Zimny prysznic i co dalej?

Nieruchomościowi inwestorzy czują skutki zimnego, amerykańskiego prysznica, który dotknął banki w ostatnich miesiącach. Efekt – kredyty drożeją nawet
o 1-2 proc. Czy warto zatem szukać innych źródeł finasowania projektów nieruchomościowych?

W ostatnich kilku miesiącach część decyzji inwestycyjnych tkwiło w zawieszeniu, inwestorzy dokładniej przyglądali się rentowności projektów i renegocjowali zawarte już kontrakty. Rosnące marże bankowe w Europie nie spowodowały wzrostu zainteresowania finansowaniem nieruchomości przez inne źródła kapitału. Wszystko dlatego, że za każdym z nich stoją właśnie banki: taka bankowa wersja zasady naczyń połączonych.

Zależy – co i gdzie

Struktura finansowania nieruchomości musi być dopasowana do projektu, miejsca w którym on powstaje, pozycji finansowej inwestora, przeznaczenia terenu w planach zagospodarowania. Inwestycje komercyjne są finansowane w podobny sposób w całej Europie. Źródłami kapitału są tu zwykle środki własne oraz kredyt. – To, ile procent własnego wkładu jest potrzebne przy inwestycjach w obiekty komercyjne, jak biurowce, zależy od takich czynników, jak lokalizacja czy podpisane umowy najmu. Jednak średni wymagany udział własnego kapitału to około 30 proc.  całości kosztów. Nie ma znaczenia kraj, bo banki finansują obiekty na dość podobnych warunkach w całej Europie – przekonuje Paweł Ruszczak, dyrektor finansowy Orco Property Group w Polsce.

Geograficzne różnice widać dopiero w branży mieszkaniowej. W inny sposób buduje się mieszkania w Pradze, inaczej w Warszawie, a jeszcze inaczej w Europie Zachodniej. Wynika to z różnic pomiędzy tymi rynkami. W Polsce głównym źródłem finansowania są klienci finalni, więc deweloper nie musi mieć stuprocentowego zabezpieczenia inwestycji. Na Zachodzie, gdzie nabywca mieszkania płaci za nie dopiero wtedy, gdy ono fizycznie już istnieje, deweloper musi zapewnić inwestycji całkowite finansowanie z własnego kapitału i kredytu. Jest to droższe niż współfinansowanie przez przyszłych właścicieli, ale jednocześnie mniej ryzykowne. W Czechach inwestycje mieszkaniowe są finansowane w podobny sposób, jak w Europie Zachodniej, ponieważ rynek jest tam znacznie dojrzalszy i mniej chłonny.

Ryzyko wliczone w koszty

Eksperci i gracze rynku nieruchomości w naszej części Europy nie panikują. Wpływ sytuacji w Stanach Zjednoczonych na nasze kraje nie jest zbyt silny. Owszem, tempo rozwoju tego rynku nieco się zwolniło i koszty finansowania poszły w górę, ale inwestowanie w ten sektor gospodarki jest wciąż opłacalne.

– „Credit crunch” szkodzi każdemu, nawet dużym inwestorom. Dźwignia finansowa stała się droższa. To nie dotyka tak bardzo Słowacji, gdzie konkurencja między bankami jest duża. Bardziej odczuwamy to w Czechach. Niestety, obawiam się, że zawirowania mogą mieć większy wpływ na finansowanie nieruchomości w ciągu następnych sześciu miesięcy, bo spółki-matki międzynarodowych banków ponoszą znaczne straty i będą chciały je zrekompensować – mówi Martin Danko, rzecznik czesko-słowackiego funduszu inwestycyjnego Penta Investments.

Ukraińskie firmy, pod względem finansowania inwestycji niewiele różnią się od zachodnioeuropejskich. Budują, używając tych samych instrumentów finansowych: kredytów, obligacji i środków własnych.

– Na szczęście nasz system bankowy jest słabo zintegrowany ze światowym, dlatego wpływ amerykańskiego załamania na rynku kredytów hipotecznych nie jest zbyt odczuwalny. Banki, jak dawniej, udzielają kredytów na nasze inwestycje. To główne źródło finansowania – mówi Rusłan Ejnes, dyrektor finansowy TKS-Management, jednego z największych deweloperów rynku ukraińskiego.

Jak twierdzi Rusłan Ejnes, ryzyko inwestowania w nieruchomości na Ukrainie nie wykracza poza normę. Firmy, uzyskujące dobre rezultaty, nie mają problemów ze współpracą z bankami. Holding TKS Management kredytuje swoje inwestycje w dwunastu różnych bankach, ukraińskich i zagranicznych. Zauważalny jest jednak wzrost kosztów kredytu o 1-2 proc. w porównaniu do połowy ubiegłego roku. – Latem 2007 roku planowaliśmy pozyskać dodatkowe środki poprzez emisję obligacji. Jednak nasi doradcy bankowi sugerowali, żeby zaczekać do uspokojenia sytuacji – tłumaczy Rusłan Ejnes.

Nadopiekuńcze matki

To, że kredyt staje się droższy, nie wynika jedynie z amerykańskiego załamania w sektorze nieruchomości i ostrożniejszej polityki pożyczania pieniędzy na rynku międzybankowym. Na przykład w Polsce zauważalne jest zmniejszenie ilości pieniądza w obiegu. W 2007 roku po raz pierwszy ilość środków pożyczonych przewyższyła oszczędności składane w bankach. To także wpływa na podwyższenie ceny pieniądza.

Banki są dziś bardziej ostrożne. Jeszcze latem 2007 roku nieruchomości były traktowane w Polsce jako inwestycje praktycznie bez żadnego ryzyka, co banki dyskontowały. Kredyt można było pozyskać szybko, analitycy kredytowi nie wgłębiali się w szczegóły inwestycji, a – tym samym – cena finansowania nie była wysoka. Dziś w Polsce rynek nieruchomości nadal się rozwija i właściwie wielkich zmian na nim nie widać.

– Obawy mają głównie analitycy komitetów kredytowych w bankach-matkach, którzy nie znają warunków polskich. Stawiają oni znacznie więcej pytań i podchodzą do klientów z większą nieufnością. Trudności w pozyskiwaniem kredytowania to problem małych deweloperów, bez większego doświadczenia. Dla mnie najważniejszymi zmianami są: wydłużenie czasu oczekiwania na przyznanie kredytu o blisko dwa tygodnie i większy jego koszt – realnie o około 0,5 proc. w porównaniu do połowy 2007 roku – mówi Paweł Ruszczak.

Jeśli nie bank, to kto?

Trudniejsze stało się pozyskiwanie kredytów, dlatego większe znaczenie może mieć kapitał własny deweloperów. Sposobem na jego zastąpienie i rozłożenie ryzyka są fundusze nieruchomościowe. Dla Orco Property Group, które zarządza założonym kilka lat temu funduszem Orco Endurance Fund, jest to sposób na rozwój działalności. Inżynieria finansowa polega w tym wypadku na zastąpieniu części kapitału własnego kapitałem funduszu, którego firma jest współwłaścicielem. Czy sytuacja na światowych rynkach finansowych wpłynęła na fundusze inwestycyjne?

– Owszem. Kilka firm wycofało się z emisji certyfikatów, inne długo zastanawiały się nad ostateczną decyzją. Ostatnie kilka miesięcy to był zimny prysznic dla branży. Ale od początku roku obserwujemy powrót zaufania do funduszy nieruchomościowych. Inwestorzy chcą w ten sposób dywersyfikować swój portfel – mówi Paweł Welo, dyrektor departamentu rynku nieruchomości AKJ Investment TFI. Wierząc w duży potencjał tego rynku, AKJ Capital planuje wprowadzić na rynek w połowie roku zamknięty fundusz nieruchomości, skierowany do inwestorów instytucjonalnych i silnych graczy prywatnych.

Mniej lub bardziej transparentne

Podobnym źródłem kapitału na inwestycje nieruchomościowe są fundusze mezzanine, coraz szerzej znane nad Wisłą. Pod względem stopy zwrotu i ryzyka znajdują się one pomiędzy kredytem bankowym a kapitałem własnym. Są gotowe podjąć znacznie większe ryzyko niż banki, oczywiście za większe pieniądze. Mogą zatem być lekarstwem dla małych deweloperów, którzy mają problemy z finansowaniem. Mezzanine, czyli wkład funduszu, działa tak jak kapitał własny – jest w całości zamrażany i spłacany jednorazowo w momencie wygaśnięcia umowy. Jako instrument dłużny, wymaga płacenia odsetek. Fundusze mezzanine mogą też być sposobem na rozłożenie ryzyka. Nie jest to raczej pomysł dla firm giełdowych, które z zasady powinny być przejrzyste i bezpieczne.

Giełda to jeszcze inna droga pozyskiwania pieniędzy na inwestycje. Najdroższa, ale pewna skala działania zobowiązuje do jej wykorzystywania. Trudno być dużym, globalnym przedsiębiorstwem bez środków od inwestorów giełdowych. Zwykle jednak wiąże się to z pewnymi ograniczeniami. Żeby zachęcić giełdowych graczy do kupowania własnych walorów, trzeba szukać projektów mniej ryzykownych i przejrzystych. Na szczęście, w naszej części Europy nie jest to tak bardzo trudne. Na razie jednak spadki giełdowe z ostatnich kilku miesięcy nie zachęcają do sięgania po ten sposób pozyskiwania pieniądza. Sytuacja taka potrwa jeszcze przez kilkanaście następnych miesięcy.

A może leasing?

Pomysłem na pozyskanie środków na inwestycje, nie tylko zresztą nieruchomościowe, jest leasing. Gracze rynkowi, których wyniki wciąż odstawały od zachnioeuropejskich, zakasali rękawy i w minionym roku osiągnęli niezłe rezultaty – wylesingowali nieruchomości o wartości 3 mld zł. Dla porównania w 2006 było to 2 mld zł. – Na razie zupełnie nie odczuwamy spowolnienia tego rynku. Wolumen transakcji systematycznie rośnie, a nasze inwestycje nieruchomościowe nie stały się bardziej ryzykowne. Myślę, że problemem byłoby dla nas, gdyby ceny nieruchomości spadały. Tymczasem popyt jest wciąż duży, a stopy kapitalizacji nie rosną – uważa Magdalena Włodarska, menedżer klienta strategicznego w Pekao Leasing.

Liczy się stopień spowolnienia

Amerykańskie tąpnięcie na rynku kredytów subprime musiało wpłynąć na banki europejskie. Jednak każdy z nich odczuł je inaczej. Wiele zależy od wielkości międzybankowych pożyczek, dzięki którym instytucje pozyskują pieniądze. Międzybankowe pożyczki działają jak naczynia połączone – wpływ odczuwają firmy, które nie są bezpośrednio związane z amerykańskim systemem finansowym.

– Banki właśnie publikują swoje sprawozdania finansowe za 2007 rok i ujawniają swoje straty. W różnym stopniu są one uzależnione od pożyczek z innych banków, z których część chętnie zrekompensuje swoje straty z depozytów klientów. Wzrost kosztów pozyskiwania finansów stopniowo przełoży się na wyższe ceny na rynku. Ale potencjał regionu Europy Środkowej i Wschodniej oraz jego lokalnej gospodarki będzie nadal czynnikiem silnie determinującym dobrą koniunkturę. Wzrastające koszty pożyczki nie zahamują finansowania bardzo opłacalnych projektów handlowych i biurowych. Te sektory mogą zanotować jedynie spowolnienie wzrostu – tłumaczy Rashid Khan-Gandapur, dyrektor Corporate Business Centre Banku Zachodniego WBK. n

Emil Górecki