Coraz więcej pustostanów w Warszawie. Deweloperzy wstrzymują inwestycje

Analitycy Knight Frank podają, że na wzrost pustostanów o 1,2 proc. (kwartał do kwartału) wpłynęło oddanie do użytku w trzecim kwartale niewynajętych w pełni budynków biurowych i to pomimo tego, że od lipca do września zakończono budowę tylko 57 tys. mkw. biur. To rezultat prawie o połowę niższy od zarejestrowanego w okresie kwiecień-czerwiec. – Niższy niż wcześniej zakładany wolumen nowo oddanej powierzchni jest również rezultatem działań niektórych deweloperów, którzy zweryfikowali harmonogramy budów i przesunęli zakończenie realizacji na kolejne kwartały 2014 i 2015 roku. Inni natomiast zdecydowali się wstrzymać realizacje inwestycji do czasu znalezienia najemcy – tłumaczą analitycy Knight Frank.

Mimo niższej podaży średni poziom pustostanów dla Warszawy wyniósł 16,3 proc. Szczególnie wysoki poziom pustostanów został odnotowany w Centralnym Obszarze Biznesu – 18 proc., natomiast w obszarach pozacentralnych udział pustostanów przekroczył 15 proc. zasobów. Nie pomógł nawet wyższy niż w poprzednich kwartałach poziom najmów w trzecim kwartale choć wynik za trzy kwartały nie jest zbyt optymistyczny. Eksperci Knight Frank podkreślają wprawdzie, że w trzecim kwartale 2014 roku wolumenem transakcji najmu wzrósł o 25 proc. w stosunku do miesięcy wiosennych, co może wskazywać na nieznaczne ożywienie wśród najemców, jednak po trzech kwartałach 2014 roku, wolumen transakcji najmu powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł około 420 tys. mkw. i był o prawie 20 proc. niższy niż skala umów zawartych w analogicznym okresie 2013 roku. – Ponadto, absorpcja netto w tym okresie osiągnęła tylko około 100 tys. Tłumaczy to wzrostowy trend wskaźnika pustostanów, który we wrześniu 2014 przekroczył 16 proc., czyli najwyższy poziom od 10 lat – podkreśla Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku w Knight Frank.

Eksperci Knight Frank podkreślają, że jeśli weźmiemy pod uwagę niski poziom przednajmu w budynkach znajdujących się aktualnie w budowie, nie należy oczekiwać spadku wskaźnika niewynajętej powierzchni przynajmniej do końca 2014 roku. Zgodnie z przeprowadzoną przez firmę prognozą, uwzględniającą średnią absorpcję netto z minionych dwóch lat oraz nową podaż przyjętą według harmonogramów deweloperów, na koniec 2014 roku tempo wzrostu wskaźnika pustostanów w Warszawie powinno jednak zdecydowanie zwolnić.

Mimo decyzji niektórych deweloperów i coraz wyższego wskaźnika pustostanów, ilość biur w budowie pod koniec trzeciego kwartału pozostawała w Warszawie bardzo wysoka. Według Knight Frank deweloperzy realizują obecnie około 570 tys. mkw. powierzchni, z czego niemal 240 tys. powinno zostać oddane do użytku w 2015 roku, a kolejne 290 tys. mkw. w 2016 roku. Poziom podaży w 2014 roku powinien wynieść natomiast 280 tys. mkw. co oznacza, że utrzyma się na podobnym poziomie jak przed rokiem.

Przy takich uwarunkowaniach rynkowych spodziewany jest spadek stawek czynszowych, które w trzecim kwartale wahały się od 16 do 25 euro za 1 mkw. miesięcznie w centrum miasta i od 11 do 18 euro w lokalizacjach pozacentralnych. Eksperci Knight Frank podkreślają jednak, zachęty oferowane najemcom przez właścicieli budynków (okresy bezczynszowe oraz udział w kosztach wykończenia powierzchni są standardem na rynku biurowym) powodują, że efektywne stawki czynszów są niższe o około 15-30 proc. od stawek wywoławczych.