Dobry wiatr na halach

Kolejne półrocze i kolejny rekord. Według szacunków Colliers International w pierwszej połowie 2007 roku wynajęto łącznie ponad 550 tys. mkw. powierzchni magazynowych, głównie w nowych projektach. Dla porównania – I półrocze 2006 zamknięto liczbą 400 tys. mkw.

Branżę magazynową nadal napędza dynamicznie rozwijająca się gospodarka, głównie rozkwit handlu i produkcji wywołany rosnącą konsumpcją. Pojawił się jednak całkiem nowy, nader korzystny czynnik rozwoju: dzięki połączeniu liderów rynku, firm ProLogis i Parkridge CE Developments, doszło do nadzwyczajnego złagodzenia konkurencji pomiędzy deweloperami. Jest więc dobrze, choć mogłoby być jeszcze lepiej – rosną budżety inwestycji, ceny gruntów i materiałów oraz koszty siły roboczej, a rozbudowa sieci drogowej nadal jedynie „dobrze się zapowiada”.

Wiadoma rzecz – stolica

Słabnie znaczenie stolicy na logistycznej mapie Polski. Na terenie Warszawy jest obecnie 52 proc. nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju, choć w 2005 roku ten udział wynosił aż 80 proc. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy w całej Polsce wybudowano 700 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, z czego tylko 15 proc. w Warszawie. W pierwszej połowie 2007 roku Colliers odnotował w Warszawie nowe projekty oferujące łącznie 86 tys. mkw., głównie w strefie I (obszar do 10 km od centrum) i III (powyżej 25 km od centrum).

Pierwszy kwartał 2007 w Warszawie pod względem popytu był nieco uśpiony – wynajęto jedynie 62 tys. mkw. powierzchni. Przebudzenie ze snu zimowego nastąpiło (jakżeby inaczej) wiosną, gdy to w drugim kwartale właściciele obiektów podpisali umowy najmu na 133 tys. mkw. Strefa II (od 10 km do 25 km od centrum stolicy) nadal dominuje – w pierwszej połowie 2007 r. wynajęto tu 108 tys. mkw., dzięki czemu strefa zyskała 55-procentowy udział w stołecznym rynku. W III strefie najemcy zajęli 79 tys. mkw. (40 proc. udziałów).

– Bliskość centrum miasta stanowi istotny czynnik dla najemców, którzy dostarczają na lokalny rynek towary o niewielkich rozmiarach i wysokiej wartości, np. farmaceutyki – mówi Maciej Chmielewski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych Colliers International. – Jednak wysokie koszty takiej lokalizacji powodują, że najemcy muszą zadowolić się zazwyczaj mniejszymi powierzchniami – od 500 do 2 tys. mkw.

Według specjalistów z Colliers w ciągu kilku lat zmniejszy się znaczenie strefy III (powyżej 25 km od centrum Warszawy), o ile nastąpi zapowiadana rozbudowa dróg i autostrad, które skrócą czas dojazdu ze stolicy do innych miast. Klientom będzie się opłacał wynajem powierzchni w pobliskich, tańszych miastach regionalnych, które szykują sporo nowych projektów. Natomiast najemcy zainteresowani pozostaniem na rynku stołecznym docenią korzyści, jakie oferuje strefa II – głównie porównywalne koszty utrzymania, za to bardziej dostępną siłę roboczą.

Regiony nadal w natarciu

W pierwszej połowie 2007 roku w miastach regionalnych podpisano umowy najmu łącznie na prawie 360 tys. mkw., czyli o połowę więcej niż w zeszłym roku. Najwięcej nowej powierzchni oddano do użytku w rejonie Poznania (117 tys. mkw.) i Wrocławia, w którym ProLogis wybudował swój park na Bielanach oraz przejął inwestycję Parkridge w Kątach Wrocławskich. Prawie jedna szósta zamkniętych transakcji w miastach regionalnych przypadła w udziale Trójmiastu, które wzbogaciło się łącznie o 46,8 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni klasy „A” dzięki dwóm projektom zrealizowanym przez ProLogis oraz Biuro Inwestycji Kapitałowych.

Ciasno i drogo

Mimo sporej liczby nowych projektów (i tych zakończonych i w trakcie realizacji) wolnych powierzchni magazynowych nadal brakuje. W rejonie Gdańska, gdzie do tego roku nowoczesny rynek magazynowy praktycznie nie istniał, w I półroczu 2007 roku wynajęto bez większych problemów 90 proc. nowo wybudowanych obiektów. – Współczynnik wolnej powierzchni w polskich miastach regionalnych wynosi obecnie 4,7 proc., zaś w Warszawie – ok. 5 proc. W drugim kwartale 2006 roku, w III strefie stolicy, było jedynie 16 proc. wolnej, nowej powierzchni magazynowej. W tym roku mamy do czynienia z bardziej dynamicznym rynkiem, gdzie zauważalne jest duże zainteresowanie powstającymi projektami – twierdzi Maciej Chmielewski.

W I półroczu 2007 po raz pierwszy od dwóch lat wzrosły stawki najmu za nowe powierzchnie magazynowe. Rynek odbija sobie w ten sposób spadki czynszów wywołane przez silną konkurencję między deweloperami. W latach 2005-2006 średnio dwukrotnie wzrosły ceny ziemi pod inwestycje, podrożały także znacznie materiały budowlane oraz siła robocza.

– Należy jednak podkreślić, że pomimo niewielkiego wzrostu stawki najmu w Polsce są nadal konkurencyjne w porównaniu do czynszów w innych krajach europejskich – mówi Maciej Chmielewski z Colliers International. – Czynsz efektywny w magazynie klasy „A” o dużej powierzchni, w II i III strefie Warszawy, kształtuje się na poziomie 3 euro za mkw, natomiast w strefie I stawki zaczynają się od 5- 5,5 euro.

Więcej, bliżej, drożej

Realia mogą się zmienić pod koniec roku, gdy na rynek magazynowy trafi kolejne ponad 900 tys. mkw. W pierwszej połowie br. deweloperzy podpisali już umowy najmu na 550 tys. mkw., zatem rynkowi nie powinno zagrozić nadmierne nasycenie obiektami, o ile oczywiście zachęceni hossą deweloperzy nie zechcą ruszać z nowymi inwestycjami.

– Obecnie w trakcie budowy są obiekty magazynowe o łącznej powierzchni prawie 700 tys. mkw. Ich ukończenie – planowane w ciągu kilku najbliższych miesięcy – spowoduje przyrost podaży o 25 proc. (obecnie podaż magazynów klasy „A” to ok. 3 mln mkw.) – podaje Maciej Chmielewski. – Wysoki popyt będzie się utrzymywał głównie dzięki rozwojowi sektora handlowego i nowym inwestycjom produkcyjnym. Przyspieszy również popyt w miastach regionalnych – na nowe projekty będą mogły także liczyć m.in. Szczecin, Bydgoszcz, Toruń i Kraków.

Rozwój sektora magazynowo-logistycznego jest ściśle uzależniony od stanu infrastruktury transportowej, więc branża z uwagą śledzi inwestycje drogowe, kolejowe i lotnicze. Najbardziej istotne są te pierwsze, dlatego też inwestorzy i najemcy nadal będą doceniać lokalizacje w pobliżu przyszłych autostrad. Można się spodziewać, że w ich okolicach obecne ceny działek (15-20 euro za mkw.) wzrosną nawet dwukrotnie.