Lofty nie do luftu

Wysokie sufity, ogromne, otwierane okna, świeże powietrze, piękna architektura... To nie opis apartamentu, tylko lokali biurowych, umiejscowionych w starych, pofabrycznych budynkach. Kogo ta nisza kusi?

Moda na lofty mieszkalne dotarła nad Wisłę zaledwie kilka lat temu. Inwestorzy z rezerwą podchodzili do pierwszych inwestycji. Część deweloperów obserwowała konkurencję i po ciuchu szykowała się do własnych projektów. O ile, oczywiście, pomysł rywali okazałby się strzałem w dziesiątkę. Biznes wypalił. Czy zatem nadszedł już odpowiedni czas na to, by pofabryczne budynki, zamienione w biura, przeżywały okres swojej świetności. Nie wszyscy są ich zwolennikami, jednak na warszawskim rynku rozchodzą się jak przysłowiowe ciepłe bułeczki. Pierwsze jaskółki w stolicy pojawiły się około 10 lat temu. – Pionierskim obiektem tego typu w Warszawie był kompleks Burakowska. Był on rewitalizowany kilka lat temu i wtedy jeszcze nikt nie nazywał go loftem, tylko po prostu budynkiem poprodukcyjnym. Znalazły się w nim lokale usługowe oraz biura. Od początku przykładano dużą staranność do jego remontu, wykończenia i pozostawienia oryginalnych fasad, wind czy pięknych okien – mówi Dorota Leszczyńska z agencji Maxon Nieruchomości. Właścicielem budynków po dawnej Fabryce Koronek jest Stanisław Bogdański. Kupił nieruchomości w 1997 roku i borykając się z działającym, małym zakładem części do samochodów, prowadził remont przez 7 lat. Na Żoliborz, do kompleksu przy Burakowskiej, przeprowadziły się takie firmy jak: Red Onion (sklep z meblami), winiarnia Mielżyńskiego, BBDO (agencja reklamowa), Vitra, Biuro 1 (biura wynajmowane na godziny). Obecnie Burakowska oferuje 5 tys. mkw. powierzchni, ale właściciel kompleksu już myśli o jego rozbudowie. W planach ma budowę nowych obiektów stylizowanych na lofty o łącznej powierzchni 15 tys. mkw.

Dla kreatywnych

Nie każdy najemca marzy o klasie „A”, czyli szklano-stalowej wieży biurowej, usytuowanej przy ruchliwej ulicy w centrum miasta. Wiele zależy od tego, w czym się firma specjalizuje. – Klientami, którzy szukają biur w budynkach poprzemysłowych nie są banki czy duże korporacje. Tego typu lokale najchętniej wynajmują agencje reklamowe, studia fotograficzne czy pracownie architektoniczne, którym zależy na tym, by biuro było w naturalny sposób dobrze doświetlone. Często firmy rezygnują z takich wygód jak klimatyzacja w zamian za wysokie stropy, duże, otwierane okna oraz specyficzną atmosferę – mówi Dorota Leszczyńska.

Potencjał w dawnej stolicy włókienniczej

Bogactwem architektury poprzemysłowej może pochwalić się, położona niespełna 150 kilometrów od stolicy, Łódź. Miasto, w którym w XIX wieku ulokowany był praktycznie cały polski przemysł włókienniczy, dysponuje obecnie tysiącami metrów kwadratowych pofabrycznych zabudowań. Zgodnie z najnowszymi trendami w „nieruchomościowej modzie” budynki te są w większości przerabiane na lofty mieszkaniowe. Zdarzają się jednak wyjątki. – Pierwszą rewitalizację loftu biurowego w Łodzi przeprowadziliśmy w 1999 roku. Dotyczyła ona zabytkowego budynku remizy strażackiej, zlokalizowanego na terenie dawnego poprzemysłowego osiedla Księży Młyn. Inwestycja niosła ze sobą duże ryzyko. Zadawaliśmy sobie wtedy pytanie, czy będzie popyt na wynajem biur w lofcie? – wspomina Joanna Zielińska, specjalista ds. nieruchomości komercyjnych w firmie St. Paul’s Developments Polska. – Obecnie zainteresowanie tego typu obiektami jest ogromne. Wynika to, między innymi, z braku powierzchni biurowych, zwłaszcza klasy „A” – dodaje Joanna Zielińska. Najnowszą inwestycją St. Paul’s Developments Polska w Łodzi jest Textorial Park, zlokalizowany również na terenie Księżego Młyna. W dawnym magazynie bawełny powstanie 4 tys. mkw. powierzchni biurowych. Na najemców czekać będą również dwa nowe budynki, mieszczące 8 tys. mkw. biur. Zakończenie inwestycji zaplanowano na czwarty kwartał tego roku.

Inni deweloperzy postanowili pójść w ślady St. Paul’s Developments. Firma Agraf wyremontuje w Łodzi czterokondygnacyjną fabrykę, znajdującą się na terenie dawnych zakładów maszyn jedwabniczych Polmatex-Majed. Powstaną w niej pomieszczenia biurowe, których ozdobą będą ściany z zabytkowej czerwonej cegły. Inwestor dokładnie ją oczyści. Konstrukcja budynku zostanie podwyższona o 1,5 metra tak, by poddasze mogło również pełnić funkcje biurowe.

Ciekawymi loftami biurowymi może poszczycić się Śląsk. Jeden ze starych obiektów katowickiej huty Silesia, który został zaadoptowany na biurowiec w zeszłym roku, dysponuje trzema kondygnacjami i 600 mkw. powierzchni biurowej. Właściciel obiektu, Karol Geppert, widząc zainteresowanie najemców, szukuje kolejne inwestycje na terenie huty.

Nie tak tanio, jak się wydaje

Nie każdy deweloper próbuje swoich sił w tej niszy rynkowej. Powody są dość proste. Inwestycje takie nie muszą okazać się opłacalne. Często zdarza się, że koszt renowacji już stojących na działce budynków znacznie przewyższa wydatki, jakie trzeba byłoby ponieść, wznosząc nowe obiekty. – Z punktu widzenia inwestora znacznie bardziej opłaca się postawić nowy biurowiec. Niemało kosztuje badanie stanu budynku, oczyszczenie cegły, a przy tym wszystkim lofty mają różne ograniczenia konstrukcyjne. Nie mówiąc o tym, że przy tego rodzaju projektach konieczna jest współpraca z konserwatorem zabytków – tłumaczy Joanna Zielińska.

Coraz mniej też jest ofert sprzedaży pofabrycznych kompleksów. W Warszawie większość znajduje się na Pradze Północ, gdzie rynek powierzchni biurowych dopiero zaczyna kiełkować. Jednym z głośniejszych przejęć starych poprzemysłowych obiektów był zakup budynków Warszawskiej Wytwórni Wódek „Koneser” przez BBI Development NFI. Wydając 60,5 mln zł fundusz dołączył do swojego portfela praskie nieruchomości o powierzchni 5 ha. Część tych starych, pofabrycznych zabudowań inwestor zamierza przeznaczyć pod powierzchnię biurową.

Słona cena

W dobie rosnących stawek najmu powierzchni biurowych, część firm liczy, że zlokalizowanie siedziby w budynku typu loft będzie tańsze. Tymczasem różnice cenowe są niewielkie. – Oczywiście istnieją na rynku lokale, których wynajęcie kosztuje około 6 dolarów za metr kwadratowy. Są to jednak budynki bardzo zniszczone, w których często niedawno jeszcze stały maszyny. Mają nieszczelne okna, zdezelowaną podłogę i toalety w fatalnym stanie. Właściciele tego typu obiektów rzadko decydują się na remont. Gdy jednak podejmą taką decyzję, szybko zdają sobie sprawę z koniunktury na rynku i wtedy koszt najmu takiego pomieszczenia wzrasta do poziomu cen nowoczesnych powierzchni biurowych. Średnie stawki zrewitalizowanych obiektów na warszawskiej Pradze wynoszą 10 euro za metr kwadratowy. Po takim remoncie nie cena odróżnia lofty od normalnych biur, tylko ich wygląd – mówi Dorota Leszczyńska z agencji Maxon Nieruchomości. Cena 10 euro to nieco mniej niż średnia stawka warszawska, ale trzeba wziąć pod uwagę, że tego typu obiekty zlokalizowane są na terenie ciągle niepopularnej dzielnicy, jaką jest Praga Północ. Droższe powierzchnie biurowe najczęściej znajdują się po drugiej stronie Wisły. W najlepszych lokalizacjach stawki osiągają nawet około 35 euro za metr kwadratowy.

W Łodzi, gdzie powierzchni biurowej jest jak na lekarstwo, różnice te nie są tak znaczące. Joanna Zielińska twierdzi, że ceny najmu tego typu lokali w dwóch nowych budynkach, które powstają na terenie Textorial Parku, wynoszą od 14 do 14,5 euro za metr kwadratowy, zaś w lofcie od 13 do 13,5 euro.

Obiecująca nisza w Budapeszcie

Boom to za duże słowo, ale eksperci zgodnie przyznają, że w Budapeszcie jest to prężnie rozwijająca się gałąź biznesu. Ponieważ coraz mniej jest dostępnych działek, rośnie znaczenie obiektów poprzemysłowych – i to zarówno dla deweloperów, jak i dla lokalnych władz. Jak dotąd, zrealizowano zaledwie kilka projektów, polegających na stworzeniu powierzchni biurowych w odnowionych starych zakładach przemysłowych, magazynach i dużych warsztatach. Część z nich oferuje także mieszkania typu loft i nie zawsze jest oczywiste, która funkcja jest w danym projekcie dominująca. – Loft biurowy, charakteryzujący się jasnym i przestronnym wnętrzem, powstał po renowacji dawnej Hali Targu Cieląt w ramach projektu budowy obiektu mieszkaniowego Máriássy House. Część biznesową zaprojektowano w taki sposób, by powstały przestronne biura, odznaczające się ciekawymi rozwiązaniami architektonicznymi – mówi Gergely Árendás, zastępca dyrektora generalnego spółki Wallis Ingatlan, dewelopera Máriássy House.

Biura typu loft są wykorzystywane zazwyczaj przez agencje kreatywne, artystyczne oraz spółki z sektora przemysłu lekkiego. Międzynarodowe firmy, chcące ograniczyć wydatki, również znajdują się w grupie potencjalnych najemców. Nikogo nie powinno dziwić, że 2-3 spółki, działające w tym samym lub podobnym sektorze, wspólnie wynajmują biuro w obiektach poprzemysłowych i tworzą tam, na przykład, centrum telefonicznej obsługi klienta.

Na Węgrzech taniej

Za inwestowaniem w stare, pofabryczne obiekty przemawia na Węgrzech również cena. – Całkowite koszty budowy biur typu loft są przynajmniej o jedną trzecią niższe niż koszty nowo budowanych obiektów – zapewnia Gergely Árendás. I dodaje, że jego obiekt znany jest ze szczególnie wydajnych systemów ogrzewania i chłodzenia. – Wydajemy na nie niewiele więcej niż w innych budynkach podobnej wielkości. A dodam, że zapewniamy pracownikom 6-7 mkw. powierzchni na osobę, co stawia nasz obiekt w czołówce tego typu siedzib – mówi przedstawiciel Węgierskiej spółki Wallis Ingatlan.

Zuzanna Wiak, Nandor Mester