Ostudzony, ale wciąż ciepły

Jak najkrócej opisać sytuację na rynku nieruchomościowym w Europie Środkowej i Wschodniej? Po prostu wszystko gra. I to jak! Wartość zawieranych inwestycji nie jest już tak duża jak w 2006 roku, ale paradoksalnie, to też dobry znak

Co najbardziej wpłynęło na sytuację na rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej w 2007 roku? Odpowiedź nasuwa się sama: kredytowe załamanie, czyli credit crunch w Stanach Zjednoczonych. Na naszym kontynencie czuje się jego wtórną falę, która najsilniej uderzyła w Wielką Brytanię. Tam w sierpniu praktycznie cały rynek inwestycyjny się zatrzymał, a transakcje, które planowano zakończyć były renegocjowane. Natomiast w naszej części Europy inwestorzy zaczęli podchodzić do zakupów z większą uwagą, a banki zrewidowały możliwości kredytowania: zmieniły strukturę i koszty finansowania nieruchomości. Ale paradoksalnie wpływ tych wydarzeń nie musi być dla naszego regionu zgubny.

– Inwestowanie w Europie Środkowej jest opłacalne i atrakcyjne, bo standardy obsługi inwestycji są takie jak na Zachodzie, a ryzyko inwestycyjne – zwłaszcza teraz – znacznie mniejsze. W Europie Zachodniej rynek jest już mocno spenetrowany i nie ma tam tak wielu okazji, aby przy zrównoważonym ryzyku osiągnąć ponadprzeciętne zyski. W naszym regionie znalezienie takiej okazji jest znacznie łatwiejsze. Z tego powodu sytuacja w USA w większym stopniu wpływa na decyzje inwestycyjne w krajach Europy Zachodniej – przekonuje Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield.

Szacunki agencji Cushman & Wakefield mówią, że w 2007 roku w Polsce zainwestowano w nieruchomości komercyjne 2,83 mld euro, a rok wcześniej było to 4,75 mld euro. Czy powinniśmy się martwić? – Ta liczba oznaczałaby blisko 50-procentowy spadek w porównaniu do 2006 roku, ale opieranie się tylko na tym porównaniu byłoby mylące. Podobny wynik do zanotowanego w 2007 mieliśmy dwa lata wcześniej i był to wtedy rezultat świetny, wręcz spektakularny. Po prostu 2006 rok był wyjątkowy, 2007 trochę spokojniejszy, ale również bardzo dobry – uspokaja Aleksander Loster z Cushman & Wakefield.

Chociaż poziom inwestycji w 2007 r. był niższy, to Polska wciąż skupia największą ilość transakcji w Europie Środkowej. W Czechach  na nieruchomości komercyjne przeznaczono 1,85 mld euro, a na Węgrzech 2 mld euro.

Wydaje się jednak, że niepokój płynący zza Oceanu dosięgnął również inwestorów aktywnych w Europie Środkowej i Wschodniej. Zwłaszcza w drugiej połowie roku uważniej przyglądali się oni zmianom na rynku i ostrożniej wydawali pieniądze. To zaowocowało spadkiem ilości zawartych transakcji. – Wszystko wskazuje na to, że transakcje nie tyle nie dochodziły do skutku, co zostały przesunięte w czasie. Część z nich może zostać sfinalizowana na początku 2008 roku. Czy tak się stanie, zaobserwujemy wkrótce – mówi Wojciech Pisz.

Wschodni sąsiedzi zupełnie niepodobni

Jako rynek nieruchomości Europa Środkowa i Wschodnia znacznie się od siebie różnią tworząc dwa rynki. O względnej jednolitości możemy mówić analizując Polskę, Czechy, Słowację, Węgry, Litwę, a także nowych członków Unii Europejskiej, czyli Rumunię i Bułgarię oraz kilka innych, mniejszych krajów, czyli Europę Środkową. Tu poziom ryzyka jest dość niski, przejrzystość procedur i jakość obsługi inwestora podobna do tej w krajach wysokorozwiniętych, a historia rozwoju rynku nieruchomości mniej więcej taka sama. Inaczej działają rynki wschodnie: rosyjski i ukraiński. Tu na nieruchomościach można więcej zarobić, ale przy większym ryzyku, a rynek rozwija się nadzwyczaj szybko.

Coraz większa opłacalność

Rosja przyciąga największą ilość kapitału spośród wszystkich krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Według analiz Jones Lang LaSalle w 2007 roku 27 proc. wartości transakcji inwestycyjnych z Europy Środkowej i Wschodniej przypadła właśnie na ten kraj. Srebrny medal należy się Polsce z 24-procentowym udziałem. Ta niewielka różnica pokazuje, jak wielkie perspektywy są jeszcze przed Rosjanami. Rynki polski i rosyjski z podobną wartością przeprowadzonych transakcji są nieporównywalne pod względem liczby ludności, obszaru i potrzeb.

W Polsce stopy kapitalizacji zarówno w sektorze biurowym, jak i handlowym są stabilne. Najlepsze obiekty biurowe sprzedawane były na poziomie 5,5 proc. w Warszawie, a 6 proc. w  miastach regionalnych, handlowe – poniżej 6 proc. Przykładem może być warszawskie centrum handlowego Wola Park, które nowy właściciel przejął przy stopie kapitalizacji 5,7 proc. Nieruchomość przeszła z portfela Ivanhoe Cambridge do luksemburskiego funduszu PBW II Real Estate Fund za 140 mln euro. W sektorze magazynowym i logistycznym, mimo, że przez ostatni rok przybyło sporo powierzchni, to łączna wartość transakcji stanowi jedynie 6 proc. całkowitego wolumenu inwestycji. Najlepsze stopy kapitalizacji dla tych obiektów utrzymały się na poziomie 6,75-7 proc. Tu jedną z najważniejszych transakcji na polskim rynku była sprzedaż obiektu City Point w Warszawie za 71,6 mln euro. Dotychczasowym właścicielem była firma Europa Capital LLP, nowym jest Teesland iOG. Wspomniane wartości stóp kapitalizacji zbliżają kraj do poziomu jaki jest w Europie Zachodniej. Analitycy JLL przewidują, że utrzymają się one na podobnym poziomie w 2008 roku.

Podwyżki stóp procentowych zmieniły nieco strukturę inwestorów. Dziś na tym rynku pieniądze wydają głównie instytucje w większym stopniu korzystające z kapitału własnego oraz fundusze wyspecjalizowane w aktywnym zarządzaniu nieruchomościami.

– Bilans napływu inwestorów do Polski jest dodatni. Już od kilku lat docierają tu inwestorzy długoterminowi, zainteresowani bardziej stabilnymi i dojrzałymi rynkami. To pozytywny trend, bo korzystając z własnego kapitału, są oni mniej wrażliwi na wahnięcia rynku. W większym stopniu angażują kapitał własny i oczekują trochę mniejszej dźwigni finansowej. To dodaje stabilności całemu rynkowi – mówi Aleksander Loster.

W Polsce w zeszłym roku na rynku nieruchomości najwięcej wydały: Deka, DEGI, SEB, Union, Meag i ING, inwestorzy australijscy jak Macquarie, oraz rodzimy fundusz inwestycyjny AIB Polonia, Arka BZ WBK i BPH. W zasadzie narodowość przybywającego do regionu kapitału się nie zmienia. Zmienia się jednak ich wielkość: najwięksi światowi inwestorzy z branży w Europie Środkowo-Wschodniej już są, teraz nadszedł czas na mniejsze firmy.

Zapach pieniędzy

W co warto było zainwestować w 2007 roku? Żadnych zaskoczeń. Już od 2-3 lat największe zyski dają powierzchnie handlowe. W całej Europie Środkowo-Wschodniej transakcje na tym rynku w zeszłym roku opiewały na 6,336 mld euro, przy wartości 5,614 mld euro rok wcześniej. Popyt na nie jest tak duży, że na przykład w Rumunii w ciągu następnych trzech lat planowana jest budowa około dwóch razy więcej centrów handlowych, niż potrzebuje rynek.

W całym regionie zauważalna jest tendencja do coraz mniejszych inwestycji poza głównymi miastami. Inwestorzy przestali się obawiać projektów w miastach, w których liczba mieszkańców oscyluje wokół nawet 50 tys. Między innymi ten trend spowodował, że trudno mówić o spektakularnych wydarzeniach na rynku. W Polsce w minionym roku zawarto ogółem 77 transakcji o średnim wolumenie wynoszącym 37 mln euro, w porównaniu do 97 transakcji o średnim wolumenie 49 mln euro w 2006 r.

– Coraz bardziej zauważalna na rynku jest grupa indywidualnych, niewielkich inwestorów. Kupują oni lokalne sieci sklepów z kilkunastoma placówkami, o których dowiadujemy się dopiero w momencie sprzedaży. Ich wartość jednostkowa nie jest znacząca i zawiera się w przedziałach 15‑20 mln euro – mówi Dorota Latkowska, szefowa Działu Rynków Inwestycyjnych Knight Frank.

Biurowe smaczki

Najlepsze inwestycje biurowe znajdują się naturalnie w centrach największych miast. Popyt na tego typu obiekty jest wysoki, co napędza inwestorów. Na Węgrzech w całym 2006 roku sprzedaż biurowców klasy „A” przyniosła 319 mln euro, a już w pierwszej połowie 2007 roku ta wartość znacznie podskoczyła – do 405 mln euro. Inwestorzy na ten rodzaj nieruchomości w Środkowej i Wschodniej Europie wydali w zeszłym roku 2,382 mld euro.

– Rynek powierzchni biurowych jest węższy, niż handlowych. W Polsce biurowce to na razie biznes w ośmiu największych miastach. Stopy kapitalizacji dla nowoczesnych powierzchni handlowych w głównych miastach i w Warszawie są porównywalne, znajdują się w granicach 5,5 proc. dla najlepszych obiektów. Natomiast w powierzchniach biurowych zawsze jest premia dla inwestorów w mniejszych miastach, bo projekty takie są obarczone większym ryzykiem braku najemców. W Warszawie stopy kapitalizacji wynoszą 5,25 proc. dla najlepszych obiektów, podczas gdy w mniejszych miastach o około 1 proc. więcej – tłumaczy Aleksander Loster.

Siła entuzjazmu

Spoglądając na wschodnioeuropejski sektor nieruchomości trzeba zauważyć, że Ukraina pcha się coraz bardziej w stronę spokojniejszych, zachodnich rynków. Mimo tego, na razie jest jej znacznie bliżej do Rosji. W porównaniu do 2006 roku w minionym zmniejszyła się liczba lukratywnych, nadzwyczaj dochodowych transakcji. Pomimo politycznego zgiełku zakup nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, był i będzie przez następne kilka lat opłacalny.

Czego można się spodziewać w 2008 roku? W skrócie: wolumen inwestycji ma być porównywalny do tego z 2007 roku, może nawet trochę lepszy, a poziom stóp kapitalizacji będzie się stabilizował. Inwestorzy będą kładli nacisk na mniej spektakularne transakcje. – Zwiększy się wolumen transakcji, bo część z planowanych na 2007 rok przesunęło się na rok następny. Skończył się czas spektakularnych wzrostów. Dlatego inwestorzy, którzy chcą sprzedać swoje nieruchomości powinni to zrobić w 2008 roku. Nie ma już raczej szans na spekulacyjny wzrost ceny. Mamy już pierwsze sygnały, że właściciele odblokują swoje nieruchomości i będą je sprzedawać – mówi Aleksander Loster.

Nie zmieni się też struktura opłacalności branż: najlepsze zyski mają zapewnić centra handlowe, potem biura, a na końcu magazyny. – W 2008 roku trzeba spodziewać się stabilizacji. Dopiero
w drugim półroczu zanotujemy większą aktywność nowych inwestorów. W pierwszym kwartale może jedynie sfinalizować się kilka znaczących transakcji, których negocjacje rozpoczęły się w III kwartale 2007 roku. Swoje nieruchomości zacznie sprzedawać część funduszy z pięcioletnią perspektywą inwestycyjną: na przykład Immoeast – podsumowuje Dorota Latkowska. N