Krok naprzód, czy do tyłu?

Rok 2009 miał przynieść istotne zmiany w prawie nieruchomości. zapowiadano liczne, wręcz rewolucyjne nowelizacje. Nadchodzący koniec 
roku dowodzi jednak, że na zmiany systemowe trzeba cierpliwie czekać. a czekanie jest bardziej bolesne, gdy na rynku spada poziom optymizmu

Od kilku lat obserwujemy kolejne zmiany uchylające różne ograniczenia w transakcjach nieruchomościowych, co należy ocenić pozytywnie. Kolejnym proponowanym ułatwieniem dla przeprowadzania transakcji pomiędzy przedsiębiorcami, jest planowana zmiana art. 358 kodeksu cywilnego, stanowiąca poniekąd ostateczne zerwanie z tzw. zasadą walutowości, która wymaga aby – z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków – zobowiązania pieniężne na obszarze Polski były wyrażane tylko w polskiej walucie. Dla wielu przedsiębiorców rozliczanie w walutach obcych jest znacznie korzystniejsze niż w złotówkach, ponieważ pomaga to w ograniczaniu ryzyka kursowego. Obowiązek uzyskania u Prezesa Narodowego Banku Polskiego indywidualnego zezwolenia dewizowego dla każdej transakcji stanowi istotne utrudnienie w prowadzeniu działalności. Na ogół jest to zwykła formalność, powoduje ona jednak wydłużenie transakcji. Stąd też tę zmianę należy ocenić jak najbardziej pozytywnie.

Kolejne ułatwienie wynika z uchwalonej przez obie parlamentarne izby, a zawetowanej kilka dni temu przez prezydenta (co oznacza jej powrót do parlamentu) ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wyłączy ona spod ochrony użytki rolne klas IV-VI położone w miastach. Dotychczas, by zmienić przeznaczenie takich gruntów konieczne było uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolnej, a także 
– w szczególnych przypadkach – dodatkowych zgód marszałka województwa po pozytywnym zaopiniowaniu izby rolniczej. Po wejściu w życie ustawy zmiana przeznaczenia takich gruntów będzie odbywała się na takich samych zasadach jak zmiana przeznaczenia innych gruntów nie podlegających szczególnej ochronie, czyli po spełnieniu wymogów określonych w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto, w przypadku wyłączania takich gruntów z produkcji nie będzie konieczności uiszczania opłat. Takie rozwiązanie zwiększy atrakcyjność nieruchomości położonych w obrębie miast, które dotychczas, ze względu na długi okres oczekiwania na ich wyłączenie z produkcji rolnej, budziły nieufność inwestorów. Umożliwi to sprawniejszy obrót tymi nieruchomościami i ich łatwiejsze zagospodarowanie.

Mówiąc o ułatwieniach, nie można zapomnieć o jednym ze spektakularnych prawniczych sukcesów ubiegłego roku, jakim było uznanie przez Trybunał Konstytucyjny, budzącej liczne kontrowersje ustawy o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, za niezgodną z Konstytucją. Niestety krążą pogłoski, iż jest to tylko tymczasowy sukces, bowiem koncepcja ograniczenia budowy centrów handlowych znajduje nadal licznych zwolenników.

Plany potrzebne od zaraz

Warto również wspomnieć o proponowanych zmianach do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mała liczba uchwalonych planów powoduje nagminną potrzebę uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego niezbędne jest uproszczenie i usprawnienie procedur oraz wprowadzenie form „nacisku” na samorządy, które opieszale podchodzą do tego problemu. Projekt zakłada zastąpienie w niektórych sytuacjach procedury uzgodnień projektu – procedurą opiniowania, oraz wprowadzenie sankcji dla gmin nie przystępujących do uchwalania planów. Ponadto istotną zmianą jest skrócenie z 12 do 3 miesięcy okresu zawieszenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Obecnie zdarza się, iż inwestycja jest przez rok zawieszona w próżni, a w tym czasie inwestor zastanawia się, w jaki sposób będzie musiał się dostosować do nowej koncepcji planistycznej. W efekcie inwestycja może okazać się nieopłacalna.

Kolejną zmianą proponowaną w omawianym projekcie jest również obniżenie wysokości renty planistycznej, tj. opłaty za wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu z maksymalnych 30 proc. do stałych 10 proc. Wydaje się to po prostu potwierdzeniem istniejącej praktyki, bowiem gminy i tak rzadko stosują stawkę maksymalną.

Brak decyzji, bez samowoli

Należy wspomnieć również o głośno dyskutowanej już od pewnego czasu zmianie prawa budowlanego, nad którą trwają prace w komisjach sejmowych. Ma ona na celu uproszczenie postępowania administracyjnego w procesie budowlanym, głównie poprzez: (I) zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy na rzecz prostszego wpisu do rejestru robót budowlanych; (II) zniesienie instytucji zatwierdzania projektu w drodze decyzji administracyjnej; (III) zniesienie konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę.

W efekcie planuje się zwiększyć odpowiedzialność projektanta za przygotowany projekt budowlany oraz jednocześnie ograniczyć rolę organu w zasadzie do badania zgodności projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami administracyjnymi.

Proponowane zmiany mają rewolucyjny charakter. Mimo, że trudno nie zgodzić się z potrzebą skrócenia postępowań na etapie przygotowania i prowadzenia budowy, narzuca się pytanie: czy uczestnicy obrotu są gotowi na wzięcie na siebie tak dużej odpowiedzialności? Realia są takie, iż niestety nie wszystkie obecne na rynku podmioty wykazują się pełnym profesjonalizmem.

Jak długo, to nie sprawa ustawodawcy

W 2009 roku mogą również ulec zmianie przepisy dotyczące maksymalnej długości najmu komercyjnego, z 10 do 30 lat. Oczywiście, każdą zmianę zwiększającą swobodę uczestników obrotu należy przyjąć pozytywnie, tym bardziej, że w przeszłości częstą praktyką były próby wydłużania najmu przez różne zabiegi, takie jak zawieranie umów przedwstępnych umożliwiających kontynuowanie najmu czy stosowanie praw opcji. Trudno określić, jaka długość najmu jest najkorzystniejsza. Zależy to od wielu czynników, w tym przede wszystkim od sytuacji na rynku, rodzaju inwestycji i podmiotu inwestującego. Stąd dodatkowa swoboda w tym zakresie jest jak najbardziej pożądana. Decyzja o ryzyku ekonomicznym związanym z długością najmu powinna należeć do stron, a nie do ustawodawcy.

Nowe świadectwa

Kolejnym istotnym prawniczym novum jest również wprowadzenie od 1 stycznia 2009 roku świadectw energetycznych, poprzez nowelizację ustawy Prawo budowlane. Wprowadza ona wymóg ustalenia charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu poprzez odpowiednie świadectwo. Świadectwa energetyczne mają być ważne 10 lat, chyba że w tym czasie zmieni się standard energetyczny budynku. Wówczas po zakończeniu robót, inwestor lub właściciel będzie zobowiązany uzyskać nowe świadectwo. Niektóre budynki będą zwolnione z powyższego obowiązku, w tym np. te, które podlegają ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków czy też są używane jako miejsce kultu i działalności religijnej. Uzyskanie świadectwa energetycznego jest obowiązkiem właściciela budynku lub lokalu przed jego wydaniem osobie trzeciej, zarówno w przypadku sprzedaży, jak i np. najmu. Ponadto dla nowych budynków świadectwo energetyczne będzie dokumentem wymaganym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jest to jedna z tych zmian, które niewątpliwie utrudnią życie zarządcom nieruchomości i inwestorom. Miejmy jednak nadzieję, że przyczyni się do wzrostu bezpieczeństwa budynków.

Stara hipoteka, nowe możliwości

Na zakończenie warto wspomnieć, iż wciąż jest kontynuowana dyskusja nad projektami dotyczącymi rzeczowych zabezpieczeń inwestycji. Dziś, w momencie gdy coraz częściej mówi się o zmniejszeniu ilości inwestycji finansowanych przez banki, wydaje się, iż nadszedł czas na uelastycznienie pewnych rozwiązań. W sejmie znajdują się w tej chwili dwa projekty zmian do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Pierwszy dotyczy umożliwienia ustanowienia jednej hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności kilku podmiotów. Kolejnym pomysłem jest zabezpieczenie jedną hipoteką kaucyjną więcej niż jednej wierzytelności przyszłej tego samego wierzyciela.

Rzeczywiście brak jest systemowych i rewolucyjnych nowelizacji, które wchodzą w życie z nowym rokiem. Jest jednak kilka ciekawych propozycji, które mogłyby znacznie pomóc nowym inwestycjom. Niestety wciąż są one na etapie projektów. ν

Agata Jurek-Zbrojska, radca prawny, prowadząca dział nieruchomości 
w kancelarii Garrigues Polska. Tomasz Opaliński ,radca prawny i starszy 
prawnik w dziale nieruchomości w kancelarii Garrigues Polska