Podatki na antresoli

Stosując instrumenty typu mezzanine przy finansowaniu inwestycji nieruchomościowych można wzbudzić podejrzenia urzędników skarbowych. Mimo to taka forma pozyskiwania środków ma więcej zalet niż wad

Uzyskanie odpowiedniego finansowania projektu to kwestia kluczowa, zarówno dla rozpoczęcia projektu, jak i dla jego ostatecznego sukcesu finansowego. Idealne finansowanie powinno być tanie, elastyczne i – najlepiej – korzystne podatkowo. Z osiągnięciem ideału bywa jednak ciężko, dlatego też przyjętą formą działania inwestorów jest korzystanie z kredytów bankowych (zabezpieczonych hipoteką i zastawem na udziałach), które pokrywają większość kosztów inwestycji oraz uzupełnianie brakujących kwot wkładem własnym. W dążeniu do wspomnianego ideału, oprócz tego klasycznego „duetu”, coraz częściej wykorzystuje się jeszcze jedną formę finansowania o zbiorczej nazwie „mezzanine” – niczym dodatkową przestrzeń użytkową wstawioną pomiędzy dwa piętra budynku (słowo „mezzanine” oznacza też „antresolę”).

Większa elastyczność, większe ryzyko

Nie ma jednej, zamkniętej definicji finansowania typu mezzanine. Najprościej traktować je jako instrument pośredni między finansowaniem bankowym, zabezpieczonym hipoteką a kapitałami własnymi dewelopera. Instrumenty mezzanine są bardziej elastyczne od kredytu, o większym poziomie ryzyka, a jednocześnie gwarantują wyższą stopę zwrotu finansującemu. Dla inwestora oznacza to zwolnienie z konieczności spełnienia części warunków brzegowych (np. posiadania umów przedwstępnych z najemcami), możliwość uzyskania finansowania niezabezpieczonego hipoteką, ale z drugiej strony – także wyższy koszt finansowania i często wymóg zapewnienia innych form zabezpieczenia (np. udział w zarządzaniu procesem inwestycji czy kontrolę tego zarządzania).

Większa elastyczność, większy koszt

Istnieje mnóstwo wariantów finansowania typu mezzanine. Wśród nich można wymienić pożyczki podporządkowane (w praktyce ich charakter jest zbliżony do zwykłych pożyczek od udziałowców), pożyczki o oprocentowaniu powiązanym z zyskami lub innymi wskaźnikami, mierzącymi wyniki spółki realizującej inwestycję czy obligacje zamienne lub inne instrumenty, oferujące podmiotowi finansującemu inwestycję możliwość konwersji długu na udziały. Od strony finansowej i podatkowej wszystkie te instrumenty mają przynajmniej jedną wspólną cechę – koszt finansowania na poziomie znacznie wyższym niż przy kredycie bankowym zabezpieczonym hipoteką. Tym samym dla spółki celowej, realizującej inwestycję, ważna staje się możliwość uznania płaconych odsetek za koszt uzyskania przychodów w celu obniżenia płaconego podatku. Istotne jest też, by odsetki, wypłacane za granicę, korzystały z preferencyjnych stawek podatku u źródła, w praktyce bowiem koszty podatku u źródła, płacone przez finansującego 
w kraju inwestycji, są często przenoszone na podmiot korzystający z finansowania.

Z podatkowego punktu widzenia w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na to, czy charakter zastosowanego instrumentu pozwala na uznanie ponoszonego wydatku za odsetki, względnie za inny wydatek, stanowiący koszt uzyskania przychodów. Powiązanie instrumentu finansowego z wynikami podmiotu finansowanego, jego kontrolą oraz ewentualnym prawem do konwersji zadłużenia na udziały może – w połączeniu z lokalnymi przepisami podatkowymi – rodzić ryzyko uznania wynagrodzenia dla finansującego za quasi-dywidendę, która nie daje prawa do obniżenia podstawy opodatkowania. Jednoznaczna ocena tego ważnego zagadnienia bywa dość utrudniona – zwłaszcza jeśli organy skarbowe mają małą praktykę w tym zakresie. Jednak, przynajmniej z polskiej perspektywy, znaczna część instrumentów typu mezzanine powinna zostać uznana za instrument dłużny (a wynikające z niego odsetki – za koszt podatkowy), a nie za instrument o charakterze właścicielskim. W takiej sytuacji kolejnym zagadnieniem od strony podatkowej będzie uzasadnienie wysokości płaconych odsetek.

Jak rozmawiać z urzędnikiem?

Urzędnicy, przynajmniej polscy, ciągle mają tendencję do wyrywkowego analizowania rzeczywistości gospodarczej i – mierząc się z kosztem odsetek, sięgającym kilkunastu lub kilkudziesięciu procent w skali roku – mogą żądać wyjaśnień od dewelopera, a w skrajnym przypadku mogą próbować kwestionować uznanie części wydatków z tytułu odsetek za koszt podatkowy. W razie finansowania, uzyskanego od podmiotów niepowiązanych, ryzyko jest (w praktyce) niewielkie. Taka transakcja z podmiotem niezależnym, niejako z definicji odzwierciedla warunki rynkowe i nie powinna być przedmiotem kontrowersji od strony podatkowej. Warto jednak pamiętać, że podatkowa definicja „podmiotu powiązanego” może być bardzo obszerna i obejmować także podmiot udzielający finansowania typu mezzanine, nawet jeśli w świadomości dewelopera jest to instytucja całkowicie niezależna. W szczególności polskie przepisy podatkowe za „podmiot powiązany” uznają również ten, który choćby pośrednio uczestniczy w zarządzie lub kontroli drugiej spółki. Udzielający finansowania mezzanine często wymaga pewnej podatkowej kontroli nad współfinansowanym projektem, co może wpływać na uznanie go za podmiot powiązany 
w rozumieniu podatkowym.

Przy finansowaniu typu mezzanine, pomiędzy podmiotami uznawanymi dla potrzeb podatkowych za powiązane, najważniejszą kwestią jest wyjaśnienie, że wysokość płaconych odsetek odzwierciedla poziom rynkowy. Powinno to zapewnić uznanie odsetek za koszt podatkowy, a z drugiej strony – umożliwić stosowanie preferencyjnych stawek podatku u źródła, które w większości przypadków mają zastosowanie tylko do odsetek uznawanych za rynkowe. Należy liczyć się z tym, że władze skarbowe w sposób naturalny będą odnosić się do poziomu odsetek, określonego przy kredycie bankowym, jako do najłatwiej dostępnego punktu odniesienia. Takie porównanie nie ma oczywiście uzasadnienia, gdyż są to instrumenty całkowicie odmienne; tym bardziej w odniesieniu do Polski              
 – z tego powodu byłoby ono również niezgodne z zasadami badania cen pomiędzy podmiotami powiązanymi. Wyjaśnienia tego faktu oraz ogólnych założeń instrumentów typu mezzanine to jeden z kluczy do sukcesu w przypadku wątpliwości urzędników skarbowych. Drugim jest niewątpliwie przygotowanie materiałów, pokazujących potrzeby finansowe inwestora (w szczególności fakt, że wykraczają one poza kwoty oferowane przez banki dla kredytów zabezpieczonych), a z drugiej strony – ofertę rynkową (np. niezależne oferty innych instytucji).

Importowane finansowanie

Często – ze względów prawnych, korporacyjnych 
lub podatkowych – finansowanie typu mezzanine jest dopuszczane na poziomie zagranicznego holdingu, a do kraju inwestycji wpływa już jako element finansowania własnego inwestora. Takie rozwiązania pozwalają na większą elastyczność w ustalaniu warunków dla finansującego (np. polski kodeks spółek handlowych zawiera dość sztywne regulacje, dotyczące uprzywilejowania przy wypłacie dywidendy), a z drugiej strony przenoszą ciężar dyskusji 
o zasadach finansowania typu mezzanine, do kraju, 
w którym władze skarbowe znają i akceptują takie instrumenty. Jednak oznacza to, że inwestor rezygnuje z możliwości uznania za koszt podatkowy przynajmniej części wynagrodzenia płaconego podmiotowi udzielającemu finansowania typu mezzanine (a zatem – w założeniu – podmiotowi trzeciemu), co wynika z faktu, że spółka holdingowa z reguły płaci podatek dochodowy w ograniczonym stopniu. W ten sposób ponoszone koszty finansowania typu mezzanine nie są efektywnie wykorzystywane z punktu widzenia podatkowego. ν

Andrzej Puncewicz, partner; Paweł Toński, senior manager, Accreo Taxand