Tylko dla cierpliwych

Wydaje się, że stopy kapitalizacji osiągnęły poziom najniższy z możliwych,

co jest sygnałem, że Polska nie stanowi już doskonałego terenu łowieckiego

dla agresywnie nastawionych inwestorów

Coraz bardziej dojrzały rynek polski odnotowuje obecnie stopy kapitalizacji oraz ceny zbliżone do występujących w Europie Zachodniej, charakteryzuje się zatem mniejszym ryzykiem inwestycyjnym niż w ubiegłych latach. Należy również oczekiwać niższych zwrotów. Co zatem stanie się z tłumem inwestorów i deweloperów żądnych przygód? Czy czekają nas zmiany na pozycjach głównych graczy polskiego rynku nieruchomości?

– Ci inwestorzy, ktorzy przybyli do Polski na wczesnym etapie rozwoju rynku – agresywnie nastawieni, szukający wyższych stóp zwrotu, podejmujący większe ryzyko – wycofują się teraz z Polski i ruszają na Ukrainę, do Bułgarii czy Rumunii – uważa Michael Atwell, partner w agencji Cushman & Wakefield w Warszawie.

Wyższe na Wschodzie

Dyrektor działu rynków kapitałowych Europy Środkowej w agencji Jones Lang LaSalle wyjaśnia, dlaczego tak się dzieje.

– Inwestorzy nabyli nieruchomości 3-5 lat temu korzystając ze stóp kapitalizacji w wysokości 9-10 proc., a następnie sprzedali obiekty przy stopach na poziomie 5,5 proc. – mówi Damian Stężycki. – Najlepsze obiekty w Polsce można obecnie kupić ze stopą kapitalizacji poniżej 6 procent, czyli znacznie mniej, niż w Rosji i na Ukrainie.

Damian Stężycki dodaje, że takie samo zachowanie stóp, jakie miało miejsce w Polsce 3 lata temu, widoczne jest obecnie w dwóch najnowszych państwach członkowskich Unii Europejskiej – rumuńskie i bułgarskie stopy kapitalizacji już spadają.

Jednym z powodów, dla których żądni ryzyka inwestorzy przenoszą się na nowe tereny, jest to, że mogą tam wykorzystać wiedzę zdobytą podczas działalności na rozwijających się rynkach innych państw. Do tego grona należy choćby belgijskie Ghelamco, które wchodzi na rynki Rosji i Ukrainy.

– Firmy działające w Polsce od około dziesięciu lat miały okazję przejść od etapu rynku rozwijającego się do poziomu rynku o wiele bardziej dojrzałego. Doświadczenie takie jest bardzo cenne przy wejściu na inny teren, na którym rynek dopiero się tworzy – uważa Jeroen van der Toolen, szef Ghelamco w Polsce.

Niedźwiedź, nie orzeł

Zdaniem Damiana Stężyckiego z Jones Lang LaSalle profil inwestorów w Polsce się zmienia.

– Ci, którzy szukają wyższych stóp kapitalizacji, nie znajdą ich w Polsce, więc przyglądają się takim krajom jak Rumunia, gdzie realizuje się wiele projektów budowlanych – uważa Damian Stężycki. – Rosja należy do nieco innej kategorii – na tym rynku inwestorzy muszą być bardzo wyspecjalizowani. W Rosji widoczna jest niedostateczna podaż biur i nieruchomości handlowych, a zatem czynsze są o wiele wyższe niż w Polsce.

Dyrektor z Jones Lang LaSalle uważa, że inwestorzy agresywni są zastępowani przez stabilne fundusze – np. emerytalne (choćby AXA), które zainteresowane są bardziej stabilną stopą zwrotu. Michael Atwell z Cushman & Wakefield opisuje modelowy przykład inwestora (z grupy tych coraz bardziej aktywnych w Polsce) – niemiecki fundusz DEGI (Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds), który w ubiegłym roku wszedł na polski rynek kupując budynek Metropolitan w Warszawie, a w czerwcu za 122 mln euro stał się także właścicielem stołecznego biurowca Focus Filtrowa.

– Fundusze niemieckie wciąż inwestują w wysokiej jakości aktywa o niższym ryzyku i nadal spodziewają się niewielkiego spadku stóp kapitalizacji – mówi Michael Atwell.

Korporacyjne transakcje inwestycyjne, na skutek których silni polscy deweloperzy stają się spółkami holdingowymi, to dla inwestorów zagranicznych kolejny dowód na dojrzałość polskiego rynku. Dobrym przykładem tego zjawiska było ubiegłoroczne nabycie przez Pirelli RE udziału większościowego w Pekao Development. Morgan Stanley także zrobił pierwszy krok na polskim rynku kupując w maju 25-procentowy pakiet w firmie WAN.

Władza miesza

Nasycenie metropolii obiektami handlowymi powoduje, że nowi inwestorzy coraz chętniej spoglądają na mniejsze miasta.

– Niektórzy inwestorzy sądzą, że lepiej jest mieć jedno centrum handlowe w miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców niż 4 centra w mieście o 400-tysięcznym, bo obiekt w mniejszej miejscowości można precyzyjnie dopasować do potrzeb lokalnego miksu najemców – mówi Damian Stężycki.

Dodatkową komplikacją w przypadku większych inwestycji handlowych jest to, że władze nierzadko utrudniają zakup terenów pod obiekty o powierzchni handlowejprzekraczającej 2 tys. mkw. Dodatkowo miasta starają się zmniejszać liczbę działek odpowiednich dla wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.

Jednak nie tylko obecność większych funduszy staje się coraz lepiej widoczna. Mniejsze fundusze brytyjskie wkraczają obecnie na polski rynek ze względu na spadki stóp i cen w Wielkiej Brytanii, często lokując się w mniejszych miastach.

– Fundusze te zwykle przeprowadzają transakcje typu forward-funding i forward-purchase, dotyczące obiektów handlowych w centrach miast. W Polsce jest to nowy produkt – uważa Michael Atwell. Kolejnym nowym produktem uważanym przez te fundusze za dobrą inwestycję są nieruchomości przy głównych ulicach miast, ponieważ – zdaniem Michaela Atwella – charakteryzują się one o wiele niższymi cenami działek oraz stabilnymi i markowymi najemcami, jak banki czy sklepy odzieżowe. Partner Cushman & Wakefield zdradza, że jego firma pracuje obecnie z kilkoma inwestorami, którzy szukają takich możliwości. Jak dotąd brak spektakularnych transakcji w tym segmencie, choć można się ich wkrótce spodziewać.

Mały znaczy wyspecjalizowany

Spadki stóp kapitalizacji odnotowano także w sektorze obiektów handlowych, gdzie 2-3 lata temu stopy były o około 200-300 punktów bazowych wyższe. Obecnie najlepsze centra handlowe odnotowują wyniki poniżej 6 proc.

– To spora różnica. Wiele firm zarobiło na sektorze handlowym inwestując w Polsce wtedy, gdy jeszcze nie należała do Unii, a ryzyko uważane było za wyższe – twierdzi Damian Stężycki.

Zdaniem Michaela Atwella, mniejsze fundusze są lepiej przystosowane do inwestowania w tym sektorze, ponieważ – jak mówi – często specjalizują się w asset management i chcą utworzyć zróżnicowany portfel nieruchomości, a następnie podnieść ich zysk netto. Ten rodzaj aktywności może prowadzić do podniesienia stóp zwrotów w krótkiej i średniej perspektywie. Stosunkowo często są tworzone portfele nieruchomości o różnym przeznaczeniu, łączące m.in. obiekty przemysłowe, biurowe i handlowe. Niższe stopy zmuszają deweloperów do zmiany działalności poprzez podniesienie poziomu zarządzania nieruchomościami. Jeżeli to się uda, można sprzedać nieruchomości z niższą stopą kapitalizacji. Jeżeli nie, klienci mogą kupić nieruchomość z dyskontem.

Rosnąca stabilność i dojrzałość polskiego rynku nieruchomości wydaje się być głównym czynnikiem określającym rodzaj inwestorów przyciąganych do naszego kraju. Pozostaje jednak niepewność. Polska np. musi jeszcze zostać przyjęta do strefy euro. Damian Stężycki zgadza się, że wciąż odczuwalna jest niepewność odnośnie zachowania rynku w przyszłości, jednak większość inwestorów zalicza Polskę do grona ustabilizowanych gospodarek.

Nathan North