Mieszkaniowe głodomory

Popyt przewyższa podaż, ceny w najlepszych lokalizacjach osiągają zawrotne sumy, zaś sektor popularny stabilizuje się – to wspólny mianownik sektora mieszkaniowego w Europie Środkowej i Wschodniej, który kusi coraz więcej deweloperów

W 2007 roku w Polsce oddano o 16,3 proc. więcej mieszkań niż w 2006 roku. Liczba ta wzrosła do ok. 116 tys. lokali – podał Główny Urząd Statystyczny. Nie jest to jednak wynik, z którego można być dumnym, gdyż głód mieszkaniowy nadwiślańskiego kraju można zaspokoić budową ponad 1,5 mln lokali. Według danych GUS wartość metra kwadratowego powierzchni użytkowej w trzecim kwartale 2007 roku wyniosła 3,041 zł. Średnia ta nie jest jednak adekwatna do cen, jakie osiągały lokale w głównych miastach Polski. W Warszawie zanotowano rekordowe jak do tej pory stawki, osiągające nawet 38 tys. zł za mkw. Wystarczy spojrzeć na cennik apartamentów szklanego żagla zaprojektowanego przez Daniela Libeskinda, czyli Złotej 44 – wieżowca budowanego przez firmę Orco Property Group. Według danych RedNet Property Consulting w listopadzie na metr kwadratowy mieszkania trzeba było średnio wysupłać 8673 zł, podczas gdy w grudniu 2006 roku „zaledwie” 7354 zł. Był wzrost, ale nie tak szalony jak w 2006 roku, kiedy to ceny skoczyły średnio o 50 proc.

Ubiegły rok przyniósł również zmiany w rankingu najdroższych dzielnic w stolicy. Prym nadal wiedzie Śródmieście, jednak Ochota już depcze mu po piętach. – Średnie ceny sprzedaży nowych mieszkań w tej dzielnicy plasują się na drugim miejscu w Warszawie. Wynika to z niskiej podaży stosunkowo drogich projektów w tej części stolicy. Jednocześnie oznacza to spadek pozycji Mokotowa, który uplasował się za „brązową” Wolą. W tej dzielnicy wysoka średnia cen wynika z dużej podaży projektów apartamentowych. Należy przy tym zwrócić uwagę, że średnie ceny dla dzielnic mogą znacznie odbiegać od tendencji na poszczególnych osiedlach i siedliskach. Stawki osiągane na Saskiej Kępie są o prawie 30 proc. wyższe niż średnie ceny na Pradze Południe – zauważa Mikołaj Martynuska, dyrektor Działu Mieszkaniowego w CB Richard Ellis.
Z analiz firmy Reas wynika, że wartość rynkowa nowych mieszkań oferowanych w całej aglomeracji warszawskiej wyniosła 10 mld złotych. Obecnie najwięcej lokali mieszkaniowych w trakcie budowy znajduje się na Białołęce (23,3 proc.), następnie na Bemowie (12,3 proc.) oraz w Wilanowie (11,4 proc.).

Przeszacowane, czy niedoszacowane

W Krakowie pod koniec roku przeciętna cena mieszkań oscylowała wokół 7660 zł za mkw., zaś wartość rynku osiągnęła poziom 2,5 mld zł – wynika z analiz firmy Reas. Miastem, które zarówno dla deweloperów, jak i inwestorów stało się hitem 2007 roku, była Łódź – dawna stolica włókiennicza Polski, która obecnie jest stosunkowo biednym ośrodkiem, w którym mieszka blisko 800 tys. ludzi. Dotychczasowa rezerwa deweloperów wobec miasta stopniała i w aglomeracji, w której od lat spadała liczba budowanych mieszkań, pojawiają się coraz ciekawsze projekty. Szacunkowo w 2007 roku w Łodzi zostało oddanych do użytku 1330 mieszkań. Ceny lokali wzrosły o 41,3 proc. do średniego poziomu 4110 tys. zł za mkw., zaś wartość rynku mieszkaniowego osiągnęła 630 mln zł. Inwestorzy wykorzystali naturalną, poprzemysłową infrastrukturę miasta dokonując adaptacji starych fabryk na mieszkania typu loft. Ich ceny wahały się w przedziale od 5 do 7 tys. zł.

– Moim zdaniem Łódź jest jednym z bardziej przeszacowanych polskich miast. Jest to ośrodek o stosunkowo niskim oddziaływaniu ponadregionalnym. Oznacza to, że główna część podaży powinna być adresowana do lokalnych kupujących. Z tego względu ceny sprzedaży mieszkań przekraczające 8 tys. zł za metr kwadratowy z trudem znajdują uzasadnienie. W 2007 roku pojawiło się tam wiele projektów, których ceny znacznie przekroczyły finansowe możliwości mieszkańców tego miasta. Jednocześnie duża część droższych łódzkich mieszkań została zakupiona spekulacyjnie. Sądzę, że minie sporo czasu zanim trafią one do docelowych właścicieli, czyli mieszkańców Łodzi – mówi Mikołaj Martynuska z CB Richard Elis. W przyszłym roku wartość łódzkiego rynku mieszkaniowego może przekroczyć poziom nawet 900 mln zł.

Kolejnym dużym miastem na mapie Polski jest Poznań, w którym w 2007 roku zostało oddanych do użytku 3,5 tys. mieszkań. W pierwszym kwartale roku na rynku pojawił się znaczący projekt apartamentowy, należący do firmy Wechta, osiągający ceny 15-16 tys. zł za mkw., co znacznie wpłynęło na średnie ceny lokali w tym mieście. Ceny ofertowe osiągnęły poziom ponad 8800 zł za mkw. Wartość całego poznańskiego rynku w 2007 roku osiągnęła ok. 1,7 mld zł.

Na północy kraju – w Trójmieście – wybudowano ok. 4,2 tys. mieszkań, a ich średnia cena wynosiła ok. 8480 tys. zł. Wartość tego rynku to ok. 2 mld zł. Równie ciekawym miastem jest zabytkowy Wrocław, gdzie w 2007 roku oddano do użytku 4,6 tys. mieszkań. W 2008 roku liczba ta powinna wzrosnąć do ok. 5,2 tys. lokali. Ceny mieszkań we Wrocławiu wynoszą od ok. 6 do 7 tys. zł za metr kwadratowy. W mijającym roku wartość rynku przekroczy poziom 2 mld zł, zaś w 2008 roku osiągnie ok. 2,3 mld zł.

Bez lęku wysokości

Deweloperzy działający na polskim rynku postawili poprzeczkę wysoko – i to dosłownie. Do 192-metrowej wieży Złota 44, którą zaprojektował Daniel Libeskind, a buduje w Warszawie Orco Property Group, dołączył projekt ponad 250-metrowego wieżowca o 70 piętrach – pomysł spółki Lilium, należącej do BSR. Projektem wysokościowca zajmie się światowej sławy architekt Zaha Hadid. W 2009 roku powinien być gotowy budynek Kulczyk Tower o wysokości 280 metrów (jak do tej pory najwyższy polski apartamentowiec), który wybuduje spółka Chmielna Development, należąca do jednego z najbogatszych Polaków – Jana Kulczyka. Wieżowce mieszkalne sięgną nieba nie tylko w stolicy - w Gdańsku firma deweloperska Hossa wybuduje „dużego chłopca”, czyli BigBoyBuilding liczący 202 metry.

Wtórny zawrót głowy

Na rynku wtórnym wzrost cen przybrał w 2007 roku szaleńcze tempo. Właściciele organizowali wśród chętnych nawet licytacje mieszkań, by podbić cenę jak najwyżej. I tak gorącą atmosferę na rynku podgrzewali także agenci, którzy namawiali do kupowania lokali nawet w ciemno, byle jak najszybciej. Dopiero ostatnie miesiące przyniosły wystudzenie koniunktury. Ceny uległy niewielkiej korekcie – w Krakowie do o ok. 8320 zł, Poznaniu do 6360 zł i w Warszawie ok. 9590 zł (od 1,2 do 2,3 proc.). Natomiast ceny w Gdańsku oraz Wrocławiu nieznacznie wzrosły – o 0,8 i 1,3 proc., w pierwszym z wymienionych miast stawki osiągnęły ok. 6890 zł, zaś w drugim ok. 7340 zł – wynika z raportu Szybko.pl i Expandera.

Spokojnie, nie znaczy gorzej

– Do tej pory regionalne rynki rosły w podobnym tempie jak rynek warszawski, co doprowadziło do ich przeszacowania. Pomimo bardzo wysokich cen, w Warszawie jest większa siła nabywcza niż w mniejszych miastach, których mieszkańców nie stać, by płacić 7-8 tys. zł za mkw. Stopniowo będą natomiast rosnąć ceny w małych miejscowościach, w których do tej pory podwyżki były nieodczuwalne. Wyniknie to głównie ze wzrostu kosztów budowlanych – mówi Mikołaj Martynuska z CB Richard Ellis.

Rosną także stopy procentowe (w minionym roku Narodowy Bank Polski podniósł je kilkakrotnie), które ostudzą rozbuchany rynek kredytów hipotecznych. Ponadto wzrośnie podaż – według Głównego Urzędu Statystycznego w pierwszych trzech kwartałach 2007 roku rozpoczęto budowę ponad 141 tys. mieszkań. Dzięki tym inwestycjom do końca 2008 roku może zostać oddanych do użytku ok. 180 tys. mieszkań.

Zaledwie kilka miesięcy temu szefowie firm deweloperskich po raz pierwszy od wielu miesięcy byli zmuszeni do poinformowania (notabene dość nerwowego) o konieczności skorygowania w dół planów sprzedażowych. Efektem były ogłoszenia o miejscu garażowym gratis do mieszkania, elestycznym systemie płatności (10/90). Ten rok może im jeszcze jaśniej pokazać, że należy posługiwać się naprawdę dobrym kalkulatorem zwłaszcza przy zakupie działki oraz szacunkach kosztów budowy, bo może okazać się, że nie każdy projekt wyjdzie na plus.

W szponach Draculi

Przez ostatnie 20 lat, od upadku reżimu komunistycznego, nowoczesne budownictwo mieszkaniowe w Rumunii praktycznie nie istniało, z tego też powodu ponad 85 proc. społeczeństwa mieszka w postsocjalistycznych blokowiskach, zaś 35 proc. zasobów mieszkaniowych tego kraju wymaga natychmiastowych remontów. W Bukareszcie, który dwukrotnie nawiedziło trzęsienie ziemi, wciąż stoją zdewastowane stare budynki, jednak zgodnie z prawem nie można ich wyburzać. Między innymi właśnie z tego powodu w stolicy jest mało terenów pod zabudowę.

– W Bukareszcie buduje się bardzo ciasno. Inwestycji mieszkaniowych wciąż przybywa, jednak są one na ogół niskiej jakości. Zarówno zagospodarowanie przestrzeni, wykonanie, jak i materiały, z których powstają budynki pozostawiają wiele do życzenia. Jednak to stopniowo zaczyna się zmieniać. W Rumunii inwestują zachodnie grupy kapitałowe oraz doświadczeni deweloperzy, jak chociażby polskie Globe Trade Centre czy Echo Investment, którzy będą z czasem wprowadzać do Rumunii inne, niż akceptowane do tej pory, standardy budownictwa – mówi Joanna Iwanowska, starszy konsultant z firmy doradczej Reas.

W 2007 roku w Bukareszcie powstało ok. 4,5 tys. mieszkań, zaś w 2008 roku może zostać oddanych do użytku nawet 6 tys. lokali. W porównaniu z poprzednimi latami, kiedy podaż wynosiła ok. 1,5 tys. mieszkań rocznie, wynik jest oszałamiający. W ciągu ostatnich kilku lat w Bukareszcie powstawało wiele projektów z wyższej półki, których ceny kształtowały się na poziomie 2 tys. euro za mkw. Obecnie, dzięki aktywności deweloperów inwestujących w osiedla z segmentu popularnego oraz o podwyższonym standardzie, średnie ceny kształtują się na poziomie 1-1,1 tys. euro.

– Rumuńskie budownictwo znacznie się różni od budownictwa w innych krajach Unii Europejskiej. Jest to naród, który uwielbia przestrzeń i często woli żyć w gorszych warunkach w starym budownictwie, ale za to w dużych mieszkaniach, niż w nowoczesnych lokalach na ograniczonym metrażu. Domy jednorodzinne również w celu maksymalizacji powierzchni mieszkalnej, budowane są prawie do samego ogrodzenia działki. Charakterystycznym zjawiskiem jest oddawanie mieszkań przez lokalnych deweloperów bez ścian działowych po to, by klienci sami mogli aranżować przestrzeń. Na rynku pojawiają się również mieszkania o powierzchni 60-70 metrów, w których w ogóle nie jest przewidziane stawianie ścian, tylko jedna otwarta postrzeń – dodaje Joanna Iwanowska.

Rumuńska prowincja

Poza Bukaresztem, w którym żyje nieco powyżej 2 milionów osób, kolejne 3 największe miasta liczą po ok. 350 tys. mieszkańców, zaś 7 następnych jedynie ok. 150 tys. W tych ośrodkach deweloperzy również nie próżnują. W Aradzie, ośrodku bogatym ze względu na rozwinięty przemysł, w ciągu dwóch lat zostanie oddane do użytku ok. 1,2 tys. mieszkań. Porównując to do 300 lokali postawionych w ciągu ostatnich kilku lat jest wynik wprost imponujący. Na metr kwadratowy czterech kątów trzeba wydać w Aradzie 400-600 euro. Natomiast na zachodzie kraju, w Konstancy – największym ośrodku turystycznym – metr  mieszkania w segmencie popularnym kosztuje od 800 do 1,2 tys. euro, a apartament z wyższej półki wymaga wydatku na poziomie 1,7-2,1 tys. euro.

Piaski złote

W Bułgarii, podobnie jak w Rumunii, budynki stawiane za czasów komunizmu (głównie z wielkiej płyty) wymagają pilnych remontów. W całym kraju w tego typu obiektach mieszka ok. 1,8 mln osób. W 2006 roku w kraju czarnomorskich kurortów oddano do użytku 13 tys. mieszkań. W ciągu najbliższych lat liczba ta powinna skoczyć do 20 tys. lokali rocznie. Obecnie całkowita liczba mieszkań w Bułgarii wynosi 3,7 mln. Oznacza to, że na tysiąc mieszkańców przypada 480 mieszkań. Należy jednak pamiętać, żę część tych lokali jest niezdatna do zamieszkania. Ceny mieszkań w Sofii w najlepszych lokalizacjach przekraczają 2 tys. euro, jednak średnie stawki nie są wyższe niż 1 tys. euro za metr kwadratowy.

Pomarańczowa mieszkaniówka

By zaspokoić potrzeby mieszkaniowe stolicy Ukrainy trzeba byłoby budować 2 mln metrów kwadratowych rocznie. Tak, jak i w całej Europie Środkowo-Wschodniej, zapotrzebowanie na nowe lokale mieszkaniowe jest ogromne. Obecnie rocznie powstaje 1 mln mkw. powierzchni mieszkalnej. Ceny za mkw. w stolicy kraju wahają się od 500 do ponad 4 tys. dolarów. Średnia stawka, która w ostatnich latach rosła dynamicznie np. 57 proc. w 2005 roku i 25 proc. rok później, obecnie wynosi ok. 2370 dolarów. Na kijowskim rynku największy popyt jest na mieszkania dwupokojowe i większe (ponad 63 proc. potencjalnych nabywców wybiera tego typu lokale), a tylko 37 proc. klientów szuka kawalerek. Stołeczny rynek został zdominowany przez miejscowe firmy takie jak: Kijewgostrój, Pozniaki-Żyłstroj, Korporacja Stolica, Sołstroj, Domstroj-Kombinaty, 3 i 4, TMM, Konmsol, Trest-Kijewgostroj-3, Osnowa Solsif, XXI wiek, którym o wiele łatwiej niż zagranicznym spółkom przebrnąć przez biurokratyczne przepisy, zdobywanie pozwoleń oraz działek budowlanych.

– Niezwykle trudno jest oszacować rozmiary podaży na Ukrainie – nawet lokalni ekperci nie chcą podawać takich wartości. Na pewno można założyć, że co roku oddaje się około kilku tysięcy mieszkań  i wartość ta rośnie – mówi Joanna Iwanowska.

Najwięksi z największych

Rosja to największe państwo świata rozciągające się na 17 mln km kw. i liczące ponad 143 mln mieszkańców, z czego aż 10 mln żyje w stolicy kraju – Moskwie. W sektorze budowlanym wytwarzającym obecnie 5,6 proc. całego PKB Rosji, działa 130 tys. firm oraz organizacji, w którym w ubiegłym roku było zatrudnionych 4,9 mln osób. W 2007 roku liczba nowych mieszkań oddanych do użytku wzrosła o prawie 25 proc., a ich całkowita powierzchnia o 35 proc.

Moskiewski rynek mieszkaniowy jest jednym z najdroższych na świecie. W 2006 roku ceny w nowym budownictwie wzrosły o 92,2 proc. i o 69 proc. na rynku wtórnym. Średnio, by kupić metr kwadratowy mieszkania z segmentu popularnego, trzeba było naszykować ok. 3,9 tys. dolarów. Stawki płacone za apartamenty o podwyższonym standardzie dochodziły do 5,5 tys. dolarów za mkw. Na osoby z jeszcze zasobniejszym portfelem czekały lokale, których ceny –  36,4 tys. dolarów za mkw. – przyprawiały o zawrót głowy zwykłych zjadaczy chleba.

Władze rosyjskiej stolicy znalazły też sposób na pozyskanie nowych terenów pod budownictwo. Zamierzają wyburzyć do 2025 roku poradzieckie budynki mieszkaniowe, których powierzchnia osiąga powierzchnię 20 mln mkw. kwadratowych (czyli ok. 400 tys. mieszkań). Związek Budowniczych Rosji szacuje, że koszt tej operacji wyniesie od 600 mln do 1 mld dolarów. W miejscu wyburzonych gmachów powstaną nowe domy. Inwestycja ta ma pochłonąć  30 mld dolarów. Dzięki temu branża budowlana będzie miała zagwarantowane stabilne dochody na kolejnych 18 lat.

Kryształowy sen

Jak przystało na największe państwo Rosja musi również posiadać największy na świecie budynek mieszkalny. Niecałe 10 kilometrów od Moskwy powstanie Crystal Island zaprojektowany przez lorda Normana Fostera. W budowli mierzącej 450 m wysokości oraz zajmującym powierzchnię 2,5 mln mkw. będzie mogło zamieszkać nawet 30 tys. osób. Budynek o szklanej fasadzie (która będzie obłożona panelami wytwarzającymi energię) wyglądem będzie przypominał olbrzymi kryształ. Budowa giganta potrwa ok. 6 lat i pochłonie bagatela 4 mld dolarów. n