Spokojnie jak na wojnie

Ubiegły rok zaskakiwał niemal co tydzień. Mieliśmy szokujące wzrosty cen, tasiemcowe kolejki klientów, bloki wyprzedane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę... Teraz, rzec można, wieje nudą. Eksperci z firmy Reas określają ten stan bardziej elegancko: – W I półroczu przełomu na rynku mieszkaniowym nie było

Pod względem liczby budowanych mieszkań i stawek za metr kwadratowy Warszawa i Kraków nadal o krok wyprzedzają inne polskie miasta. Liderem wyścigu cenowego pozostaje Warszawa – przeciętnie na metr kwadratowy mieszkania wprowadzonego na rynek w drugim kwartale 2007 roku trzeba było wydać 8626 zł. Jednak pod względem dynamiki wzrostu cen stolicę Polski wyprzedziła stolica Wielkopolski – średnia cena poznańskich mieszkań od października 2006 do marca 2007 roku wzrosła o blisko 50 proc. osiągając poziom 5956 zł za mkw.

Nadal drożej, lecz inaczej

Deweloperzy nie próżnują. W minionym roku skrupulatnie budowali banki ziemi, by teraz rozpoczynać inwestycje i zwiększać znacząco podaż lokali. Zdaniem ekspertów z firmy Reas, wzrost średnich cen uległ spowolnieniu, bo w rynku mieszkaniowym zwiększył swój udział segment popularny, a więc tańszy. Poza tym w minionym roku powodem podwyżek był ogromny popyt podgrzewany dostępnością kredytów hipotecznych, zaś tegoroczny wzrost cen mieszkań napędzają drożejące działki oraz wykonawstwo.

– W najbliższych miesiącach w Warszawie czy Krakowie – rynkach najbardziej dojrzałych – średnie ceny nadal będą rosły, choć w tempie wolniejszym niż dotychczas. Szacujemy, że w tym roku wzrost ukształtuje się na poziomie 10-15 proc. Trzeba jednak pamiętać, że jest to uśrednienie. W zależności od lokalizacji czy projektu ceny mogą nawet spaść, podczas gdy w innych przypadkach znacząco poszybują w górę – mówi Paweł Sztejter, partner w firmie Reas. Jego zdaniem średnie ceny w Warszawie nie przekroczą 10 tys. zł za mkw., a w miastach typu Poznań, Wrocław czy Trójmiasto zatrzymają się na poziomie o 2-3 tys. zł niższym.

Przegrzana wyższa półka

Przegrzaniu ulega rynek apartamentów w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. Inwestycje z wyższej półki staną się w najbliższym czasie bardziej ryzykowne.

– Obecnie obraz rynku jest zniekształcony, ponieważ udział projektów z wyższej półki w rynku mieszkaniowym przekracza 10 proc., podczas gdy w krajach Europy Zachodniej jest to zaledwie kilka procent – zwraca uwagę Paweł Sztejter.

Niezwykle młody polski rynek deweloperski wykreował już sporą grupę klientów bardzo wymagających, którzy szukają mieszkań niestandardowych, takich jak penthouse’y, apartamenty czy lofty. Coraz większa staje się także przepaść cenowa między mieszkaniami najtańszymi i najdroższymi – np. w Warszawie stawki te różnią się niemal dziesięciokrotnie – 4,5 tys. versus 43 tys. zł za mkw.! Zwiększa się także zainteresowanie domami, choć ten segment, by rozkwitnąć na dobre, potrzebuje dobrej infrastruktury drogowej.

„Prowincja” górą

Warszawiacy i krakusi jeszcze pamiętają skoki adrenaliny związane z zeszłoroczną gorączką cenową, zaś w tym roku wysokie ciśnienie zagraża mieszkańcom Trójmiasta, Poznania, Wrocławia, Łodzi czy Katowic – tam można się spodziewać dwucyfrowych wzrostów cen. Na celowniku inwestorów znajdują się także mniejsze ośrodki, których znaczenia na mapie mieszkaniowej nie należy bagatelizować – na listę nowych ziem obiecanych trafił m.in. Olsztyn, Rzeszów, Szczecin, Bydgoszcz, Toruń oraz Lublin.

– Na rynku działa już kilka firm, w tym zagranicznych, które planują oparcie swojej strategii rozwoju na mniejszych, mniej konkurencyjnych rynkach. Wyszli oni z założenia, że nie warto się ścigać, by zdobyć kilka procent udziałów w rynku, skoro można wejść do stu- czy dwustutysięcznego miasta i osiągnąć pozycję lidera oddając rocznie jeden czy dwa projekty po 100-200 lokali – wyjaśnia Paweł Sztejter.

Deweloperzy, którzy zazwyczaj realizowali inwestycje w jednym mieście lub regionie, w ciągu ostatnich miesięcy coraz odważniej kupowali tereny od morza po góry. Np. GTC – oprócz osiedla w Konstancinie – planuje inwestycje w Katowicach, Krakowie, Łodzi i Poznaniu, zaś warszawski Dom Development zwiększył swój zasięg o Wrocław – podobnie jak Robyg, który przejął grunty nad Odrą, a w planach ma także Gdańsk, Poznań i Kraków.

Razem raźniej

Coraz śmielej postępują procesy konsolidacyjne na bardzo rozdrobnionym rynku deweloperskim, jako że połączenie sił wydaje się dobrą metodą m.in. na zdobycie tak trudnych do kupienia gruntów pod inwestycje. Do najciekawszych akwizycji można zaliczyć kupienie przez Morgan Stanley udziałów w firmie WAN oraz przejęcie spółki Europlan przez LC Corp. Tłoczno zaczyna się także robić na warszawskim parkiecie. W tym roku debiutowało już kilka spółek, m.in. J.W. Construction i Orco Property. W dniu debiutu mały poślizg na parkiecie zaliczył LC Corp Leszka Czarneckiego. Na Giełdę Papierów Wartościowych wybiera się także Grupa Komfort, a zdobycia środków z oferty publicznej nie wyklucza także Opal Property Developments oraz Robyg. O deweloperce zamarzyło także kilka firm publicznych dotyczas niezwiązanych z branżą, np. dawna sieć kantorów Gant.

Czas na krach?

Ceny na rynku wtórnym – choć ustabilizowane – nie należą do najniższych. Z danych Reasa (który oparł swoje badania na ogłoszeniach serwisu GazetaDom.pl) wynika, że najwięcej trzeba wyłożyć na mieszkanie w stolicy (9290 zł za mkw., wzrost o 1 proc. w stosunku do maja 2007), Krakowie (8132 zł za mkw., spadek o 1 proc.), Trójmieście (7263 zł za mkw., wzrost o 5 proc.) oraz Wrocławiu (7172 zł za mkw., wzost o 2 proc.). Z mniejszymi wydatkami można się liczyć w przypadku Poznania (5849 zł za mkw.) oraz Katowic (3954 zł za mkw.), choć wzrost cen w przypadku tych aglomeracji nabrał tempa i wyniósł analogicznie o 10 proc. i 7 proc.

Część ekspertów przepowiada poważne zachwianie rynku. Powód? Sejm znowelizował ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowe przepisy umożliwiają bardzo tani wykup mieszkań lokatorskich. Może warto zatem zastanowić się, jak może zachować się rynek, jeśli pojawi się na nim nagle około miliona mieszkań z lat 70. i 80.? Czas pokaże, czy spełnią się wizje pesymistów czy realistów.

Definicja tuż, tuż

Ostatnie miesiące ta także ogłoszenie długo oczekiwanej definicji budownictwa społecznego, która ma obronić dużą część rynku przed wyższą, 22-procentową stawką podatku VAT.

– Rynek opiera swoje działania na wierze, że parlament uchwali korzystną dla branży definicję budownictwa społecznego, utrzymującą preferencyjną stawkę w wysokości 7 proc. dla wszystkich mieszkań o powierzchni poniżej 120 mkw. i dla domów o powierzchni nieprzekraczającej 220 mkw. Ponieważ stawką 22 proc. ma zostać objęta jedynie część powierzchni przekraczająca limity, końcowa cena lokali nie skoczy, zwłaszcza w przypadku tych nieznacznie większych mieszkań. Jak na razie jednak definicja przeszła przez ustalenia międzyresortowe i 4 lipca odbyło się jej pierwsze czytanie w Sejmie, zatem do jej wejścia w życie jeszcze długa droga parlamentarna – dodaje Paweł Sztejter.

Duuuuży deficyt

Zdaniem ekspertów z Reasa podaż mieszkań będzie rosnąć do 2009/2010 roku, a następnie może zacząć spadać. Wydaje się jednak, że deweloperom nie zabraknie pracy jeszcze przez długie lata. Deficyt mieszkań szacowany jest na około 1,5 miliona jednostek. Patrząc na tempo powstawania nowych projektów (według GUS przez 6 miesięcy oddano do użytku 52 709 mieszkań, a w całym 2006 roku 114 tys.) najciekawsze jeszcze przed nami.

Ewa Andrzejewska