Logistyk lubi południe, głównie Włochy

Z przeprowadzonej analizy wynika, że bliska odległość do terminalu cargo na warszawskim Okęciu to główne kryterium wyboru lokalizacji na siedzibę główną lub reprezentacyjne biuro dla tej grupy najemców. Z tych względów południe Warszawy (Mokotów, Ochota, Ursus, Ursynów, Wilanów i Włochy) wybrało prawie 65 proc. średnich i dużych firm logistycznych. Co więcej, spośród tej grupy co drugi najemca zdecydował się na Włochy, z kolei północną część miasta (Białołękę, Pragę Północ, Targówek i Żoliborz) wybrało zaledwie 20 proc. najemców.

W 15 z 40 analizowanych przypadków zauważyliśmy, że firmy z sektora logistycznego zdecydowały się na lokalizacje swojego biura na warszawskich Włochach. Z perspektywy działalności operacyjnej tych przedsiębiorstw jest to logiczne rozwiązanie, ponieważ praktycznie do maksimum skracamy czas dojazdu do terminalu cargo, aby szybciej przygotować i przejść procedury administracyjne w urzędzie celnym – mówi Jakub Potocki, negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Zmieniając nieco perspektywę i patrząc na koncentrację lokalizacyjną najemców biurowych z sektora logistycznego można stwierdzić, że szeroko rozumiana strefa Okęcia łącząca dzielnicę Włochy i graniczące z nią Ochotę, Mokotów i Ursynów skupiła blisko 60 proc. najemców. Wartym podkreślenia jest również fakt, że 80 proc. (32 z 40 firm) dużych i średnich firm zdecydowała się na biuro w dzielnicach umożliwiających łatwiejszy wjazd i wyjazd z Warszawy (Białołęka, Ochota, Praga-Północ, Targówek, Ursus, Ursynów, Wilanów, Włochy, Wola i Żoliborz).

Za południem Warszawy przemawiają jeszcze dwa istotne fakty. Jeżeli przyjrzymy się rozkładowi powierzchni magazynowej w obrębie stolicy, zwrócimy uwagę, że większość centrów dystrybucyjnych zlokalizowana jest na południowym zachodzie miasta. Celem ulokowania siedziby głównej czy biura w tej część Warszawy będzie zatem troska o bardziej wydajne wykorzystanie czasu i skrócenie czasu dojazdu pracowników biurowych do centrów logistycznych. Po drugie: to w tej części stolicy znajdują się główne arterie komunikacyjne, w tym budowana Południowa Obwodnica Warszawy, w której części będzie biec autostrada A2, a jadąc bardziej na północ – dojazd do dróg ekspresowych S7 i S8. Co ciekawe, przez lata fragment trasy S7 w odcinku al. Prymasa Tysiąclecia wykorzystywany był jako zachodnia obwodnica Warszawy. Dziś tę rolę przejął węzeł Konotopa, który niejako wyłącza wjazd samochodów ciężarowych do centrum miasta – dodaje Danuta Dzierżak, associate director w Dziale Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych, Axi Immo.

Biorąc pod uwagę rozkład najemców z sektora logistycznego i ich dużą koncentrację w strefie Okęcia, możemy bez przeszkód nazywać tę lokalizację "zagłębiem logistyków biurowych" – uważają eksperci z Axi Immo. Wybór tej okolicy determinują przede wszystkim rodzaj i charakter dostarczanych usług, który predysponuje wybór Okęcia/Włoch na główne centra operacyjne na Warszawę i cały region. Dodatkowo, istotnym czynnikiem zachęcającym do wyboru tej lokalizacji są niższe stawki czynszu (12-14,5 euro za mkw.) za A-klasowe powierzchnie biurowe w porównaniu np. do Śródmieścia (19-25 euro za mkw.) czy ostatnio popularnej Woli (16-23 euro za mkw.).

Oczywiście, tak jak kiedyś, i dziś znajdują się firmy, które będą chciały mieć biuro w centrum miasta czy w bardziej prestiżowych lokalizacjach, jednak decyzja ta będzie motywowana głównie wielkością takiego przedsiębiorstwa i tym, czy jest to np. duża międzynarodowa korporacja. Choć i w tych przypadkach patrząc na rozkład powierzchni biurowej w Warszawie, dużo atrakcyjniejszą ofertę najmu otrzymamy na Mokotowie-Służewcu czy na Ochocie. Opcje te są pewnego rodzaju kompromisem, w którym możemy zyskać atrakcyjną powierzchnię bez straty na standardzie i prestiżu biurowca – mówi Jakub Potocki. – Do dziś obserwujemy sytuację, w której część najemców z sektora logistycznego przeznacza na swoje biuro część zajmowanej powierzchni magazynowej lub wybiera budynek o nieco niższej klasie w bliskiej odległości od hali magazynowej. Jednak zmieniające się trendy, a przede wszystkim dostęp do wykwalifikowanych pracowników sprawia, że logistycy powoli relokują się do nowszych biur, a przede wszystkim budynków oferujących więcej udogodnień w standardzie – dodaje Jakub Potocki.

Potencjał południa Warszawy dostrzegli także deweloperzy biurowi. W odróżnieniu od projektów zlokalizowanych w centrum miasta (przez fakt bliskiej odległości od lotniska Chopina) nie zaobserwujemy w tej strefie typowych wież biurowych – tu klasą dominującą są kilkupiętrowe biurowce o charakterze parków biznesowych. W tej części miasta dostępne są takie projekty jak Business Garden (Vastint), Flanders Business Park (Liebrecht & WooD), Poleczki Park (UBM Develpment) czy The Park Warsaw (White Star). Najemcy decydujący się na warszawskie Włochy mogą liczyć przede wszystkim na większą niż w innych dzielnicach powierzchnię terenów zielonych, często ze strefą do rekreacji, a także na dużą liczbę miejsc parkingowych.