Czas polowania czy strategia przetrwania?

Nowe warunki działania to nowe problemy, ale także nowe możliwości. Jak deweloperzy powierzchni komercyjnych przygotowują się na chudszy rok, a może nawet lata? Obawiają się ich, czy szykują się na przejęcia?

Emil Górecki

Mimo nie najlepszej sytuacji na rynku, deweloperzy starają się nie panikować. Zwłaszcza ci, którzy pracują nad projektami komercyjnymi. Są oni w relatywnie dobrej sytuacji, bo współczynnik wolnych powierzchni każdego rodzaju w większości dużych miast Europy Środkowej i Wschodniej jest dosyć niski. Nie można jednak wierzyć, że w sektorze nieruchomości będzie tak dobrze, jak dotychczas. Pierwszymi ofiarami recesji są mali deweloperzy mieszkaniowi, którzy próbowali zarobić budując jeden, dwa projekty za pieniądze z przedpłat od klientów. W dalszej kolejności są większe spółki, także z branży mieszkaniowej. Te jednak mają zwykle znacznie lepsze zaplecze finansowe i ich problemy raczej nie doprowadzą do bankructw, choć nie wszyscy obserwatorzy rynku są tego pewni. W trzecim rzędzie problemy dotykają deweloperów powierzchni komercyjnych. Trudniejsze negocjacje z bankami doprowadzą do tego, że gracze ci będą musieli sprzedawać mniej ważne projekty. I to może stanowić szansę dla innych, którzy chętnie projekty te odkupią. Oczywiście, z odpowiednią bonifikatą. „Eurobuild CEE” pyta deweloperów, co zmieniło się w ich strategii od złotych czasów, które są dziś tylko wspomnieniem.

Rumuńska przestrzeń

– Nie boimy się kryzysu, między innymi dlatego, że budowane przez nas obiekty mają podpisane umowy przedwstępne z siecią Carrefour. Ta firma jest dla nas gwarantem bezpieczeństwa – przekonuje Andrew Hardy, dyrektor rozwoju międzynarodowego działającej na rumuńskim rynku firmy deweloperskiej Red Projects. Spółka nie zamierza odwoływać żadnych projektów ani przesuwać oddania do użytku żadnego z czterech, które są już w budowie. Andrew Hardy zapewnia, że Red Projects ciągle ma finansowanie, ale firma stała się teraz bardziej ostrożna. – Spodziewam się spowolnienia rynku przez następne 2-3 lata. Jednak Rumunia ma duże perspektywy. Jest jeszcze sporo miejsca na takie przedsięwzięcia, jakie mamy w naszym portfelu. Najlepsze projekty z pewnością przetrwają ten trudny czas – przekonuje.

Oszczędności, ale nie na pracownikach

Spółka Globe Trade Centre już na początku 2007 roku zamroziła skupowanie działek. Jak zapewniają jej szefowie, bank ziemi m.in. na Węgrzech, w Polsce, Bułgarii i Czechach jest wystarczająco duży, by kontynuować działalność. Szef GTC zapowiada, że nie będzie rozpoczynać nowych projektów mieszkaniowych, a trzy planowane: w Łodzi, Poznaniu i Bukareszcie zostaną przeprojektowane na biurowe. Spółka obniżyła wartość planowanych na ten rok inwestycji z 1 mld do 600 mln euro. Ma to osiągnąć przez zamrożenie zakupów nieruchomości i przesunięcie w czasie oddawania do użytku niektórych projektów, a także przez wstrzymanie rozpoczynania nowych. – Dziś już nie odważymy się ruszać z budową żadnego projektu, jeśli nie będziemy mieli zabezpieczonego stuprocentowego finansowania – zapowiedział Eli Alroy, prezes zarządu GTC. Firma będzie też szukała oszczędności, choć nie odbije się to na pracownikach. – Największe możliwości oszczędzania to negocjacje z wykonawcami, którzy mogą obniżyć dziś ceny o 10-20 procent – mówi szef GTC.

Ukraińskie spowolnienie

Sytuacja dewelopera powierzchni handlowych ECE Projektmanagement w rodzimych Niemczech, w Polsce i w innych starszych krajach Unii Europejskiej, jest ciągle niezła. Przedstawiciele spółki uważają, że nadal możliwe jest tam pozyskanie kapitału oraz pożyczek na realizację wybranych, dobrych projektów. Trudniej jest w Rosji i na Ukrainie. Z powodu pogarszającego się klimatu inwestycyjnego spółka zdecydowała się ograniczyć swą aktywność w Kijowie. Nie oznacza to likwidacji ukraińskiego biura spółki-córki TOV ECE Ukraine, a jedynie tymczasowe wstrzymanie budowy planowanych dotychczas projektów. Wiąże się to jednak ze zwolnieniem części personelu, i to nie tylko w Kijowie. Z firmą będzie musiało pożegnać się wkrótce 25 osób. Na takich oszczędnościach może się jednak nie skończyć. – Do tej pory jednak nie wycofaliśmy się z żadnego projektu. Ale trudno będzie dotrzymać zapowiadanych terminów oddania do użytku naszych rosyjskich centrów handlowych – przyznaje Robert Heinemann z hamburskiego biura ECE.

Oczekiwanie na okazje

Również Ghelamco pracuje nad nową strategią działania, która pozwoli firmie przystosować się do nowych warunków. Jednak wszystkie prowadzone w Warszawie projekty będą realizowane zgodnie z wcześniej ustalonym harmonogramem. Spółka zastanawia się nad odłożeniem planów inwestycyjnych w jednym z regionalnych polskich miast. – Na szczęście pod koniec września zdążyliśmy sprzedać kompleks biurowy Marynarska Business Park w Warszawie, a w czerwcu wrocławski biurowiec Bema Plaza. Dzięki temu mamy środki na realizację dalszych projektów – mówi Jeroen van der Toolen, szef Ghelamco Poland. Zapewnia też, że choć firma nie rozpoczyna na razie nowych inwestycji, to i tak ma wystarczająco dużo w trakcie budowy, by spokojnie przeczekać najgorszy czas. – Nie musimy wyprzedawać naszych projektów. Przeciwnie – w połowie 2009 roku spodziewamy się ciekawych okazji kupna działek w dobrej cenie. Chcemy z tych okazji skorzystać – dodaje przedstawiciel Ghelamco, zapewniając jednocześnie, że firma nie planuje na razie nadzwyczajnych oszczędności.

Strategia milczenia

Francuski deweloper centrów handlowych Apsys przyjął bardzo powściągliwą politykę informacyjną. Czy zamierza wyprzedawać swoje projekty? Może wręcz przeciwnie – będzie je kupował po okazyjnych, kryzysowych cenach? Czy ma problemy z pozyskiwaniem finansowania? Aleksandra Wasilewska, szefowa działu komunikacji zdradziła jedynie, że firma nie jest gotowa odpowiedzieć na te pytania, a prezes Bruno Escur nie znalazł niestety czasu na krótką rozmowę.

Biurowy epizod?

Kontrolowany przez Leszka Czarneckiego LC Corp jest przede wszystkim deweloperem mieszkaniowym. Ma jednak w swoim portfelu inwestycję mieszkaniowo-biurową w Warszawie przy ul. Przyokopowej. Jeszcze w połowie zeszłego roku w inwestycji miała dominować funkcja mieszkaniowa. Jednak, jak tłumaczył niedawno Konrad Dubelski, dziś już były prezes LC Corp, w okolicy tej inwestycji przeważają biurowce, dlatego i ten projekt musiał się przeobrazić w biurowy z niewielką funkcją mieszkaniową. Dziś jest łatwiej wynająć biura, niż sprzedać mieszkania, co pewnie także wpłynęło na decyzję dewelopera. Kompleks zaprojektowany przez pracownię prof. Stefana Kuryłowicza będzie miał 39 tys. mkw. powierzchni biurowej najmu oraz znacznie mniej mieszkań, niż było to planowane wcześniej. – Dodatkowo firma wprowadza program redukcji kosztów, co ma ograniczyć ryzyko utraty płynności finansowej. Pomiędzy wrześniem a październikiem firma straciła na warszawskiej giełdzie prawie 50 proc. swej wartości.

Z dala od mieszkań

Neinver zapowiada dalszą ekspansję w segmencie centrów handlowych typu outlet i parków handlowych, oraz wejście na rynek parków biznesowych. Sytuacja rynkowa nie wpłynęła na przesunięcie terminów realizacji inwestycji firmy w Polsce, toczą się one zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem. Dotyczy to zwłaszcza najważniejszej inwestycji Neinvera – centrum handlowo-rozrywkowego Galeria Malta w Poznaniu, którego otwarcie planowane jest na marzec 2009 roku. – Zdecydowaliśmy się jednak na zmianę swojej strategii, poprzez odejście od projektów mieszkaniowych – tłumaczy Barbara Topolska, dyrektor generalny Neinvera. Dwa duże, zapowiedziane ponad rok temu projekty: Osiedle Andaluzja we Wrocławiu oraz Puerta del Sol w Gdańsku, zostały wstrzymane już na początku 2008 roku. Kiedy ruszą? Gdy tylko sytuacja na rynku się poprawi, czyli jeszcze nie wiadomo.

Budowanie krok po kroku

– Nasza strategia polega na dzieleniu budowanych projektów logistycznych na fazy. Teraz skupiamy się na dokańczaniu pierwszych etapów naszych nowych inwestycji. Kiedy tylko zachodzi potrzeba, możemy rozpoczynać kolejne fazy, które mają już zapewnionych najemców. Budowa magazynów nie trwa długo, co daje nam elastyczność – przekonuje Adrian Baker, dyrektor zarządzający brytyjskiej spółki Raven Russia, dewelopera magazynów. Firma ma w swym rosyjskim portfelu dziewięć gotowych obiektów i sześć w trakcie budowy. Dużym plusem dla dewelopera w obecnych czasach jest lokalizacja jego projektów wokół Moskwy i najważniejszych ponadmilionowych miast. – Nasze relacje z bankami trwają już od lat. Są to podmioty zarówno międzynarodowe, jak i rosyjskie. Ostatnio otrzymaliśmy kredyt o wartości 60 mln dolarów w rosyjskim VTB Bank. Ale procedury są dziś nieco wydłużone – dodaje Adrian Baker. Firma aplikowała jednak aż o 40 mln dolarów więcej.

Partner na ratunek

Rosyjska firma deweloperska RTM (ђ’Њ) zamierza sprzedać część swoich obiektów. Do sprzedaży przygotowane są projekty, które pod względem powierzchni stanowią 16 proc. portfela firmy i aż 45 proc. obiektów gotowych. Jest to około 90 tys. mkw. powierzchni handlowej w największych rosyjskich miastach. Firma ma nadzieję zarobić na tych transakcjach 300 mln dolarów, które przeznaczy na spłatę bieżących długów. Na koniec lipca wskaźnik zadłużenia firmy wynosił 482,3 mln dolarów. Deweloper zamierza także zatrzymać budowę inwestycji, które są na wczesnym etapie, w miastach jak Samara czy Briańsk. 
– Do firmy przyciągnęliśmy strategicznych partnerów, prywatnych biznesmenów. Dzięki nim będziemy mogli dokończyć sześć budowanych przez nas centrów handlowo-rozrywkowych oraz rozpoczynać nowe inwestycje w przyszłości – przekonuje Władimir Kirjejenko, generalny dyrektor RTM. ν