Świat Zielone finansowanie dla zrównoważonego budownictwa

Europejski Bank Inwestycyjny (EBI) wyemitował pierwszą na świecie obligację klimatyczną (CAB) w 2007 roku. Według raportu Climate Bond Initiative (CBI) na koniec 2020 roku rynek tzw. zrównoważonego długu osiągnął wartość 1,7 mld dolarów. Rok 2020 był rekordowy pod względem wartości wyemitowanych instrumentów, które osiągnęły 700 mld dolarów, czyli prawie dwa razy więcej niż rok wcześniej. Podczas gdy zielone obligacje (Green Bonds) nadal pozostają aktywem dominującym, bardzo szybko wzrasta popularność inwestycji w emisje obligacji przeznaczonych na cele społeczne (Social Bonds) oraz szeroko pojętego zrównoważonego rozwoju (Sustainability Bonds), osiągając wolumeny wyższe niż we wszystkich poprzednich latach łącznie.

Inwestycje w sektorze nieruchomości komercyjnych są motywowane z jednej strony przez rosnącą świadomość zagrożeń klimatycznych, z drugiej przez chęć ograniczania ryzyka inwestycyjnego. Coraz większą uwagę kieruje się w stronę budynków innowacyjnych, uwzględniających dbałość o środowisko naturalne i komfort pracowników. Nie bez znaczenia jest również rosnąca rola społecznej, środowiskowej i ekonomicznej odpowiedzialności (ESG) w firmach. ESG, rozumiane jako strategia biznesowa uwzględniająca w działalności operacyjnej organizacji aspekty środowiskowe i społeczne, ma coraz większy wpływ na decyzje dotyczące najmu powierzchni w budynkach. Przyczynia się do wzrostu konkurencyjności przedsiębiorstwa i kształtowania warunków dla zrównoważonego rozwoju.

Od kilku lat obserwujemy na rynku zwiększony popyt na powierzchnie w budynkach certyfikowanych w standardach takich, jak BREEAM czy LEED. Odpowiedzialne podejście do biznesu zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów nie jest dziś tylko zabiegiem wizerunkowym, a realną chęcią zrównoważonego rozwoju – mówi Mariusz Mroczek, dyrektor w dziale Corporate Finance w Colliers.

Zgodnie z ostatnim raportem Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego „Certyfikacja Zielonych Budynków w Liczbach 2021”, w zeszłym roku liczba certyfikowanych budynków wzrosła o 30 proc. (255 nowych certyfikacji). Posiadanie zielonych atestów może skutkować zwiększeniem zainteresowania ze strony najemców i inwestorów.

W Polsce działania zgodne z kryteriami ESG podejmują inwestorzy obecni we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych. Proces rozpoczął się głównie wśród inwestorów lokujących kapitał w budynki biurowe, ale obecnie równie mocno stawia na ten aspekt dynamicznie rozwijająca się logistyka.

Fundusze, które są właścicielami nieruchomości, coraz częściej publikują tzw. raporty niefinansowe, by pokazać wpływ swoich budynków na środowisko. Ten trend jest widoczny przede wszystkim wśród dużych graczy, obracających znaczącymi aktywami. Na razie jest mniej widoczny wśród rodzimych inwestorów, ale wszystko wskazuje na to, że niedługo stanie się normą także w Polsce.

Myślę, że w niedługim czasie zdecydowana większość firm będzie publikować raporty niefinansowe. To sprawi, że inwestorom znacznie łatwiej będzie porównywać inwestycje i ich wpływ na środowisko, co przełoży się na cenę rynkową nieruchomości. Na razie takich raportów na rynku nie ma jednak zbyt wiele. Jednym z naszych klientów jest fundusz nieruchomościowy, który zdecydował się na przygotowanie i publikację raportu środowiskowego. W swoim portfolio ma starsze budynki handlowe, które obecnie nie wymagają modernizacji. Firma uznała jednak, że pokazanie ich potencjału w kontekście niefinansowym będzie dużym plusem, zarówno dla wynajmujących, jak i ewentualnych inwestorów – mówi Mariusz Mroczek.

Banki i instytucje finansujące także wdrażają swoje strategie ESG. W kwietniu 2021 roku 43 banki z 23 krajów z aktywami powyżej 28,5 dolarów stały się członkami założycielami New Net-Zero Banking Alliance ONZ, zobowiązując się do dostosowania swoich portfeli kredytowych i inwestycyjnych do zerowej emisji netto CO2 do 2050 roku i wyznaczenia śródokresowych celów na 2030 rok. Działania banków są szczególnie widoczne na rynku Green Bonds – działają na nim zarówno jako emitenci, jak i inwestorzy.

Spośród komercyjnych banków działających w branży nieruchomości wyróżnia się niemiecki Berlin Hyp. Bank już od kilku lat emituje zielone obligacje, a w kwietniu 2021 roku jako pierwsza instytucja finansowa na świecie wyemitował Sustainability-Linked Bond (SLB), o wartości 500 mln euro. Jest to pierwszy instrument, który w sposób bezpośredni wiąże koszt pozyskanego długu z osiągnięciem przez emitenta celu w zakresie ESG, a konkretnie zmniejszenia śladu węglowego w portfelu kredytów o 40 proc. do roku 2030 w stosunku do roku 2020.

Od 2015, kiedy wyemitowaliśmy pierwszy Green Bond, wciąż jesteśmy największą instytucją komerycjną emitującą tego rodzaju obligacje. Zrównoważone instrumenty dłużne nieustająco cieszą się ogromnym zainteresowaniem nabywców. Jest to związane z wciąż rosnącą rolą zrównoważonej polityki wśród inwestorów instytucjonalnych, jak również z wymogami regulacyjnymi wprowadzanymi na poziomie Unii Europejskiej – mówi Justyna Kędzierska-Klukowska, dyrektor przedstawicielstwa Berlin Hyp w Warszawie.

Berlin Hyp jest bankiem hipotecznym, skoncentrowanym na finansowaniu nieruchomości komercyjnych. Jednym z celów strategii banku jest zwiększenie udziału budynków ekologicznych w portfelu kredytowym do jednej trzeciej do końca 2025 roku. Dla takich projektów bank oferuje korzystniejsze poziomy marż, przy czym kryteria kwalifikujące budynki jako „green building” uwzględniają faktyczne poziomy zapotrzebowania energetycznego, a nie tylko sam fakt otrzymania certyfikacji.

Na tle krajów Europy Zachodniej, polski rynek nieruchomości jest bardzo młody. Zdecydowana większość budynków, które zostały oddane do użytku w ostatnich latach, jest wyposażona w nowoczesne i energooszczędne rozwiązania techniczne. Dlatego w Polsce modernizacja już istniejących przestrzeni nie jest tematem przewodnim. Niemniej jednak, inwestorzy muszą być gotowi na to, że zmieni się to w perspektywie kilku czy kilkunastu lat, kiedy zainteresowanie tymi obiektami, a więc i ich wartość zaczną spadać.

Właściciele muszą zadbać o modernizację swoich budynków. Może się okazać, że budynki komercyjne niespełniające unijnych wymagań dotyczących np. energochłonności mogą znacząco stracić na wartości lub być zupełnie pomijane w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych przez kluczowych graczy na rynku – mówi Justyna Kędzierska-Klukowska.

Wymagania będą jedynie rosnąć. Przyjęty przez Unię Europejską plan działania na rzecz zrównoważonej gospodarki (tzw. Europejski Zielony Ład) ma do 2050 roku doprowadzić Unię do statusu obszaru neutralnego klimatycznie. Europejski Zielony Ład zawiera plan działań umożliwiających bardziej efektywne wykorzystanie zasobów dzięki przejściu na gospodarkę obiegu zamkniętego oraz przeciwdziałanie utracie różnorodności biologicznej i zmniejszenie poziomu zanieczyszczeń. Jednym z jego elementów jest zapewnienie większej efektywności energetycznej budynków. W efekcie zaostrzania norm unijnych inwestorzy będą musieli inwestować w istniejące budynki, by były konkurencyjne na rynku.

Inwestowanie w zwiększanie efektywności energetycznej budynków ma wpływ na redukcję kosztów operacyjnych. Najemcy zwracają na to uwagę, zwłaszcza w sytuacjach takich jak pandemia, gdzie koszty mają duże znaczenie. Może wydarzyć się tak, że stare budynki, które nie spełniają pewnego minimalnego wymogu rynkowego, pozostaną puste - mówi Mariusz Mroczek.

Inwestorzy działający wyłącznie na rynku lokalnym nie zawsze dostrzegają potrzebę inwestowania w odpowiedzialność społeczną i środowiskową. Jednak wszyscy, którzy chcą wejść na arenę międzynarodową, muszą wziąć te aspekty pod uwagę, ponieważ będą z nich odpytywani. Wydaje się też, że coraz więcej graczy na rynku nieruchomości podejmuje działania na rzecz zrównoważonego rozwoju nie tylko z konieczności, ale z wewnętrznego przekonania o wadze tych aspektów. To naprawdę istotny postęp - mówi Justyna Kędzierska-Klukowska.