Przepastna torba kangura

W ubiegłym roku wartość australijskich inwestycji w nieruchomości zagraniczne przekroczyła 12 mld dolarów. Inwestorzy z Antypodów docierają także do Europy, a ich udział w polskim rynku nieruchomości rośnie w oczach

Agencja DTZ opublikowała ostatnio raport dotyczący napływu kapitału australijskiego („Australian Capital Floks”), który stwierdza, iż w 2006 roku australijskie inwestycje w zagraniczne nieruchomości były dwukrotnie wyższe niż średnia roczna wartość z poprzednich pięciu lat. Według raportu wzrost ten spowodowany jest dobrą kondycją gospodarki australijskiej, brakiem możliwości inwestowania w kraju oraz rozwojem funduszy emerytalnych, na rzecz których wszyscy pracujący obywatele płacą obowiązkowe składki. Fundusze te w ostatnich latach koncentrowały się na rynku amerykańskim (90 procent inwestycji zagranicznych w roku 2003) oraz regionie Azji i Pacyfiku. Obecnie fundusze zaczynają interesować się Europą, gdzie w ubiegłym roku wydały 5,5 mld dolarów, czyli 46 proc. łącznych inwestycji.

Wzniosłe intencje

Inwestorzy z Australii zadebiutowali w Polsce w 2005 roku za sprawą firmy Babcock and Brown, która za 50 mln euro kupiła bydgoską Galerię Pomorską od TK Development. Jednak obecnie uwagę prasy branżowej przyciągają głównie dwie australijskie firmy – Opal Property Developments oraz Macquarie. Ta pierwsza spółka, specjalizująca się w renowacji starych budynków, prowadzi obecnie projekt rewitalizacji fabryki Scheiblera w Łodzi, stanowiący element projektu odbudowy historycznego kompleksu przemysłowego Księży Młyn. Inwestycja będzie obejmowała budowę 410 mieszkań do końca 2008 roku. Opal planuje także rewitalizację fabryki Modena w Poznaniu i adaptację obiektu na cele mieszkaniowe. Z właścicielem nieruchomości, spółką TUP, podpisano umowę wstępną o wartości 51 mln zł, na mocy której wpływy ze sprzedaży mieszkań dzielone będą w proporcji 65:35 między Opal a TUP. Spółka deweloperska, założona przez australijskie firmy Fobeca PTY i Meydan Group, planuje obecnie wejście na warszawską giełdę, dzięki czemu chce zdobyć 100 mln dolarów na kolejne inwestycje w Polsce.

Atak Maca

Macquarie to kolejny australijski inwestor pojawiający się w nagłówkach polskich gazet. Jest to grupa oddzielnych jednostek, w których większy lub mniejszy udział posiada Macquarie Bank, i w skład której wchodzi spółka Macquarie Global Property Advisors (MGPA), która w ubiegłym roku stała się właścicielem 50 proc. biurowca Rondo 1 w Warszawie, a obecnie prowadzi dwie inwestycje mieszkaniowe: Wilanów One w Warszawie oraz Angel Wings we Wrocławiu. Kolejnym członkiem grupy jest Macquarie CountryWide Trust, który w ostatnim czasie nabył portfel 5 polskich centrów handlowych za 232 mln euro od grupy Simon Ivanhoe. W ubiegłym roku Macquarie Goldman za 352 mln euro kupił Eurinpro – spółkę z siedzibą w Luksemburgu, dewelopera obiektów przemysłowych działającego także w Polsce. W kwietniu 2007 roku firma rozpoczęła budowę centrum logistycznego o powierzchni 23 tys. mkw. dla NYK Logistics w Łysomicach pod Toruniem.

Mieszanie w mieszkaniach

W kwietniu 2006 roku spółka MGPA poinformowała o nabyciu 50 proc. udziałów w warszawskim biurowcu Rondo 1. Transakcję tę przeprowadzono we współpracy z London & Regional Properties Limited, nabywcą pozostałych 50 proc. obiektu. Łączna wartość transakcji wyniosła 260 mln euro. Ten prestiżowy biurowiec otwarto zaledwie kilka miesięcy wcześniej, a od tego momentu już dwukrotnie stał się przedmiotem przejęć – najpierw przez CommerzLeasing und Immobilien (który kupił obiekt za 200 mln euro od dewelopera Hochtief Project Development), a następnie przez Hannover Leasing.

Kolejny ruch MGPA na polskim rynku był dość zaskakujący. W listopadzie 2006 firma ogłosiła utworzenie spółki joint venture do budowy osiedla mieszkaniowego Wilanów One w Warszawie wraz ze Star Enterprise i B.S.R. Europe (ta ostatnia sprzedała już swój udział AFI Europe). MGPA jest właścicielem 50 proc. projektu wartego ok. 400 mln euro, który po ukończeniu w 2012 roku dostarczy 2,5 tys. mieszkań stołecznemu rynkowi. Pierwsza faza projektu jest w całości sprzedana.

Zdaniem Daniela Harrisa, dyrektora MGPA odpowiedzialnego za zakupy w Europie Środkowowschodniej, powodem zmiany strategii firmy z zakupów obiektów biurowych na realizację projektów mieszkaniowych jest dostępność transakcji posiadających określoną wartość minimalną.
– Interesujemy się możliwościami zakupów o minimalnej wartości około 100-150 mln euro, a w przypadku biur trudno jest to osiągnąć – szczególnie poza stolicą, gdzie nie ma wielu obiektów formatu Ronda 1. W mniejszych miastach jest wiele możliwości zakupu biurowców o wartości 20-30 mln euro, jednak zawarcie mniejszej transakcji jest tak samo czasochłonne, jak w przypadku dużego „dealu”. Dlatego nie interesują nas zakupy obiektów tej skali. O wiele bardziej efektywne są duże transakcje – mówi Daniel Harris i dodaje, że obecnie inwestycje w polskim sektorze mieszkaniowym mają wyższą stopę zwrotu niż inwestycje w sektorze biurowym.

Na pokładzie Enterprise

MGPA kontynuuje współpracę ze Star Enterprise w ramach innego projektu joint venture (proporcje udziału to 70:30 odpowiednio dla MGPA i Star Enterprise) – budowy kompleksu mieszkaniowego Angel Wings przy ul. Traugutta i Walońskiej nad brzegiem rzeki Oławy we Wrocławiu. Kompleks będzie składał się z 6 budynków mieszczących łącznie 1,2 tys. mieszkań o wysokim standardzie (łącznie 94 tys. mkw.), 3-poziomowego garażu podziemnego dla 1,7 tys. pojazdów oraz 13 tys. mkw. powierzchni handlowej, rozrywkowej oraz biurowej. Na razie projekt nie ma jeszcze pozwolenia na budowę.

– Procedura przetargowa mająca wyłonić głównego wykonawcę powinna rozpocząć się we wrześniu – wyjawia Shachar Samuel, prezes Star Enterprise.

– Sam przetarg odbędzie się prawdopodobnie w połowie października, a ostateczną decyzję podejmiemy do końca listopada – dodaje przedstawiciel dewelopera.

Na 26 września zaplanowano konferencję prasową, zaś niedługo po niej rozpocznie się sprzedaż mieszkań.

– W ciągu nadchodzących 12-18 miesięcy MGPA planuje rozpocząć kolejne 5-6 projektów w Polsce – to nasz aktualny cel. Inwestycje te będą podobnej skali co Angel Wings – około 1,2-1,8 tys. mieszkań – a łączna wartość ich sprzedaży wyniesie około 1 mld euro – informuje Daniel Harris. Dodaje także, że choć firma na razie nie ma gotowych lokalizacji, bierze pod uwagę 6 największych miast w Polsce. – Lubimy zajmować się dużymi projektami, a one muszą mieścić się w dużych miastach – mówi Harris.

Shachar Samuel zdradza, że Star Enterprise, którego rolą jest zakup gruntu i zarządzanie projektami, zamierza zaproponować MGPA prawo pierwszeństwa do inwestowania w swoje projekty. Deweloper planuje obecnie realizację projektu w Krakowie. Kompleks przy ul. Koletek – nieopodal Wawelu – będzie składał się z 250 mieszkań o wysokim standardzie. Prace budowlane związane z projektem za ok. 30 mln euro (nie uwzględniając kosztu gruntu) mają rozpocząć się w marcu 2008 roku i potrwać około 16 miesięcy.

– Obecnie jesteśmy jedynymi właścicielami projektu, lecz prawdopodobnie zaproponujemy spółce MGPA uczestniczenie w nim – mówi Shachar Samuel.

Zwrot w inną stronę

Czy zatem spółka MGPA zrezygnowała z zakupów obiektów biurowych, by skupić się wyłącznie na realizacji projektów mieszkaniowych? – Chcielibyśmy budować i inwestować w obiekty handlowe w miastach trzeciorzędnej wielkości, posiadających od 100 do 200 tys. mieszkańców. Tam jeszcze nie ma inwestorów – zapowiada Daniel Harris.

Czas pokaże, jak potoczą się losy australijskich inwestorów, którzy już zaczęli działać w Polsce. Na pewno charakter ich aktywności będzie miał wpływ na decyzje innych graczy kwitnącego australijskiego sektora inwestycji nieruchomościowych.

Nathan North