Ssanie na biura

Wyjątkowy, udany, rekordowy – takie określenia padają, gdy podsumowujemy miniony rok w sektorze biur Europy Środkowej. Gracze rynkowi nie mają wątpliwości: przed nimi tłuste lata 

Dla rynku biurowego zarówno w Warszawie, jak i w najważniejszych miastach regionalnych Polski, był to wyjątkowy rok – zwięźle podsumowuje minione 12 miesięcy Anna Staniszewska, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynkowych na region Europy Środkowej i Wschodniej w DTZ Polska. Warszawa, w porównaniu ze wszystkimi miastami Europy Środkowo-Wschodniej, ma największy rynek biurowy oferujący 2,7 mln mkw. powierzchni na koniec trzeciego kwartału 2007 roku. Miasto ma się czym pochwalić – wyróżnia się spośród innych stolic w regionie znaczącym wzrostem (około 25-30 proc.) czynszów w najlepszych biurowcach.

Joanna Mroczek, dyrektor Działu Badań i Konsultingu w agencji CB Richard Ellis uzupełnia, że w przypadku najbardziej ekskluzywnych budynków skok był jeszcze bardziej imponujący. – Poziom czynszów wzrósł o około 40 procent z poziomu 24 euro w styczniu 2007 do 33 euro 12 miesięcy później – podkreśla  Joanna Mroczek. Jej zdaniem w tym roku wzrost będzie o wiele niższy – do ­3‑5 procent w skali roku.

– Możemy obecnie znów mówić o rynku właścicieli, gdyż najemcy ustawiają się w kolejce po wolną powierzchnię – dodaje Anna Staniszewska. Jednak jej zdaniem trudno powiedzieć, jak długo utrzyma się taka sytuacja. Podstawy rynku są wciąż stabilne. – Przewidujemy zatem, że czynsze za najlepsze obiekty w Centrum Biznesowym Warszawy powinny nadal rosnąć, ale już w poza centrum utrzymają się na stabilnym poziomie ze względu na silniejszą konkurencję między właścicielami budynków – podkreśla przedstawicielka agencji DTZ. Obecnie w sercu biznesowym Warszawy, czyli Mokotowie leżącym na południe od centrum, poziom czynszów wynosi około 15-16 euro za mkw. miesięcznie.

Kosztowne centrum

W najlepszych stołecznych obiektach np. Rondo 1 (wspólna własność London & Regional Properties oraz Macquarie Global Property Advisors) oraz Grzybowska Park (należącego do AIG/Lincoln) leżących w centrum miasta, czynsze oscylują obecnie wokół poziomu 30-33 euro za mkw. w skali miesiąca. Takie stawki można przypisać utrzymującemu się ogromnemu popytowi na powierzchnie biurowe w centrum miasta w połączeniu z niedostateczną podażą. Opóźnione oddanie do użytku w 2007 roku dwóch biurowców wchodzących w skład kompleksu Złotych Tarasów: Lumen (23,5 tys. mkw.) oraz Skylight (19,5 tys. mkw.) postawionych przez ING Real Estate zwiększyło odsetek pustostanów. Jedne z największych biurowców ukończonych w 2007 roku tylko chwilowo zachwiały rynkiem. Na koniec minionego roku dzięki aktywności najemców odsetek powierzchni wolnych spadł do poziomu około 3 procent. Jednak już niedługo na najemców czekać będą kolejne inwestycje, m.in. Grzybowska Park (10 tys. mkw.), który ma zostać oddany w pierwszym kwartale roku 2008 roku oraz obiekt Skanskiej Property Poland – Atrium City (20 tys. mkw.), do którego pierwsi najemcy mają wprowadzić się na początku 2009 roku.

Wynajęty sukces

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2007 roku podpisano umowy najmu na 350,6 mkw. powierzchni – z czego 65 procent stanowiły nieruchomości mieszczące się poza centrum. DTZ szacuje, że na początku bieżącego roku liczba ta wzrośnie do rekordowego poziomu około 400 tys. mkw. (nie uwzględniając renegocjacji umów). W roku 2006 ta sama wartość, ale włączając renegocjacje umów, wyniosła 412,2 tys. mkw. Największy kontrakt najmu (pre-leased) dotyczył 22,4 mkw. (z opcją powiększenia do ponad 30 tys. mkw.) powierzchni w centrum biurowym Harmony-Polifonia, które zajmie w najbliższych miesiącach Millennium Bank. Mokotowska inwestycja jest realizowana przez spółkę Harmony Office Center.

Na prowincji

Inwestycje w miastach regionalnych pobudziły międzynarodowe koncerny lokujące tam swoje np. centra księgowe, czy rozwojowe (tzw. Business Process Offshoring) ze względu na niski koszt wysoko wykwalifikowanego personelu. Ponadto dzięki dobrej kondycji polskiej gospodarki, także lokalne firmy „dorosły” do tego, by zajmować nowoczesne biurowce.

Najważniejszymi miastami na biurowej mapie Polski poza stolicą są: Wrocław, Kraków, Poznań oraz Trójmiasto. Obecnie Wrocław posiada 152 tys. mkw. powierzchni biurowych, ale na zainteresowanych najmem czekać będzie jeszcze większa porcja, gdyż w budowie znajduje się obecnie m.in. posiadający 36 tys. mkw. biur Sky Tower (ukończenie planowane jest na 2010 rok) oraz mieszczące 26 tys. mkw. centrum Grunwaldzki Center realizowane przez Skanską. Do listy nowoczesnych biurowców w stolicy Górego Śląska dołączyły w minionym roku m.in. Silver Forum (IK Development – 15 tys. mkw. pow. biurowej), Arkady Wrocławskie (LC Corp – 8 tys. mkw.) oraz Legnicka Business House (AKG Accord’Next – 6 tys. mkw.). Czynsze w mieście utrzymują się na poziomie około 12-13 euro, a w najnowszych biurowcach – 14-15 euro za mkw. miesięcznie.

Kraków to kolejny beneficjent sektora BPO
– w mieście swoje centra obsługi otworzyły już Motorola, Shell, ASC i Delphi. Łączna podaż w mieście osiągnęła poziom około 190 tys. mkw. i do końca 2009 roku powinna wzrosnąć o kolejne 80 tys. mkw. Odsetek powierzchni wolnych wynosi obecnie około 1,5 procent; czynsze w centrum kształtują się w granicy 13‑15 euro, a w innych częściach Krakowa 11‑12 euro. Stawki w najlepszych obiektach sięgają nawet 15-17 euro.

Inne miasta regionalne, poza wielką czwórką, także zaczynają przyciągać uwagę inwestorów. Jednym z silniejszych magnesów są Katowice, gdzie ilość powierzchni biurowych może w ciągu nadchodzących 2-3 lat wzrosnąć o 200 tys. mkw. Z tego 45 tys. mkw. zostanie oddane w obiekcie Silesia Towers, które stanie obok centrum handlowego Silesia City Center zrealizowanego przez węgierski TriGranit. Echo Investment również planuje w tym mieście wybudować park biznesowy o powierzchni 70 tys. mkw, a GTC chce wznieść kompleks biurowy o powierzchni 40 tys. mkw. Katowice znalazały się także na celowniku Skanska Property Poland.

Łódź, dotychczas dość zaniedbany rynek biurowy, nadrabia zaległości. Według agencji Colliers International obecnie 92 tys. mkw. to nowoczesne biura, z czego 30 procent można zaliczyć do klasy „A”. Agencja szacuje jednak, że do końca 2009 roku na rynek zostanie dostarczone kolejne 190 tys. mkw. powierzchni biurowej w kompleksach takich jak Textorial Park (12 tys. mkw. – St. Paul’s Developments Polska), Cross Point (35 tys. mkw. – Mermaid Properties) oraz posiadająca 58 tys. mkw. powierzchni Fabryka Biznesu, z czego 10 tys. mkw. zostanie ukończone w marcu, a reszta w nadchodzącym roku. Brak podaży doprowadził do powstania niskiego poziomu pustostanów wynoszącego 0,4 procent. Czynsze wahają się w okolicach 13-15 euro za mkw. miesięcznie.

Za górami

Na czeskiej scenie dominuje Praga, która pod koniec trzeciego kwartału roku 2007 oferowała 2,14 mln mkw. powierzchni biurowych, a kolejne 77 tys. mkw. miało zostać oddane do końca minionego roku – podaje Prague Research Forum. Odsetek powierzchni wolnych w sektorze biur spadł w trzecim kwartale do poziomu 5,25 procent, przy czym centralne dzielnice Pragi – „3” i „4” – odnotowują najniższy poziom powierzchni niewynajętych: odpowiednio 1,3 i 1,5 proc. W centrum miasta czynsze w najlepszych lokalizacjach ustabilizowały się na poziomie 19-20 euro za mkw. miesięcznie oraz 15-17,5 euro w centralnych dzielnicach miasta. Na przedmieściach czynsze wynoszą średnio około 13-14,5 euro za mkw. miesięcznie. Wśród najważniejszych oddanych niedawno obiektów znajduje się E-Gate w dzielnicy Praga „6” (16,9 tys. mkw.) zrealizowany przez spółkę Agana, Oasis Florenc w dzielnicy Praga „8” (14,4 tys. mkw.) zrealizowany przez środkowoeuropejski fundusz nieruchomości Aviva Central European Property Fund oraz biurowiec Park Building 11 wybudowany przez spółkę AIG/Lincoln w dzielnicy Praga „4” (7,8 tys. mkw.) i centrum handlowo-biznesowe Palladium zrealizowane przez European Property Development (19,5 tys. mkw. powierzchni biurowej).

Jedynym, poza Pragą, znaczącym rynkiem biurowym w Czechach jest Brno, które według szacunków agencji Colliers International, oferuje obecnie niewiele ponad 200 tys. mkw. powierzchni, z której zdecydowana większość leży w centrum miasta. W 2007 roku ukończono około 70 tys. mkw. biur, a na końcu 2009 roku Brno będzie mogło poszczycić się ponad 300 tys. rynkiem biurowym. Ilość pustostanów nie napawa optymizmem, bowiem chociaż ich współczynnik spadał w ciągu ostatniego roku, to obecnie i tak wynosi on około 25 procent w centralnej części miasta oraz 15 procent na przedmieściach.

I na równinach

Budapeszt to trzecia duża stolica Europy Środkowo-Wschodniej posiadająca duży sektor biur. Łączna podaż w węgierskiej stolicy wynosi obecnie około 1,45 mln mkw. – z czego 188 tys. mkw. pojawiło się na rynku w drugiej połowie 2007 roku. To niezły wynik, gdyż jest to większa podaż niż w całym 2006 roku – twierdzi agencja Colliers International. Większość zeszłorocznych obiektów biznesowych powstała poza ścisłym centrum. Rodzynkiem na tym polu jest kompleks Vorosmarty (5 tys. mkw.) zrealizowany przez ING Real Estate. Dzięki temu, że popyt na nowe lokalizacje przewyższa podaż nowej powierzchni poziom pustostanów spadł w Budapeszcie do około 12 procent.

Natomiast w innych częściach miasta deweloperzy nie próżnują – boom budowlany trwa w korytarzach lotniska oraz przy alei Vaci ut. W przypadku tego ostatniego ukończono pierwszą fazę (o powierzchni 16 tys. mkw.) obiektu Atrium Park realizowanego przez Wallis Real Estate. Natomiast w korytarzu lotniska, mieszczącym się wokół Ulloi ut, wśród nowych projektów znajdują się Konyves Office Building (20 tys. mkw.), Neo Center (16 tys. mkw.) oraz biurowca K1A Office Building (16 tys. mkw.).

Nowe obiekty na rynku biurowym centralnego Budapesztu nie wpłynęły znacząco na wynoszący około 10 procent odsetek powierzchni wolnych, ponieważ nowe biura są obecnie zajmowane w  tempie porównywalnym do ich powstawania. W dzielnicach leżących poza centrum, takich jak Południowa Buda i Południowy Peszt, rynek biurowy wzrósł w drugiej połowie 2007 roku o około 125 tys. mkw. Po dodaniu tego wyniku do zasobów już istniejących okaże się, że łączna ilość powierzchni biurowych klasy „A” wzrosła do 686 tys. mkw. Największymi spośród nowych obiektów są Gateway Business Center (34,6 tys. mkw.) realizowane przez Ablon Group, biurowiec Arena Corner Office Building (28 tys. mkw.), B.S.R. Center (21,4 tys. mkw.) oraz Infopark D (18,4 tys. mkw.). Około 115 tys. mkw. ze 125 tys. mkw. zainteresowało najemców, zatem poziom powierzchni niewynajętych wzrósł do około 13 proc. w dzielnicach poza centrum miasta.

Bratysława rozpieszczana przez BPO

Ostatnia stolica kraju z grupy Wyszehradzkiej – Bratysława – również przyciąga znaczną liczbę inwestycji off-shoringowych. Dane agencji Colliers International wskazują, że stolica Słowacji posiada obecnie około 450 tys. mkw. powierzchni biurowych, a dodatkowe 150 tys. mkw. zostanie ukończone w 2008 roku. Ponad połowa istniejących powierzchni mieści się na Starym Mieście, a dzielnice Petrzalka, Nowe Miasto oraz Ruzinov są w pewnym stopniu opóźnione pod względem budowy biurowców. Jednak już niedługo, gdyż wszystkie największe planowane obiekty powstaną właśnie w tych częściach miasta. Są wśród nich CBC oraz Aupark Tower realizowane przez lokalnego dewelopera HB Reavis (odpowiednio 34,7 tys. mkw. i 29,1 tys. mkw.), Lakeside I (24,1 tys. mkw) węgierskiego TriGranitu oraz Galvaniho III (20 tys. mkw.) należące do spółki Linder. Po dostarczeniu na rynek nowych obiektów odsetek powierzchni niewynajętych ze średniego poziomu 7 procent w minionym roku wzrośnie do około 10 procent w I kwartale tego roku. Czynsze za powierzchnie biurowe wynoszą od 10 do 16 euro za mkw. miesięcznie, a w najlepszych obiektach nawet 18 euro. Stawki dla obiektów klasy „B” wahają się od 7 do 12 euro.

Bałkanizacja biur

Rynki biur w dwóch najnowszych państwach członkowskich UE idą obecnie śladem państw grupy Wyszehradzkiej. W stolicy Rumunii popyt napędzają spółki z branż informatycznej, telekomunikacyjnej i finansowej, na które przypada według danych agencji Colliers International około 40 procent wszystkich transakcji najmu. W Bukareszcie pustostany wynoszą zaledwie 0,02 procent. Zadniem eksperów ich poziom może wzrosnąć dopiero
w  2009 roku. Aktualna podaż powierzchni biurowej klasy „A” zwiększyła się w 2007 roku o 174 tys. mkw. do poziomu niemal 650 tys. mkw., z czego 372 tys. mkw. to powierzchnie w najlepszych obiektach. Drugorzędne lokalizacje wydają się o wiele atrakcyjniejsze dla inwestorów – ilość powierzchni biurowych rośnie tam w tempie dwukrotnie wyższym niż w najlepszych rejonwach. Niedawno podpisane umowy najmu dotyczące istniejących budynków określały czynsze na poziomie 17,7 euro za najlepsze nieruchomości oraz 14,6 euro za mkw. miesięcznie za drugorzędne. Jednak podpisywane obecnie wstępne umowy najmu określają kwoty odpowiednio na 17,1 i 13,5 euro. W 2008 roku budapeszteński rynek biurowy wzbogaci się o kolejne 370 tys. mkw.

W Sofii od trzech lat ilość nowoczesnych powierzchni biurowych rośnie w tempie 100 tys. mkw. rocznie. Na koniec pierwszej połowy 2007 roku było tam 606,5 tys. mkw. obiektów klasy „A” i „B”. W stolicy Bułgarii buduje się obecnie 330 tys. mkw. powierzchni – z czego większość znajduje się na przedmieściach. Czynsze w biurach z wyższej półki wahają się w przedziale 15-22 euro za mkw. miesięcznie.

Na Wschodzie jednak zmiany

W Zagrzebiu, chorwackiej stolicy, łączna ilość nowoczesnych powierzchni biurowych na koniec 2007 roku wynosiła według szacunków CB Richard Ellis około 525 tys. mkw. Jednak około 70 tys. mkw. powierzchni biurowej oddanej w ciągu ostatnich 12 miesięcy to mniej niż połowa nowych biur oddanych do użytku w 2006 roku. Brak nowych projektów skutkował spadkiem pustostanów z 13,5 procent na początku 2007 roku roku do poniżej 8 procent obecnie. W ciągu najbliższych 6 miesięcy odsetek obniży się do około 5 procent. Średnie czynsze w najlepszych obiektach na początku tego roku przekroczą poziom 17 euro za mkw. miesięcznie. Popyt w mieście napędzają sektory bankowości i usług.

Łączna ilość nowoczesnych powierzchni biurowych w ukraińskim Kijowie szacowana jest przez agencję Colliers International na około 850 tys. mkw. W minionym roku do tej ilości dodano 240 tys. mkw. – około 50 procent więcej niż rok wcześniej. Podobny skok jest oczekiwany w 2008 roku. Poziom pustostanów wynosi zaledwie 2 procent. Stawki czynszów w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2007 zwiększyły się o 18 procent, lecz aktualnie tempo ich wzrostu spada. Miesięcznie za wynajem powierzchni klasy „A” trzeba zapłacić około 42 euro za mkw. n