Polska E-commerce motorem zmian

W ostatnim kwartale ubiegłego roku wartość aktywów magazynowych na rynku inwestycyjnym osiągnęła około 700 mln euro, co spowodowało, że po 12 miesiącach całkowity wolumen transakcji wyniósł rekordowe 2,6 mld euro (+65 proc. rok do roku) i był to wynik o 41 proc. lepszy niż w rekordowym 2018 roku (1,8 mld euro). Rezultat ten jest szczególnie istotny, ponieważ stanowi około 50 proc. kapitału zainwestowanego nad Wisłą i udało się go osiągnąć pomimo pandemii Covid-19 oraz niekorzystnych warunków związanych z wizytacjami obiektów. Zwiększone zainteresowanie sektorem magazynowym wpłynęło na obniżenie stóp kapitalizacji, które obecnie kształtują się na poziomie 6-6,25 proc. (brutto) dla obiektów big-box, 5,5-6 proc. dla miejskich projektów logistycznych i 4,25-4,5 proc. dla nieruchomości typu single-tenant z długimi umowami najmu i wysokiej jakości najemcami.

Wśród najciekawszych transakcji zanotowanych w 2020 roku znalazły się przejęcie środkowoeuropejskiego portfela Goodmana przez notowane na singapurskiej giełdzie papierów wartościowych GLP (około 880 tys. mkw., 66 proc. obiektów znajduje się w Polsce), sprzedaż przez Panattoni portfela pięciu nieruchomości magazynowych o powierzchni około 280 tys. mkw. firmie Savills IM, nabycie przez Elite Partners Capital - siedem budynków parku magazynowego P3 Park Mszczonów od P3 (około 229 tys. mkw.) oraz kupno przez CGL ogólnopolskiego portfela Hines (170 tys. mkw.). Jak co roku na polskim rynku inwestycyjnym pojawili się również nowi gracze i jedną z takich transakcji jest zakup przez Reino, Grosvenor oraz IO AM centrum logistycznego Logistic City Piotrków (135 tys. mkw.).

Dość niespodziewanie pandemia Covid-19 okazała się kluczowym czynnikiem dla rozwoju sektora nieruchomości magazynowych w Polsce, przy czym znacząco wpłynęła na pozytywne nastroje inwestorów. Imponujący, a zarazem rekordowy wynik 2,6 mld euro to głównie zasługa dużych transakcji portfelowych, w których jak w ubiegłych latach to gracze z Azji byli głównymi kupującymi. Obecnie najbardziej pożądanymi aktywami na rynku magazynowym pozostają obiekty BTS oraz jakościowe inwestycje multitenant z jakościowym zestawem najemców i długimi umowami najmu - mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Całkowity wolumen najmu w 2020 roku w sektorze magazynowym wyniósł rekordowe 5,2 mln mkw. (+29 proc. rok do roku), przy czym w samym IV kwartale osiągnięto najlepszy kwartalny wynik w historii (1,5 mln mkw.). Co więcej, w całym 2020 roku przedmiotem krótkoterminowych umów najmu było aż 594 tys. mkw. powierzchni, czyli o 95 proc. więcej niż rok wcześniej. Wśród top 5 transakcji w 2020 roku na rynku magazynowym znalazły się Amazon Świebodzin (203,5 tys. mkw.), Prologis Janki – Euronet (73,4 tys. mkw.), Hillwood Łódź I (Górna) – Amazon BTS (73 tys. mkw.), 7R BTS Żabka – Radzymin (67,5 tys. mkw.) i Panattoni – BTS 4F Czeladź (67 tys. mkw.). Natomiast w strukturze popytu tradycyjnie to logistycy (36,1 proc.) przed handlem (24,2 proc.) i e-commerce (15,5 proc.) stanowili o największej aktywności najemców. Z kolei przedsiębiorstwa z sektora produkcyjnego odpowiadały za 8,4 proc. A-klasowej powierzchni wynajętej w 2020 roku.

Z pewnością można określić, że w całym 2020 roku to sektor e-commerce był głównym motorem zmian zachodzących na rynku magazynowym. Wraz z rosnącą popularnością handlu w Internecie mogliśmy obserwować, jak tzw. branże towarzyszące zwiększają swoje zapotrzebowanie na powierzchnię. W tym gronie znalazły się zarówno firmy kurierskie, jak i branża opakowań. Drugą grupą firm, które skorzystały na wysokim popycie na trwałe dobra konsumenckie, w tym elektronika, meble, produkty wyposażenia wnętrz i sportowe. Podium zamyka silnie rozwijający się sektor motoryzacyjny w segmencie elektromobilności – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Logistyczno-Przemysłowych, Axi Immo.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce na zakończenie 2020 roku wyniosły 20,5 mln mkw. (+11 proc. rok do roku). W ciągu całego roku deweloperzy dostarczyli 2,1 mln mkw. (-23,5 proc. rok do roku), a najaktywniejszymi graczami były firmy Panattoni (blisko milion mkw.), Hillwood (322,2 tys. mkw.) oraz 7R (165,4 tys. mkw.). Wśród największych projektów dostarczonych w 2020 roku znalazły się m.in. Panattoni A2 Warsaw Park (Grodzisk) - 103,7 tys. mkw., P3 Mszczonów - 75,8 tys. mkw., Hillwood Wrocław Wschód II - 63,9 tys. mkw., MLP Pruszków II - 55 tys. mkw., Prologis Ruda Śląska - 51,2 tys. mkw. i 7R Park Gdańsk II - 50,9 tys. mkw. Na koniec 2020 roku w budowie pozostawało 1,9 mln mkw. (-2 proc. rok do roku), przy czym powierzchnia w ramach projektów spekulacyjnych wynosi 23,6 proc., osiągając najniższy poziom od III kwartał 2017 roku. Najwięcej nowej podaży w budowie znajduje się na Górnym Śląsku 359 tys. mkw., w Warszawie 357 tys. mkw. i w Trójmieście 272 tys. mkw.

W ciągu całego 2020 roku obserwowaliśmy wyraźne spowolnienie aktywności deweloperskiej wynikające głównie z zaostrzonej polityki banków w stosunku do nowych inwestycji deweloperskich, a także wyższych wymagań dotyczących wkładu własnego i współczynnika wynajętej powierzchni. Niemniej, dostrzegalne ożywienie w nowej podaży w końcówce roku pozwala z nieco większym optymizmem patrzeć na kolejne miesiące 2021 roku – mówi Anna Głowacz.

W wyniku dużej absorpcji na rynku magazynowym współczynnik pustostanów na koniec 2020 roku osiągnął poziom 7,1 proc. (-0,4 pp. rok do roku). Najwięcej wolnej powierzchni w ujęciu procentowym znajduje się w na Górnym Śląsku (10,2 proc.) i w warszawskiej strefie II (10,1 proc.). Z kolei najniższy współczynnik pustostanów znajduje się w Szczecinie i Polsce Wschodniej (poniżej 1 proc.), w warszawskiej strefie III (1,4 proc.), Polsce Zachodniej (2,4 proc.) i Trójmieście (3,4 proc.).

W zakresie czynszów, polityka cenowa większości właścicieli pozostała bez zmian na koniec 2020 roku. Pandemiczna sytuacja na rynku powierzchni magazynowych nie wpłynęła znacząco na zmianę wysokości stawek bazowych ani efektywnych, które utrzymały swoje wartości w całym 2020 roku. Tradycyjnie, najwyższe stawki odnotowuje się w strefie Warszawa Miasto 4,8-5,25 euro za mkw., a najniższe w Polsce Centralnej, Poznaniu i wybranych lokalizacjach w okolicach Warszawy gdzie można było wynająć powierzchnię po stawce bazowej już od 3 do 3,2 euro, przy czy średnia dla większości rynków oscyluje pomiędzy 3,20 a 3,60 euro za mkw.

W 2021 roku możemy spodziewać się stopniowego wzrostu w aktywności deweloperskiej w odpowiedzi na utrzymujący się silny popyt ze strony najemców. W dalszym ciągu deweloperzy powinni podchodzić nieco ostrożniej do inwestycji spekulacyjnych ze względu na niepewne prognozy dla gospodarki. Sektor udowodnił jednak, że jest oparty na mocnych fundamentach i radzi sobie dobrze w warunkach pandemii, co przekłada się na coraz przychylniejsze nastawienie banków do finansowania nowych projektów. Zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy i instytucje finansowe preferować będą jednak dojrzałe rynki o ugruntowanej pozycji i wysokiej płynności, gwarantujące znalezienie najemcy i możliwość wyjścia z inwestycji.

W 2020 roku rynek magazynowy udowodnił, że pomimo pandemii Covid-19 posiada silne fundamenty i jest gotowy, w miarę potrzeby, szybko dostosowywać się do zmian. Spodziewamy się, że rynek w 2021 roku będzie nadal dynamicznie się rozwijał, a kluczowe znaczenie będzie miał dalszy rozwój sektora e-commerce i popyt generowany ze strony firm handlowych i logistycznych na magazyny miejskie, jak również międzynarodowych graczy e-commerce dla których, Polska pozostanie ważną lokalizacją w Europie. Co więcej, szans dla rodzimego rynku magazynowego należy upatrywać w regionalizacji łańcuchów dostaw, a tym samym near-shoringu, a także w następstwach Brexitu, gdyż wiele brytyjskich firm jest zmuszona do otwierania centrów dystrybucyjnych w granicach UE – mówi Renata Osiecka.