Bierz co chcesz

Pieniądze z kredytu, leasingu, od inwestora, a może kapitał własny? Wybór finansowania budowy biurowca to dość skomplikowana procedura

Nie będzie przesady w stwierdzeniu, że rynek finansowania należy dziś do instytucji finansowych. Deweloperzy potrzebują gotówki na projekty, a tych – z racji dobrej koniunktury w nieruchomościach – buduje się całkiem sporo. Trójmiejski deweloper Allcon Investment wybudował dotychczas m.in. Allcon @ park, dwa budynki biurowe o powierzchni 10 tys. mkw., w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska im. Lecha Wałęsy w Gdańsku. Ostatnio buduje także kompleks 5 budynków biurowych Łużycka Office Park (30 tys. mkw.) przy ul. Łużyckiej w Gdyni-Redłowie.

– Oczywiście zawsze potrzebne są pewne własne środki na projekt. Niemniej nie ma najmniejszego problemu, by sfinansować niemal całą inwestycję z pomocą kredytu, łącznie z zakupem działki. Dla doświadczonych inwestorów banki są dziś bardzo elastyczne – mówi Monika Urbanowicz, dyrektor ds. inwestycji w Allconie.

Każdy projekt budowlany bank traktuje jak klasyczne project finance. Oznacza to, że do realizacji danego projektu musi powstać spółka celowa. Kredyt jest zabezpieczony hipoteką i cesją umów najmu. Zdarza się i tak, że banki ustanawiają zastaw na udziałach w spółce, która jest kredytobiorcą. Cena pożyczki jest w pełni negocjowana i różni się także w okresie budowy.

– Jeśli są to złote, to oprocentowanie wynosi ok. WIBOR plus 2 proc. Niżej w okresie, gdy budynek jest gotowy i prawidłowo funkcjonuje. Dla ukończonego, dobrze wynajętego biurowca oferujemy ok. 1,3 proc. marży – informuje Hanna Libura, dyrektor Departamentu Kredytów Komercyjnych w BRE Banku Hipotecznym. Do tego dochodzą koszta prowizji przygotowawczej, wyceny projektu i często raportów z wykonania prac.

Za 50 milionów – 100

Najpoważniejszą decyzję, którą przychodzi podjąć deweloperowi nie jest jednak wybór banku, ale sposób uwalniania gotówki z inwestycji.

– Są na to przynajmniej trzy drogi – zaznacza Witold Hruzewicz, właściciel firmy doradczej Azimutus Associates. Pierwsza – z udziałem funduszu inwestycyjnego (można z nim zacząć współpracę już na etapie budowy). Druga – leasing nieruchomości. Trzecia, klasyczna – bez udziału innych instytucji, poza najmującymi firmami. Każda z opcji ma oczywiście swoje wady i zalety.

Wyobraźmy sobie taką historię: pozaeuropejska firma buduje w Jankach pod Warszawą obiekt biurowo-usługowy za 50 mln euro. Nie tylko wskutek galopujących cen działek po roku cena niemal skończonej inwestycji osiąga poziom 100 mln euro. Do inwestora pielgrzymują zatem banki – które chcą dać pieniądze na kolejne inwestycje pod zastaw nieobciążonej części. Pielgrzymują też instytucje leasingowe, które również oferują uwolnienie kapitału. Na końcu zjawia się jednak król – fundusz inwestycyjny, który płaci od ręki 110 mln euro za 100 procent udziałów w inwestycji.

– Fundusz na dobre inwestycje zawsze da większą niż my premię – przyznaje Mariusz Kurzac, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży w firmie ING Lease. Jego firma jest liderem w swoim segmencie, bo przeprowadziła 16 z 58 transakcji leasingu nieruchomości w pierwszej połowie roku.

Oprócz najważniejszej premii finansowej są jeszcze inne korzyści ze współpracy z funduszem, szczególnie jeśli deweloper kooperuje z nim już na początku inwestycji. – Coraz częściej praktykowana jest sprzedaż mniejszościowego pakietu ok. 10-20 proc. udziałów inwestorowi finansowemu w spółce celowej prowadzącej projekt. Deweloperzy robią to bardziej w celu podniesienia wiarygodności inwestycji niż z konieczności uzyskania finansowania na budowę biurowca – przyznaje Witold Hruzewicz. Jego opinię potwierdza Hanna Libura z BRE. – Gdy jest to solidna umowa, to w naszych oczach poprawia to sytuację i marża kredytu idzie w dół, bo ryzyko jest mniejsze – mówi bankowiec.

Z drugiej jednak strony sprzedanie inwestycji funduszowi lub rozpoczęcie współpracy z nim już na samym początku realizacji, ogranicza pole manewru dewelopera.

– Po pierwsze zmniejszają się możliwości korzystania z potencjalnych wzrostów cen na rynku. Deweloperzy są też zobowiązani do dotrzymania ustalonych warunków dostarczenia produktu. Pamiętajmy też, że zdecydowanie dłużej negocjuje się kontrakt sprzedaży przyszłej powierzchni niż tradycyjny kontrakt sprzedaży takiej samej, tylko gotowej – mówi Mateusz Walczak prezes New World Alternative Investments.

Warto również wiedzieć, że koniunktura na krociowe zyski ze współpracy z funduszami nieruchomości nie będzie trwała wiecznie.

Ciężko, ale można

Alternatywą dla współpracy z funduszem inwestycyjnym podczas budowy i po jej ukończeniu jest leasing. Należy tu zaznaczyć, że leasing nieruchomości nie jest kołem ratunkowym dla potrzebujących gotówki na spłatę długów, ani narzędziem dla spekulantów. To produkt dla długoterminowo inwestujących przedsiębiorców, którzy sporą część środków wyłożyli na inwestycję z własnej kieszeni, lub których nieruchomość znacznie zyskała na wartości. Co można wyleasingować? Obiekty usługowo-handlowe, stacje benzynowe, hale produkcyjne, magazyny, biurowce czy hotele – możliwe jest sfinansowanie nawet do 100 proc. inwestycji. Nieruchomość można wziąć w leasing na 10, 15, nawet 20 lat. Potem można ją odkupić od leasingodawcy za z góry określoną stawkę. Po dziesięciu latach będzie to 46 proc. wartości leasingu, po 15 – 31 proc.

Choć firmy leasingowe zarzekają się, że tym sposobem można sfinansować także nowo powstającą inwestycję, to trudno oprzeć się wrażeniu, że na rynku najbardziej popularną formą leasingu nieruchomości jest tak zwany leasing zwrotny.

– Dzięki odsprzedaży nieruchomości firmie leasingowej, przedsiębiorca uwalnia czy nawet zarabia dodatkową gotówkę jeżeli wartość księgowa odsprzedawanej nieruchomości jest niższa od jej wartości rynkowej. Dzięki temu może dalej rozwijać swoją firmę bez potrzeby zaciągania kolejnego kredytu czy drastycznego okrajania budżetu – mówi Witold Hruzewicz z Azimutusa zwracając jednocześnie uwagę na wadę leasingu, czyli wyższe koszty w porównaniu z kredytem bankowym.

– Z drugiej jednak strony leasing może być szczególnie atrakcyjny dla dużych spółek akcyjnych. Dla klienta finansowanie w tej formie może mieć charakter pozabilansowy i nie będzie powiększać poziomu zadłużenia. A raty czynszowe związane z obsługą umowy nadal będą kosztem uzyskania przychodu. To jest pokaźna premia – zapewnia Mariusz Kurzac z ING Lease.

Jeden z inwestorów przyznał się nieoficjalnie, że w ubiegłym roku ze środków własnych i kredytu wybudował w celach komercyjnych biurowiec, a następnie wynajmował: – Oddaliśmy tę nieruchomość w leasing, by uwolnić zaangażowane środki własne i z powodu korzyści podatkowych tego rozwiązania. Gdybyśmy finansowali tę inwestycję w całości z kredytu, to nie zdecydowalibyśmy się na leasing, bo nic by nam to nie dało. Podpisanie umowy leasingu trwało około pół roku. Na rynku nie jest łatwo – gros leasingodawców ma sztywne procedury – przyznał deweloper, który woli pozostać anonimowy.

Reasumując, jedni biorą się za bary z funduszami inwestycyjnymi, inni z leasingiem – ale są też tacy jak Allcon Invesment, którzy nie bawią się ani w fundusze ani w leasing. – Zachowanie pełnej kontroli nad nieruchomością pozwala nam na jej sprzedaż w dowolnym czasie. Jesteśmy zwolennikami takiej opcji, bo ceny gruntów i najmu nadal rosną, a my nie mamy problemów ze zdolnością kredytową – przyznaje Monika Urbanowicz.

Medal dla każdego

Kto wygra? Wszyscy. Czynsze najmu powierzchni biurowych klasy „A” w głównych miastach dochodzą już najwyższych historycznych poziomów z roku 2001. Firmy, które potrzebują biur od zaraz, mają kłopot z ich znalezieniem. Te dynamicznie rozwijające się wynajmują więc gorsze biura na określony czas, rezerwując sobie w tym samym czasie lepsze powierzchnie w nowych inwestycjach,  które jeszcze się budują. n

Karol P. Bogusz