Chiny wracają do życia, czas na resztę świata

W dwóch poprzednich raportach Prologis dotyczących wpływu pandemii na rynek zidentyfikowano potencjalne czynniki, które mogą pomóc złagodzić kryzys na rynku nieruchomości logistycznych. Z najnowszego badania wynika, że wykorzystanie powierzchni magazynowych pozostaje na wysokim, średnio 84-procentowym poziomie. Jest to wartość tylko nieznacznie poniżej 85-87-procentowego wyniku z ostatnich czterech lat. Nowe dane wskazują zatem na utrzymującą się ograniczoną elastyczność rynku nieruchomości pod kątem podaży. Jako, że Chiny zaczynają wychodzić z kryzysu, analitycy Prologisu zidentyfikowali cztery kluczowe czynniki, które w nadchodzących miesiącach mogą mieć zastosowanie do sytuacji w USA i w Europie:
1. Kontynuowanie działalności. Przez cały okres trwania epidemii działalność logistyczna była kontynuowana z wyjątkiem przypadków, w których rząd nakazał ścisłą kwarantannę. W czynnych budynkach klienci Prologis prowadzili szereg działań, które miały na celu zapewnienie bezpieczeństwa pracownikom oraz podejmowali środki zaradcze. Częściej zdarzały się opóźnienia w budowie nieruchomości logistycznych, a wznowienie inwestycji zajmowało więcej czasu niż zwykle.
2. Ponowne upowszechnienie handlu elektronicznego. Największą odporność na trudną sytuację zanotowali klienci nastawieni na konsumenta końcowego oraz dystrybucję miejską, ze szczególnym uwzględnieniem handlu elektronicznego. Dostawy, nawet w obliczu niedoboru pracowników, były kontynuowane bez poważnych zakłóceń. Podobnie jak dzieje się to w USA i Europie, wiele segmentów online osiągnęło dobre wyniki – najwyższe odnotowano w branży artykułów spożywczych i sprzedaży detalicznej. Na niższym poziomie pozostaje z kolei aktywność w branży motoryzacyjnej.
3. Podpisane umowy najmu. Kwarantanna i ograniczenia w możliwości odbywania podróży zmniejszyły liczbę spotkań i prezentacji wolnych powierzchni w najgorszym momencie epidemii. Jednak aktywność w tym zakresie została utrzymana, aczkolwiek przebiegała w wolniejszym tempie. W lutym i marcu Prologis zawarł w Chinach ponad pół tuzina umów najmu obejmujących łącznie 182 tys. mkw. powierzchni – są to zarówno nowo podpisane kontrakty, jak i przedłużenia obecnych.
4. Ożywienie gospodarcze. W styczniu i lutym nastąpiła zdecydowana poprawa w chińskiej gospodarce. W Chinach zaczyna być widoczne ożywienie gospodarcze – fabryki są ponownie otwierane, a życie w miastach wraca powoli do normy (oczywiście z zachowaniem rozsądnych środków ostrożności). Jednocześnie rynek zachowuje czujność na wypadek drugiej fali zarażeń koronawirusem, ponieważ dalsza niestabilność gospodarcza mogłaby w najbliższym czasie obniżyć popyt w sektorze nieruchomości logistycznych.
Rynek nieruchomości logistycznych w USA i Europie doświadczy najprawdopodobniej osłabienia aktywności – piszą eksperci Prologisu. Wskaźniki gospodarcze w USA i Europie wskazują obecnie na gwałtowne spowolnienie aktywności, co jest zgodne z sytuacją, która miała miejsce w Chinach. Jest to szczególnie widoczne w USA, gdzie liczba wniosków o przyznanie statusu bezrobotnego osiągnęła właśnie
najwyższy poziom w historii. Z kolei wskaźniki PMI w sektorze usług w USA i Europie są niższe niż kiedykolwiek, a stworzony przez Prologis wskaźnik działalności przemysłowej IBI również spadł w marcu z 60,0 do 41,7 pkt. Obecne poziomy nie są jednak niższe niż te osiągnięte w czasie światowego kryzysu finansowego, gdy w listopadzie 2008 r. wskaźnik spadł aż do 31,1. Taka niestabilność oznacza jednak recesję oraz wskazuje, że popyt na usługi logistyczne może się zatrzymać lub odwrócić w drugiej połowie 2020 roku, a nawet wcześniej, powodując zagrożenie, jeśli chodzi o wskaźnik pustostanów oraz wzrost stawek czynszu na rynku. Obecną sytuację od światowego kryzysu finansowego odróżniają też wyjątkowo niskie wskaźniki pustostanów w tym cyklu. W USA wynoszą one 4,6 proc., a w Europie – poniżej 4 proc., co jest wartością znacznie niższą niż średni 7-procentowy poziom przeważający w latach 2007–2008.
W ramach badania Prologis koncentruje się również na wpływie pandemii na działalność operacyjną. Z danych wynika, że obecnie jedynie 22 proc. ankietowanych zgłasza gwałtowny spadek poziomów aktywności z powodu braku produktów do dystrybucji lub zamknięcia ze względów bezpieczeństwa – przy czym obie przyczyny prawdopodobnie będą przejściowe. Z kolei 38 proc. respondentów zgłasza albo brak zmian w aktywności, albo jej wzrost. Pozostali badani wskazują na umiarkowane spowolnienie i podejmują w tym celu odpowiednie środki ostrożności
Jak podkreślono w poprzednim raporcie, nowe strukturalne przyczyny wzrostu, takie jak wyższe poziomy zapasów oraz upowszechnienie handlu elektronicznego, można połączyć z czterema trendami, które mogą łagodzić skutki pogorszenia koniunktury gospodarczej w logistyce:
1. szybka dynamika i wyjątkowo niskie wskaźniki pustostanów na rynku;
2. zróżnicowany popyt ze względu na koronawirusa i wzrosty w niektórych sektorach, np. w handlu elektronicznym, artykułach spożywczych, branży remontowej oraz spowolnienie w innych, takich jak motoryzacja;
3. uzupełnienie zapasów napływających z Chin;
4. spowolnienie nowych inwestycji. Najnowsze analizy Prologisu wskazują ograniczoną elastyczność rynku nieruchomości pod kątem podaży. Poziomy wykorzystania powierzchni
magazynowej wciąż pozostają wysokie i wynoszą 84,5 proc. Analitycy firmy oczekują, że najbliższy okres upłynie pod znakiem obniżonej
aktywności w gospodarce oraz ograniczonej dostępności kapitału, w szczególności dla małych i średnich przedsiębiorstw. W tej sytuacji
pomóc mogą odpowiednie zachęty podatkowe. Popyt na rynku nieruchomości logistycznych, poziomy zajętości oraz wzrost stawek
czynszów mogą jednak napotkać na trudności. W dłuższej perspektywie branża nieruchomości logistycznych jest w dobrej sytuacji. Biorąc pod uwagę cały sektor nieruchomości, ostateczne wyniki będą zależały od sposobu, w jaki klienci dostosują się do obecnej sytuacji – chodzi na przykład o wprowadzenie pracy zdalnej przez najemców biur zamiast pracy w swoich siedzibach. Dynamika na rynku nieruchomości logistycznych sprawia, że pojawiają się nowe czynniki strukturalne, które odegrają rolę w perspektywie średnio- i długoterminowej, mianowicie (i) wyższe poziomy zapasów dla zachowania ciągłości działania oraz (ii) upowszechnienie handlu elektronicznego wynikające ze wzrostów w obszarze nowej kategorii konsumentów (osoby starsze), jak i kategorii produktów (artykuły spożywcze).