HRYWNY (nie) tylko dla odważnych

Emil Górecki

Wielki kraj wielkich potrzeb z optymistycznymi prognozami. Trzeba tylko zaangażować środki z zewnątrz i zrozumieć skomplikowane zasady działania rynku i administracji. Przydadzą się także silne nerwy. Powodzenia!

W 2007 roku całkowite inwestycje w nieruchomości w Kijowie pochłonęły ponad 800 mln dolarów. Rok wcześniej kwota ta była kilka razy mniejsza i wyniosła nieco ponad 200 mln dolarów, a dwa lata wcześniej była niemal niezauważalna. Siła przyciągania Kijowa jest zrozumiała. Stolica jest największym miastem naddnieprzańskiego kraju, a w całej aglomeracji żyje prawie 3,3 mln ludzi. Interesującymi miastami Ukrainy są też tzw. „milioniki” jak Charków, Dniepropietrowsk, Donieck czy Odessa. Choć na nieruchomościach w tych lokalizacjach ciągle jeszcze można dobrze zarobić, to obecnie inwestorzy szukają wyzwań w mniejszych miastach. Tłumaczy się to kilkoma czynnikami: dużym popytem przy praktycznie zerowej podaży oraz brakiem możliwości inwestycyjnych i terenów pod nowe budynki w Kijowie, a także w innych największych miastach.

– Już od kilku lat obserwujemy duże zainteresowanie deweloperów południową i zachodnią częścią Ukrainy. Wynika ono z tego, że są to inwestycje opłacalne, a możliwości działania w tej branży zauważyli nie tylko ukraińscy, ale też zagraniczni gracze – mówi Orest Sarachman, dyrektor handlowy TKS Holding, jednej z największych zachodnioukraińskich firm budowlanych i deweloperskich.

Silne fundamenty

Duża dynamika ukraińskiego rynku nieruchomości utrzymuje się także dzięki dobrej sytuacji gospodarczej kraju. Według Państwowego Komitetu Statystyki (ukraiński urząd statystyczny) w 2007 roku realny produkt krajowy brutto wzrósł w tym kraju o 7,3 proc. w porównaniu z rokiem 2006. Eksperci banku inwestycyjnego Goldman Sachs ocenili rozwój gospodarczy Ukrainy nawet wyżej niż rozwój Indii. W 2006 roku amerykańska firma konsultingowa AT Kearney umiejscowiła Ukrainę w pierwszej piątce w rankingu krajów najbardziej przyciągających kapitał w sektorze nieruchomości handlowych. Rok wcześniej Ukraina była dużo dalej, bo dopiero na 11. miejscu. Między innymi dlatego eksperci rynku nieruchomości, przy obecnym wysokim popycie i niedostatecznej podaży, spodziewają się dużych zmian w najbliższych trzech-czterech latach. I będą to zmiany na lepsze.

Stopy w dół

Stopy kapitalizacji, osiągane przy sprzedaży najlepszych nieruchomości komercyjnych, wynosiły w ostatnim roku 9-9,5 proc. I to właśnie jest najsilniejszy magnes przyciągający zachodnich deweloperów. A ci – według badań ukraińskiego biura Colliers International – w 2006 roku stanowili już 73 proc. wszystkich inwestorów. Kolejne 15 proc. pochodziło z Rosji, a 12 proc. – z Ukrainy. Proporcje te zmieniają się jednak na korzyść wschodnich graczy. Jedynie około 40 proc. zapowiedzianych niedawno projektów należy do firm zachodnich, Rosjanie zbudują 35 proc. a reszta – 25 proc. – przypadnie Ukraińcom.

– Język ukraiński przypomina rosyjski, a i sposób prowadzenia biznesu jest tu niemal identyczny jak w Rosji, ale gospodarka kraju rozwija się w takim kierunku, w jakim podążała Polska. Zwracają się do nas zagraniczni inwestorzy, którzy planują ekspansję na naszym rynku nieruchomości komercyjnych, ale też – mieszkaniowych, mimo że sektor jest praktycznie zamknięty dla obcokrajowców – mówi Marta Kostiuk, szef działu badań ukraińskiego biura firmy konsultingowej DTZ.

Rentowność firm deweloperskich szacuje się na 30-100 proc., ale nie są to twarde, rzeczywiste dane. Powszechną praktyką jest bowiem zaniżanie cen nieruchomości w celach podatkowych.

Znaczną część rynku opanowały miejscowe, wielkie firmy budowlane, jak Kijewgostroj (äË‚„ÓÒÚÓÈ), Pozniaki-Żyłstroj (èÓÁÌflÍËÊËÎÒÚÓÈ), Korporacja „Stolica” (äÓÔÓ‡ˆËfl „ëÚÓÎˈ‡”), Sołstroj (ëÓÎÒÚÓÈ), Domstroj-Kombinat (ÑÓÏÒÚÓÈ äÓÏ·Ë̇Ú), TMM, Konmsol (äÓÌÏÒÓθ), Trest-Kijewgostroj (íÂÒÚ äË‚„ÓÒÚÓÈ), Osnowa Solsif (éÒÌÓ‚‡ ëÓÎÒËÙ), XXI wiek (XXI ‚ÂÍ). Miejscowi inwestorzy wiedzą, jak zdobyć pozwolenie na budowę, łatwiej jest im też kupować działki budowlane. Ale powoli na scenę wchodzą również zachodnie firmy, które znacznie podwyższają standard budowanych obiektów. Ukraiński urząd statystyczny podał na początku roku, że w kraju działa ponad 85,8 tys. firm budowlanych, z czego jedynie 733 należy do lokalnych samorządów, a 592 do państwa.

– Nasz rynek firm budowlanych nie pójdzie w ślady Polski, Bułgarii czy Rumunii. Tam rodzime firmy deweloperskie zostały wypchnięte z rynku przez zagranicznych graczy. Takiej tendencji przez najbliższe 10 lat na Ukrainie raczej nie będzie, między innymi dlatego, że nie wstąpimy jeszcze do Unii Europejskiej – uważa Wadim Nieposedow, generalny dyrektor Ukrainian Trade Guild, firmy konsultingowej, specjalizującej się w prowadzeniu projeków deweloperskich.

Handlowe ssanie

Ceny najmu zarówno obiektów biurowych, jak i handlowych czy magazynowych wzrosły w dobrych lokalizacjach przez ostatni rok nawet o 100 proc. Rynek nie jest nasycony, i jeszcze długo nie będzie, gdyż buduje się stosunkowo niewiele. Lepsza sytuacja jest w mniejszych ośrodkach, gdzie popyt może być zaspokojony dzięki realizacji nawet dwóch, trzech większych inwestycji.

Rynek centrów handlowych jest jeszcze w tym kraju młody. Pierwszy nowoczesny obiekt – centrum Globus (powierzchnia całkowita ponad 19 tys. mkw., a powierzchnia najmu ponad 9 tys. mkw.) powstał dopiero w 2001 roku w Kijowie. Centrum znajduje się przy Majdanie Niepodległości, a na zakupy można się wybrać do takich sklepów jak Ecco, Esprit, Brocard, Beggon, MoDaMo, Carnaby, Polo Garage, Tally Weijl, Yves Rocher oraz skorzystać z usług oddziałów banków, restauracji i kawiarni. Kilka lat później, w 2004 roku, do rywalizacji stanęli zagraniczni gracze. Rok później rozpoczęła się ekspansja nowoczesnych centrów handlowych poza Kijów, na inne regionalne metropolie: od liczących ponad milion mieszkańców miast, takich jak Odessa, Charków czy Dniepropietrowsk, po kilkusettysięczne ośrodki miejskie, jak Lwów, Zaporoże czy Mikołajów.

Brak dużych centrów handlowych jest najbardziej dotkliwy w największych miastach. W Odessie na tysiąc mieszkańców przypada 70 mkw. takiej powierzchni, w Moskwie – 312 mkw., w Warszawie – 422 mkw., a w Pradze – 476 mkw. Ukraiński oddział DTZ wylicza, że realizacja zapowiedzianych inwestycji w centra handlowe oznacza oddanie 1,6 mln mkw. powierzchni w Kijowie do 2011 roku. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że takie inwestycje często się opóźniają. Według DTZ, przeciętny koszt najmu mkw. powierzchni handlowej w Kijowie wynosi miesięcznie 60-150 dolarów, ale mali najemcy w najlepszych lokalizacjach muszą płacić nawet 200-250 dolarów za mkw.

W fazie planowania i realizacji jest kilkadziesiąt, a może nawet więcej, nowoczesnych centrów handlowo-rozrywkowych, które mają być budowane w całym kraju przez ukraińskie i rosyjskie firmy. Zapowiedziane kijowskie projekty, których jest 14, mają łączną powierzchnię prawie 270 tys. mkw. Poza stolicą powstaje około 80 obiektów o powierzchni 1,7 mln mkw. Zostaną one oddane do użytku w ciągu najbliższych 2-3 lat. Ponieważ przepisy utrudniają obcokrajowcom nabycie nieruchomości, lokalni inwestorzy często sami kupują działki pod inwestycje, by potem, w fazie projektowej, zaangażować międzynarodowe fundusze, znaczących deweloperów i agentów nieruchomości.

– Najbardziej widoczne w naszym kraju jest zapotrzebowanie na wielofunkcyjne centra handlowo-rozrywkowe, posiadające dodatkowo funkcje biurowe. Jest to dobre rozwiązanie dla firm deweloperskich, które w ten sposób dywersyfikują portfel swoich nieruchomości. Dobrym posunięciem dla dużych holdingów jest też dzielenie swojego portfela pomiędzy nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. TKS Holding używa obiektów mieszkaniowych jako instrumentu finansowego dla projektów komercyjnych, które dominują w naszym portfelu. Dzięki szybkiej sprzedaży mieszkań mamy środki na pozostałe inwestycje – tłumaczy Orest Sarachman.

Biurowa wiosna

Również rynek nieruchomości biurowych najprężniej rozwija się w stolicy. Obecnie znajduje się tam prawie 40 centrów biurowych, a – łącznie z planowanymi – wkrótce będzie ich 62. Niestety, eksperci rynku oceniają, że w 2008 roku z planowanych 250 tys. mkw. powstanie jedynie 100-150 tys. mkw. biur o wysokim standardzie. Nie jest tajemnicą, że większość tych projektów miała być oddana do użytku już rok, dwa lata wcześniej. Nowe inwestycje biznesowe poza Kijowem w ciągu roku, dwóch lat zaowocują kolejnymi 60 biurowcami, których łączna powierzchnia wyniesie 313 tys. mkw. Podobnie jak w sektorze galerii handlowych, tu również najwyższe stawki osiągają czynsze w Kijowie. Według badań DTZ, jest to 50-70 dolarów za mkw. powierzchni klasy „A” miesięcznie i 38-55 dolarów za powierzchnię klasy „B”. Jednocześnie bardzo niski jest poziom wolnej powierzchni biurowej. Kijowski oddział DTZ szacował go w połowie 2007 roku na 1,4 proc.

Na wschód czy na zachód?

Rozwój rynku nieruchomości komercyjnych na Ukrainie dokładnie naśladuje rozwój rynku polskiego i krajów nadbałtyckich. Różnica polega na tym, że te kraje rozwijały się kilka razy szybciej niż zachodnioeuropejskie, więc Ukraina, chcąc nadgonić zaległości, jest zmuszona podjąć jeszcze bardziej intensywne starania. Już dziś rynkiem interesują się zagraniczni inwestorzy, szczególnie w sektorze handlowym, który na razie jest jeszcze domeną Ukraińców. Dużą część graczy stanowią też Rosjanie, dla których Ukraina jest bardziej „zrozumiała” niż dla zachodnich firm. Liczba firm budowlanych stale rośnie, co wpływa na rynek bardzo korzystnie.

Hotelowy ból głowy

Ukraina jest mało rozwiniętym krajem pod względem ilości i jakości obiektów hotelowych. Według raportu Jones Lang LaSalle Hotels, w tej dziedzinie Kijów pozostaje o dziesięć lat w tyle za porównywalnymi miastami stołecznymi w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Obecnie w ukraińskiej stolicy nowoczesny standard oferuje jedynie 1,2 tys. pokoi, przy czym klasyfikacja hoteli jest zawyżona w stosunku do międzynarodowych norm. W 2007 roku przybyły jedynie 2 obiekty wysokiej klasy: 4-gwiazdkowa Riviera z 80 pokojami oraz 5-gwiazdkowy Hyatt Regency Kyiv z 234 łóżkami. Jednak inwestorzy optymistycznie patrzą na rozwój rynku. Po decyzji UEFA o przyznaniu Ukrainie wpółorganizacji mistrzostw w 2012 roku, austriacka firma Sparkassen Immobilien AG ogłosiła, że do 2010 roku zbuduje w największych ukraińskich miastach 5 hoteli za 500 mln euro.

Mieszkaniówka tylko dla Ukraińców

Chłonny jest także sektor mieszkaniowy. Inwestycje nabierają tempa – lokalni eksperci szacują, że od 2000 roku z roku na rok na ukraińskim rynku przybywa rocznie średnio 7,1 proc. lokali. Na statystycznego Ukraińca przypadają 22 mkw. powierzchni mieszkalnej. W zachodniej części kraju, jak w obwodzie lwowskim, jest to nawet o 2 mkw. mniej, podczas, gdy w Europie Zachodniej wskaźnik ten sięga 40 mkw. W samym Kijowie powstaje rocznie 1,2-1,5 mln mkw. powierzchni mieszkaniowej, a w największych miastach 150-400 tys. mkw. Kłopotem jest niska jakość mieszkań. Ponadto ceny własnych czterech kątów są wysokie, co uzasadnia obawy o spekulacyjny charakter tego rynku. Patrząc na takie ryzyko, najważniejsi deweloperzy wolą budować mieszkania o wyższym standardzie w dobrych lokalizacjach, za które otrzymają znacznie wyższe ceny.

Magazynowe przebudzenie

Rynek nieruchomości magazynowych i centrów logistycznych obudził się dopiero w 2005 roku i od tego czasu stara się gwałtownie nadrobić zaległości. Według szacunków DTZ, powierzchnia nowoczesnych magazynów w regionie kijowskim wynosi około 320 tys. mkw. To mało. Warszawa może się pochwalić około 2,7 mln mkw, Budapeszt – 0,9 mln mkw., a Moskwa – 2,5 mln mkw. Jedną z największych inwestycji w 2007 roku była budowa kompleksu logistycznego Eastgate Logistic, zrealizowana przez austriacką firmę GLD Invest. Powierzchnia magazynowa obiektu to 40 tys. mkw., a ponadto obiekt posiada dodatkowo 4,5 tys. mkw. biur. Kompleks, który stanął na 8-hektarowej działce, był w około 70-80 proc. sfinansowany przez austriacki Erste Bank. Największe inwestycje, realizowane przez zachodnie koncerny, to m.in. położony w pobliżu Kijowa Logistic Complex firmy WND o powierzchni 250 tys. mkw. oraz Delin Development Logistic Centre o powierzchni 186 tys. mkw. firmy Delin Development. Ceny najmu w najlepszych obiektach wahają się od 8 do 11 dolarów za mkw. miesięcznie.

Polityka nie szkodzi

Część zachodnich inwestorów obawia się Ukrainy jako regionu ciągle politycznie niestablinego. Mimo to kraj się rozwija i przyciąga coraz więcej zagranicznych inwestycji. Swoje pieniądze lokują tu głównie Niemcy, Francuzi, Hiszpanie i Izraelczycy. Według Państwowego Komitetu Statystyki, w pierwszych trzech kwartałach 2007 roku przypłynęło tu 5,24 mld dolarów, o ponad 70 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2006 roku.

– Prywatni inwestorzy napotykają na ukraińskim rynku dużo trudności przy realizacji swoich pomysłów. Muszą liczyć się z miejscowymi warunkami, stawkami i cenami. Dziś w kraju 90 proc. deweloperów to firmy ukraińskie. To one dyktują ceny. Dużo trudności trzeba pokonać już na początkowym etapie inwestycji: biurokracja, nieprecyzyjne i niespójne prawodawstwo oraz zła organizacja. Osobliwością naszego rynku jest niemożność finansowania projektów przez kredyt. Do tego dochodzi brak ziemi pod inwestycje. Ale polityka na szczęście nie jest dla gospodarki przeszkodą – przekonuje Wadim Nieposedow. n