Po śladach stóp

W pierwszej połowie 2007 roku wartość transakcji inwestycyjnych zawartych na polskim rynku nieruchomości wyniosła około 1,29 mld euro, podczas gdy I półrocze minionego roku zamknięto kwotą 1,47 mld euro

W całym 2006 roku łączna wartość inwestycji osiągnęła rekordowy poziom 4,68 mld euro, a optymiści spodziewali się powtórki boomu w roku 2007. Pierwsze miesiące nie nastrajały jednak optymistycznie.

– W pierwszym kwartale wystąpił znaczący spadek liczby zawieranych umów. Zjawisko to było dość przygnębiające, bo sugerowało, że w dalszej części roku aktywność również będzie o wiele niższa – mówi Radosław Wawrzyniak, starszy specjalista ds. inwestycji w firmie CB Richard Ellis. Na szczęście czarne prognozy się nie sprawdziły i rozpoczął się ...

...ruch w interesie

Największą transakcją drugiego kwartału roku na rynku nieruchomości biurowych była sprzedaż budynku Focus Filtrowa w Warszawie przez Sachsenfonds i LHI Leasing na rzecz DEGI (Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds) za 100 mln euro. Immoeast to kolejny inwestor, który stał się posiadaczem nieruchomości biurowych w Warszawie – budynku Passat (kupionego za 27 mln euro od Karimpolu) oraz projektu biurowego Rondo (obiekt miał wybudować Pirelli Pekao Real Estate). W sektorze nieruchomości handlowych największa transakcja związana była z portfelem galerii handlowych należących do Simon Ivanhoe i zlokalizowanych przy hipermarketach Carrefour – portfolio zostało kupione przez fundusz Macquarie CountryWide Trust za 232 mln euro. Liderem obiektów przemysłowych został Europolis, który za 172 mln euro wszedł w Poland Central Business Park pod Piotrkowem Trybunalskim, tworząc spółkę joint-venture z właścicielem obiektu, firmą Poland Central. Właściciela zmieniło także Centrum Biznesu Ożarów kupione w kwietniu przez Orco Endurance Fund za nieujawnioną sumę. Głośno było również o hotelach – UBM i Warimpex wykupiły pozostałe 16,67 procent udziałów w warszawskim InterContinentalu, dzięki czemu mają w nim 100 proc. udziałów.

Liczby robią wrażenie. Co zatem ogranicza poziom inwestycji w tym roku? Zdaniem ekspertów na rynku brakuje nowych produktów wysokiej jakości.

Sekretne stopy

Głównym czynnikiem wpływającym na poziom inwestycji są obecnie stopy kapitalizacji – nie ma pewności, czy się w końcu ustabilizowały, skoro przez ostatnie 5 lat rynek mógł obserwować ich ciągły spadek. Z tegorocznych wskaźników wynika, że stopy w branży biurowej zatrzymały się na poziomie około 5,5 proc., a w przypadku obiektów handlowych – na poziomie poniżej 6 proc.

– Stopy kapitalizacji są obecnie stosunkowo stabilne. Jeśli widać jakiekolwiek tendencje, to raczej spadkowe, choć bardzo nieznacznie. Wartości te nadal mogą ulec niejakiemu obniżeniu, ponieważ na rynku są wysokiej jakości obiekty z dobrymi najemcami – uważa Radosław Wawrzyniak. Zadniem ekspertów z CB RE do końca roku stopy kapitalizacji w miastach regionalnych również spadną poniżej poziomu 6 procent. W nieruchomościach przemysłowych można spodziewać się jeszcze większego spadku stóp – CB RE szacuje, że do końca bieżącego roku najlepsze obiekty magazynowe zejdą z obecnych ok. 7 proc. do 6,5 proc. – Inna przyczyna spadku to – także w tej branży – brak nowych obiektów – podkreśla specjalista z CB Richard Ellis.

Nowe źródła

Czy w związku z brakiem podaży budynków biurowych, magazynowych i handlowych, nowym źródłem produktów inwestycyjnych stanie się rynek hotelowy? Jak dotąd nie odnotowano większych transakcji, ale eksperci z CB Richard Ellis są dobrej myśli. – Popyt nadal jest, także z powodu Euro 2012, musimy więc cierpliwie czekać, aż na rynku pojawią się odpowiednie produkty – mówi Louise Hancock. Jej firmowy kolega, Radosław Wawrzyniak, podaje, że – ze względu na oczekiwany rozwój sektora turystyki spowodowany mistrzostwami – od momentu ogłoszenia decyzji o ich organizacji w Polsce liczba planowanych inwestycji hotelowych wzrosła dwukrotnie. Można się również spodziewać, że inwestycje sportowe i infrastrukturalne wywołają zwiększone zapotrzebowanie na obiekty magazynowe.

Poziom inwestycji może także wzrosnąć ze względu na zwiększającą się liczbę umów typu „sale and leaseback”, bo właściciele-najemcy coraz chętniej reinwestują, zamiast zaciągać kredyty. Innym magnesem dla kapitału mogą stać się projekty podnoszące wartość nieruchomości poprzez jej powiększenie (np. dołączenie gruntów czy dobudowę pięter) lub zmianę sposobu wykorzystania (stare biurowce przerabiane na bloki mieszkalne itd.).

– Po co kupować w Polsce, skoro w krajach zachodnioeuropejskich można kupić z podobną stopą zysku? Bo u nas nastąpi wzrost czynszów, więc budynki znacznie zyskają na wartości – tłumaczy Radosław Wawrzyniak. Przewiduje również, iż będzie więcej współinwestorów oraz transakcji zakupu typu „forward” zawieranych na etapie uzyskania pozwolenia na budowę przez dewelopera.

Na wschód

Dynamicznie rozwija się rynek w miastach regionalnych lokowanych jest tam aż 40 proc. wszystkich inwestycji i odsetek ten rośnie. Inwestorzy przenicowali już Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Poznań, więc coraz częściej zaglądają do Białegostoku czy Lublina. W miastach tej wielkości obiekty handlowe zwykle mają się znacznie lepiej niż biurowce, ale i te ostatnie pojawiają się coraz częściej, choćby dzięki koncernom otwierającym swoje BPO. Mimo braku nowych obiektów i spowolnienia na rynku inwestycyjnym, specjaliści CB RE optymistycznie spoglądają w przyszłość.

Nathan North