Banki wyprzedają wierzytelności. Europejski raj dla oportunistów

Eksperci Cushman & Wakefield szacują zaangażowanie brutto europejskich banków i agencji zarządzających nieruchomościami o zwiększonym ryzyku (non-core) będące przedmiotem strategii sprzedaży lub restrukturyzacji zadłużenia na 584 mld euro. W tym roku wartość sprzedanych wierzytelności w Europie może wynieść nawet 60 mld euro. Po rekordowym pierwszym kwartale zdominowanym przez irlandzki bank IBRC, w drugim kwartale odnotowano wzrost aktywności inwestycyjnej w Europie Południowej, ponieważ sprzedający starali się wykorzystać rosnące zainteresowanie inwestorów tym regionem. Według autorów raportu w drugim kwartale bieżącego roku szacowana wartość transakcji wyniósł 16,3 mld euro, czyli ponad sześciokrotnie więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. (2,5 mld euro). Uwzględniając wartość transakcji zawartych w pierwszym kwartale (24,7 mld euro), łączna wartość obrotów za pierwsze sześć miesięcy bieżącego roku wyniosła 40,9 mld euro, co oznacza wzrost o ponad 30 proc. w porównaniu z całym 2013 r. i aż o 611 proc. w stosunku do pierwszej połowy ubiegłego roku.
Z danych opublikowanych w najnowszym raporcie firmy Cushman & Wakefield „Europejski rynek sprzedaży wierzytelności hipotecznych w pierwszym półroczu 2014 r.” (European Real Estate Loan Sales Market H1 2014) wynika, że pomimo już rekordowej w tym roku wartości sprzedanych wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi (CRE) oraz nieruchomości sprzedawanych po przejęciu własności (REO) proces oddłużania na terenie całej Europy będzie trwał jeszcze przez dłuższy czas.
To prawdziwa gratka dla inwestorów oportunistycznych. Największą aktywność na rynku wykazują duże amerykańskie firmy inwestycyjne takie jak Lone Star i Cerberus, które odpowiadają za 77 proc. wszystkich transakcji zakupu wierzytelności CRE i nieruchomości REO w Europie w pierwszej połowie 2014 roku. W pierwszej piętce głównych rozgrywających znalazły się też: CarVal Investors, Blackstone i Oaktree Capital. – Inwestorzy amerykańscy pozyskali olbrzymi kapitał na zakup nieruchomości o charakterze oportunistycznym. Bardzo duże transakcje cieszą się popularnością wśród kupujących, ponieważ oferują możliwość nabycia wielu kluczowych aktywów na ważnych rynkach dzięki zawarciu jednego kontraktu, co pozwala im zaoszczędzić koszty i czas – podkreśla Frank Nickel, prezes wykonawczy grupy ds. finansowania korporacyjnego firmy Cushman & Wakefield w regionie EMEA.
Na rynku zaobserwowano też wzrost jednostkowej wielkości transakcji, ponieważ średnia wartość sprzedaży pojedynczej wierzytelności wzrosła w pierwszym półroczu do 621 mln euro z 346 mln euro w analogicznym okresie rok wcześniej. Wzrost ten utrudnia mniejszym inwestorom uczestniczenie w procesach sprzedaży. Mniejsi gracze mogą upatrywać swojej szansy w Europie Południowej, np. Grecji, ale też w krajach środkowoeuropejskich. W Rumunii na przykład, pierwszej połowie 2014 roku zamknięto sprzedaż wierzytelności na łączną sumę 600 mln euro. Niemal 430 mln euro to obrót w Austrii. Zdaniem Łukasza Lorenckiego, starszego konsultanta z grupy rynków kapitałowych warszawskiego biura Cushman & Wakefield, wzmożone zainteresowanie inwestorów rynkiem długu nie dotyczy Polski. – Jest to pochodną bardziej konserwatywnego podejścia banków do udzielania kredytów hipotecznych w czasach hossy, co zaowocowało brakiem problemów, jakie przeżywały zachodnioeuropejskie instytucje finansowe. W rezultacie tzw. „złe banki” takie jak irlandzkie IBRC i NAMA czy też hiszpański SAREB, które należą do największych sprzedających w tym sektorze rynku, w ogóle w Polsce nie powstały – tłumaczy Lorencki.
Warto zwrócić jednak uwagę, że nad Wisłą też mieliśmy do czynienia z transakcjami, w które zaangażowane były zagraniczne banki. Na początku lipca Echo Investment nabyło od hiszpańskiego Banco Financiero Y De Ahorros (bank przejął teren od spółki zależnej Grupo Prasa) działkę po byłych Browarach Warszawskich. Zainteresownie przejęciem gruntu po byłych zakładach Polleny Urody przy ul. Szwedzkiej w Warszawie, na których miała budować hiszpańska Restaura, wyraził z kolei Okam. Sprzedaż innego gruntu hiszpańskiego dewelopera – na warszawskich Bielanach, finalizuje Bank Pekao. Na chętnego czeka też grunt po byłej zajezdni autobusowej Chełmska w Warszawie, który w 2006 roku kupiła hiszpańska firma Sando.