nieruchomości. Jednak według przedstawiciela Knight Frank, konstrukcja leasingu wyklucza lub znacznie ogranicza przydatność tej formy finansowania nieruchomości dla rynku inwestycyjnego i – co najwyżej – może wspomóc utrzymanie płynności dewelopera lub inwestora. – Wiąże się to z przeniesieniem własności nieruchomości na leasingodawcę oraz z czasem trwania tej umowy. Zawiera się ją najczęściej na minimum dziesięć lat, co dla typowego dewelopera jest okresem nie do przyjęcia. Zaletą tej formy pozyskania kapitału jest to, że nie jest ona wyraźnie droższa od kredytu – mówi Piotr Górecki.

Wynajmij swoje biuro

Według Związku Polskiego Leasingu, w zeszłym roku na polskim rynku liderem pod względem wartości leasingu nieruchomości była firma ING Lease. Zawarła 160 umów o łącznej wartości prawie 1 mld 373 mln zł netto. Inni główni gracze w Polsce to Bankowy Fundusz Leasingowy, BGŻ Leasing, BRE Leasing, Fortis Lease Polska, Millennium Leasing, Pekao Leasing i Raiffeisen Leasing Polska. Według ZPL, firmy te, łącznie z mniejszymi graczami na rynku, przejęły od klientów nieruchomości o łącznej wartości 2 mld 868 mln zł. Statystyka ZPL nie uwzględnia m.in. firmy LHI Leasing, która w zeszłym roku wystąpiła z organizacji. – Część deweloperów jest dzisiaj zmuszona do dłuższego trzymania swoich projektów w portfelach, mimo że budowała je z nadzieją na szybką sprzedaż i zysk. Transakcje sprzedaży takich nieruchomości powołanym przez nas spółkom celowym i wzięcie tych nieruchomości w leasing uwalniają kapitał deweloperów oraz pozwalają zaangażować go w inne przedsięwzięcia. Ale nieruchomości takie muszą spełniać określone warunki, by można było przeprowadzić transakcję. Chodzi o dobrą lokalizację, standard budynku czy odpowiedni dobór najemców, okres i poziom najmu – wymienia Robert Mandżunowski, dyrektor zarządzający LHI Leasing.

Deweloprzy mogą w podobny sposób „upłynnić” kapitał zamrożony w projekcie, który nie jest jeszcze gotowy. Zawiera się wówczas warunkowe umowy sprzedaży i leasingu obiektu. – Warunkiem jest zapewnienie, na podstawie zawartych umów najmu, odpowiedniego poziomu wpływów, które umożliwią obsługę rat leasingowych. Nie jesteśmy skłonni ponosić ryzyka spekulacyjnego projektu dewelopera – tłumaczy Robert Mandżunowski.

W transakcjach związanych z nieruchomościami najczęściej spotykane są umowy leasingu operacyjnego, gdzie – po wygaśnięciu umowy – leasingobiorca ma prawo wykupu obiektu po ustalonej cenie, zależnej m.in. od okresu trwania umowy. Choć zainteresowanie tym instrumentem wzrasta, to LHI Leasing nie spodziewa się dużego wzrostu konkurencji, bo do tego typu transakcji – zdaniem dyrektora – potrzeba m.in. doświadczonego zespołu ludzi. ν