W sercach miast

Dzięki otwarciu ośmiu największych centrów handlowych w I półroczu, polski rynek wzbogacił się o 264,8 tys. mkw. powierzchni. Co ważne, większość z nowych projektów jest zlokalizowana w centrach miast, tak jak największe z nich – warszawskie Złote Tarasy

Obok projektu ING Real Estate (63,5 tys. mkw. powierzchni handlowej brutto) działalność rozpoczęły również takie duże centra, jak: Pasaż Grunwaldzki (50 tys. mkw.) i Arkady Wrocławskie (30 tys. mkw.) we Wrocławiu, Forum Gliwice (43 tys. mkw.), Plaza Lublin (23,8 tys. mkw.), Plaza Rybnik (18,5 tys. mkw.) i Plaza Sosnowiec (13 tys. mkw.) oraz II faza centrum handlowego Stary Browar w Poznaniu (26 tys. mkw.). Ale to nie wszystko, bo rynek był również świadkiem otwarcia drzwi kilku mniejszych obiektów, w tym Ferio Legnica (13,2 tys. mkw.) firmy Raiffeisen Evolution czy Zielony Park Handlowy (ok. 24 tys. mkw.). W sumie w I półroczu br. na rynek wpłynęło 400 tys. mkw. nowej powierzchni (w tym ok. 380 tys. mkw. w centrach handlowych) zwiększając zasoby do 6,7 mln mkw. (ok. 4 mln mkw. w centrach handlowych).

Handlowy breaking news

– Otwarcie Złotych Tarasów było najważniejszym wydarzeniem minionego półrocza – podkreśla Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w firmie Cushman & Wakefield. – To pierwszy wielofunkcyjny obiekt, który powstał w ścisłym centrum Warszawy. Dzięki takiemu położeniu będzie obsługiwał powstającą dzielnicę biurową, w której według szacunków będzie pracowało ok. 100 tys. osób. Niemniej klientami będą nie tylko „białe kołnierzyki”. Lokalizacja w centrum komunikacyjnym miasta nadaje Złotym Tarasom charakter ponadwarszawski.

Zdaniem Katarzyny Michnikowskiej Złote Tarasy wyróżniają się również składem najemców, architekturą oraz rekordowo wysokimi czynszami – w niektórych przypadkach znacznie powyżej 100 euro za mkw. Czy takie stawki przełożyły się na równie wysokie obroty handlowców? – Jeszcze za wcześnie by to oceniać – mówi Michnikowska. – Podobne podsumowanie ma sens po pełnym roku działalności.

Śląsk wzięty

Obok Warszawy, swoje znaczenie na handlowej mapie Polski zaznaczył również Dolny i Górny Śląsk. We Wrocławiu zainaugurowały działalność dwa duże, centralnie położone obiekty: Pasaż Grunwaldzki Echa Investment oraz Arkady Wrocławskie firmy o tej samej nazwie, która należy do grupy deweloperskiej utworzonej przez Leszka Czarneckiego. Oba centra otwarto z opóźnieniem. Dodatkowo Pasaż rozpoczął działalność pomimo braku zezwolenia nadzoru budowlanego, w związku z czym został zamknięty i ponownie otwarty po uzyskaniu niezbędnych dokumentów.

Plaza Centers oraz duet Braaten+Pedersen i Quinlan Private Golub to firmy, które zakończyły realizację projektów na terenie Górnego Śląska, w sumie 74,5 tys. mkw. powierzchni handlowej brutto. Pierwsza z nich świętowała otwarcie Plazy Rybnik i Plazy Sosnowiec. Pozostali deweloperzy szczęśliwie ukończyli projekt Forum Gliwice.

– 100 procent powierzchni dostarczonej na rynek znalazło najemców, to podobna sytuacja jak w analogicznym okresie 2006 roku – informuje Katarzyna Michnikowska. – Stabilny popyt, szczególnie na nowoczesne powierzchnie handlowe w centralnych lokalizacjach, powoduje, że większość obiektów jest wynajęta przed datą otwarcia.

Wskaźniki w górę

O tym, że rynek wynajmu powierzchni handlowych w I półroczu br. pozostawał bardzo aktywny, świadczy chociażby liczba transakcji zawartych jedynie przez firmę Cushman & Wakefield – ponad 170. Kolejne przykłady to systematycznie spadający odsetek powierzchni niewynajętych oraz rosnące czynsze. Cushman & Wakefield podaje, iż poza Warszawą najwyższe stawki notowano w Trójmieście (55 euro za mkw. za powierzchnie od 100 do 150 mkw. i 17 euro za mkw. za lokale od 800 do 1 tys. mkw.), Krakowie (adekwatnie 53 i 17 euro za mkw.), Poznaniu (49 i 17 euro za mkw.) i Wrocławiu (47 i 16 euro za mkw.). Zdaniem starszego analityka C&W jeszcze w tym i w 2008 roku powinniśmy być świadkami stabilizacji najwyższych stawek czynszów w centrach handlowych, co związane będzie z zakończeniem komercjalizacji dużych, atrakcyjnie zlokalizowanych obiektów w największych miastach Polski (Galeria Bałtycka w Gdańsku, Malta w Poznaniu czy Magnolia Park – poprzednia nazwa Galeria Legnicka – we Wrocławiu).

W pełni wynajęte obiekty wciąż pozostają na celowniku inwestorów zainteresowanych kupnem nieruchomości, którzy podczas minionych 6 miesięcy kupili centra handlowe za ponad 840 mln euro. Jedna z transakcji dotyczyła sprzedaży przez Simon Ivanhoe Trust pięciu nieruchomości (Zakopianki w Krakowie, Borka we Wrocławiu, Dąbrówki w Katowicach, Turzyna w Szczecinie oraz Areny w Gliwicach – w sumie 64,3 tys. mkw. powierzchni) firmie Macquarie CountryWide Trust. Nabywca zapłacił 232 mln euro.

Czas na mniejsze miasta

W I półroczu najważniejsze projekty handlowe zostały otwarte w największych aglomeracjach (Warszawa i Wrocław), ale II półrocze będzie należało do miast średniej wielkości (m.in. otwarcie centrów handlowych Carrefour, Focus Park w Rybniku, Millenium Hall w Rzeszowie, Galeria Gala w Lublinie, Factory Outlet w Luboniu), chociaż deweloperzy zapowiadają również inaugurację obiektów w takich miastach, jak Gdańsk (Galeria Bałtycka) czy Factory Outlet w Krakowie. W sumie, według szacunków firmy Cushman & Wakefield, do końca roku na polskim rynku pojawi się kolejne 350 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego ok. 300 tys. mkw. w centrach handlowych.

– Firmy handlowe rozwijają się i wprowadzają na rynek nowe marki, stąd rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe i perspektywa utrzymania wysokiego popytu. Odsetek pustostanów będzie więc spadał. W związku z prognozowanym na lata 2009-2011 wzrostem podaży centrów handlowych w aglomeracjach średniej wielkości oraz jej ograniczeniem w największych, nastąpi zróżnicowanie najwyższych czynszów w zależności od miasta. Dodatkowo większa konkurencja w największych ośrodkach przełoży się na dywersyfikację stawek pomiędzy obiektami centralnie położonymi, a starszymi w mniej atrakcyjnych lokalizacjach – prognozuje Katarzyna Michnikowska. – Jednocześnie należy podkreślić, że w chwili obecnej trudno oszacować wpływ, w szczególności na tempo powstawania nowych inwestycji, popyt i stawki czynszowe, jaki mogą wywrzeć na rynek handlowy wprowadzone ostatnio zmiany w zakresie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Czynnik ten w krótkiej perspektywie czasowej może spowodować ożywienie w zakresie rekomercjalizacji istniejących obiektów oraz wzrost stawek czynszowych. (więcej o zmianach w prawie na 54 str.- red.)

(mk)