Polska Hotele pod dobrymi gwiazdami

Cały raport do pobrania na dole strony.

W minionym roku wielokrotne przedłużanie wprowadzonych "na chwilę" obostrzeń dezorganizowało rynek i uniemożliwiało racjonalne planowanie działań. Niepewność i nieprzewidywalność decyzji podejmowanych przez rząd utrudniało planowanie pracy oraz organizowanie jakichkolwiek wydarzeń.

W ostatnich tygodniach co najmniej pięć razy podchodziłem do napisania wprowadzenia do tegorocznego raportu i określenia prognoz na rok 2022. Każdą próbę porzucałem głównie w związku z niemal codziennymi zmianami w rozwoju sytuacji związanej z pandemią COVID-19. Roczny raport rynkowy tworzymy od 15 lat, ale już jego poprzednia edycja (za 2020 rok) była dla nas nie lada wyzwaniem, a jak każdy pracujący w branży hotelowej wie, rok 2021 postawił przed nami równie trudne zadanie. Sektor hotelowy i turystyczny w ostatnich 20 miesiącach został poturbowany, a co gorsze, na horyzoncie próżno szukać klarownej ścieżki, która w najbliższym czasie przywróciłaby nasz sektor do normalności – komentuje Alex Kloszewski, partner zarządzający Hotel Professionals i Hotel Professionals Management Group (HPMG).

W Polsce funkcjonuje obecnie ok. 2 900 hoteli oferujących łącznie ponad 146 tys. pokoi. Ok. 44% pokoi działa w standardzie 3 gwiazdek (segment economy). Drugą najbardziej liczną kategorią są pokoje 4-gwiazdkowe (ok. 31%), a kolejną 2-gwiazdkowe. Pokoje 5-gwiazdkowe stanowią niewielki procent oferty pokoi w Polsce, jedynie około 7% całkowitej podaży. Około 34% pokoi działa pod szyldem globalnej, regionalnej bądź polskiej marki, jednak wciąż dominują pokoje nienależące do żadnej sieci hotelowej. W 2021 roku ok. 25 nowych hoteli zostało dostarczonych na rynek hotelowy w Polsce, oferując ok. 3700 nowych pokoi, z czego blisko 78% to pokoje należące do globalnej, regionalnej bądź polskiej sieci hotelowej.

***

***

Warszawa

W roku 2021 w Warszawie zostały otwarte trzy nowe hotele i obecnie na rynku działa ich 112, oferując łącznie ok. 18 000 pokoi hotelowych. Najwięcej pokoi skategoryzowanych jest w segmencie 3 gwiazdek – stanowią 47% wszystkich pokoi hotelowych, z czego dokładnie połowa należy do globalnych sieci. Pokoje w segmencie 4-gwiazdkowym (21% wszystkich pokoi hotelowych) oraz 5-gwiazdkowym (13% wszystkich pokoi) w zdecydowanej większości, tj. w 85% działają pod szyldem globalnych marek.

Drugi rok z rzędu warszawski rynek hotelowy, obok krakowskiego, bardzo ucierpiał wskutek sytuacji epidemicznej. Hotele miejskie zarówno w miesiącach lockdownu, jak i miesiącach wakacyjnych notowały najniższe obłożenie. W dużej mierze przyczynił się do tego brak zagranicznych turystów biznesowych, ale również brak możliwości lub duże utrudnienia w organizacji eventów i konferencji. Od momentu otwarcia hoteli w pierwszej połowie maja obłożenie hoteli rosło wolniej niż w miejscowościach turystycznych. Dopiero od sierpnia wskaźnik obłożenia wzrósł do poziomu powyżej 50% i z każdym kolejnym miesiącem rósł osiągając w październiku poziom 59%. Przy ADR w październiku wynoszącym 290 zł, współczynnik RevPAR osiągnął najwyższy w roku poziom 171 zł dla Warszawy. Dla porównania w Trójmieście wskaźnik RevPAR w październiku wyniósł 182 zł.

Trzy nowe hotele otwarte w Warszawie w 2021r. wzbogaciły warszawski rynek hotelowy o ponad 680 nowych pokoi hotelowych. Najpóźniej otwarty Tulip Residences Warszawa Targowa jest jednocześnie pierwszym aparthotelem otwartym w Polsce pod marką Tulip Residences. Warto przypomnieć, że pod koniec 2020 r. w Warszawie otworzył się również Crowne Plaza Warsaw Hub wraz z Holiday Inn Express Warsaw Hub, wzbogacając warszawski rynek hotelowy aż o dodatkowe 430 pokoi.

Kraków

Krakowski rynek hotelowy na przestrzeni 2021 roku powiększył się o siedem nowych obiektów i łącznie liczy 191 hoteli oferujących ok. 12 679 pokoi hotelowych. Najwięcej hoteli działa pod prywatną marką – jest to 53% podaży pokoi, wśród których najwięcej jest skategoryzowanych na 3 i 4 gwiazdki (odpowiednio 46% i 34% wszystkich prywatnych pokoi). Drugą najliczniejszą grupą są hotele sieci globalnych, oferujące 34% podaży pokoi. Wśród globalnych marek na krakowskim rynku najwięcej, 36% pokoi skategoryzowana jest na 4 gwiazdki. Pokoje w najwyższym, 5-gwiazdkowym segmencie stanowią 10% podaży wszystkich pokoi hotelowych w Krakowie, z czego ponad połowa jest pod szyldem globalnej marki, 36% pod marką prywatną.

Kraków jako główna destynacja wybierana przez turystów zagranicznych podróżujących do Polski, ze względu na sytuację epidemiczną odnotował o wiele niższe wskaźniki obłożenia niż inne duże polskie miasta w tym samym czasie. Nawet w miesiącach letnich krajowi turyści nie zapewnili wysokiego obłożenia hoteli. Jedynym miesiącem, w którym średnie obłożenie wyniosło powyżej 50% był sierpień. Średnie ADR w sierpniu w wysokości 265 zł zaowocowało wskaźnikiem RevPAR w wysokości ca. 154 zł, co było wynikiem najwyższym w 2021r. dla Krakowa. Z pozycji lidera średniego wskaźnika RevPAR wśród polskich miast w 2019r., Kraków ucierpiał najmocniej i drugi rok z rzędu odnotował najniższy średni wskaźnik RevPAR w stosunku do porównywanych miastach w Polsce.

W 2021 roku w Krakowie otwartych zostało 7 nowych hoteli, co zwiększyło podaż pokoi hotelowych aż o ca. 982 pokoje. Cztery nowe hotele wzbogaciły segment 4-gwiazdkowy, trzy wpisały się w segment 3 gwiazdek. Największym otwartym hotelem w 2021r. jest AC by Marriott, który oferując 300 pokoi jest obecnie drugim największym co do liczby pokoi obiektem w mieście. W wyniku sytuacji epidemicznej, której jednym ze skutków był brak możliwości pozyskania finansowania wiele inwestycji hotelowych zostało wstrzymanych lub przesunięto w czasie ich planowane otwarcie.

Z kolei Kraków, ze względu na znaczne ograniczenie turystyki zagranicznej, ucierpiał najmocniej. Hotele miejskie z rozbudowaną ofertą konferencyjną już drugi rok z rzędu przeżywają głęboki kryzys. Inwestowanie w nowoczesną technologię audio-video w celu rozszerzenia oferty o eventy w formie hybrydowej okazuje się pomocne, ale niewystarczające. Ze względu na ograniczenia i trudności w organizowaniu imprez i konferencji sektor MICE będzie potrzebował więcej czasu na odbudowę wyników do poziomów sprzed pandemii.

Na uwagę zasługują wciąż pojawiające się na rynku i regularnie ogłaszane projekty mixed use łączące różne funkcje, m.in. biurowe, hotelowe, mieszkaniowe, czy handlowe. Wzajemne przenikanie się różnorodności i synergia korzyści sprawiają, że trend ten zauważalnie się wzmacnia.

Trójmiasto

W minionym roku w Trójmieście przybył jeden hotel, a niektóre obiekty przeszły zmianę kategoryzacji. Obecnie w Trójmieście funkcjonuje 95 hoteli oferujących łącznie ok. 8.176 pokoi hotelowych. Ponad połowa pokoi działa pod szyldem globalnej, regionalnej bądź polskiej marki. Dominują pokoje 3- i 4-gwiazdkowe, które mają podobny udział w rynku – stanowią po 40% pokoi w Trójmieście. Wśród segmentu 3-gwiazdkowego najwięcej pokoi działa pod prywatną marką – aż 59%; pokoje należące do globalnej sieci hotelowej stanowią 36% podaży pokoi w tym segmencie. W przypadku segmentu 4-gwiazdkowego dominują pokoje w hotelach globalnych sieci– stanowią 43% podaży pokoi hotelowych. Pokoje w hotelach skategoryzowanych na 5 gwiazdek stanowią 12% całkowitej podaży pokoi hotelowych i w 2/3 działają pod globalną marką, w 1/3 pod marką prywatną.

Trójmiasto w 2021r. osiągało najwyższe średnie miesięczne wskaźniki RevPAR w Polsce w prawie wszystkich miesiącach roku. Po miesiącach zamknięcia Hotele nadmorskie przyciągające krajowych turystów wypoczynkowych odnotowywały szybsze i mocniejsze odbicie w stosunku do hoteli miejskich. W sezonie letnim hotele Trójmiasta miały największe średnie obłożenie wśród największych miast w Polsce – w sierpniu osiągające najwyższy dotąd wynik w historii 85%. Był to wynik nie tylko rekordowy w Polsce, ale jeden z najwyższych w całej Europie w pandemicznej rzeczywistości. ADR w sierpniu wyniosło 467 zł, co dało wynik RevPAR w sierpniu w wysokości 397 zł.

Wrocław

Wrocławski rynek hotelowy oferuje ponad 5 660 pokoi hotelowych w 65 hotelach. W skali całego miasta ok. 60% stanowią pokoje sieciowe. We Wrocławiu dominują pokoje 3-gwiazdkowe, które stanowią ok. 40% podaży. Drugi największy segment to pokoje 4-gwiazdkowe, które stanowią ca. 32% podaży pokoi hotelowych. Z kolei segment 5-gwiazdkowy stanowi ok. 13% całkowitej podaży pokoi w mieście.

Wrocław, drugi rok z rzędu po wybuchu pandemii był na drugim miejscu (po Trójmieście) pod względem osiąganego poziomu średniego miesięcznego obłożenia w ciągu całego roku. Również w najbardziej kryzysowych miesiącach tj. od stycznia do kwietnia, Wrocław poradził sobie lepiej niż inne duże biznesowe miasta. Rynek wrocławski jako jedyny zanotował w październiku średnią cenę prawie identyczną jak w 2019 r., tzn. 268 zł. W miesiącach od czerwca do października Wrocław plasował się na drugim miejscu spośród największych miast, jedynie Trójmiasto zanotowało wyższe obłożenie w miesiącach letnich.

Najlepszym miesiącem dla Wrocławia od wybuchu pandemii był sierpień, kiedy średnie obłożenie wyniosło blisko 78%, co przy stawce ok. 267 zł dało RevPAR na poziomie 208 zł.

Na początku listopada 2021r. powołano Wrocławską Organizację Turystyczną, której celem jest promowanie turystyki w stolicy Dolnego Śląska wraz z firmami z branży hotelarskiej, gastronomicznej, pozarządowymi organizacjami turystycznymi, jak również środowiskiem akademickim. Dodatkowe działania wspomagające rozwój turystyki w tak wymagających czasach na pewno przyczynią się do poprawy wyników obiektów hotelowych w mieście.

W 2021r. we Wrocławiu otworzył się jeden obiekt hotelowy, zlokalizowanu przy wrocławskim lotnisku - Arche Hotel Airport z 117 pokojami. Na 2022r. przewidziane jest otwarcie Q Hotel w Bielanach Wrocławskich oraz Aparthotel Studio Plac Dominikański naprzeciwko hotelu DoubleTree by Hilton. Nadal trwa remont generalny hotelu Grand (wkrótce Mövenpick), który rozpoczął się w 2017 r. Prace mają zakończyć się pod koniec 2023 r., a zrewitalizowany hotel zaoferuje 172 pokoje. Tak jak w innych częściach kraju, również we Wrocławiu część projektów, będących na etapie planowania została wstrzymana w związku z obecną sytuacją epidemiczną.

Do ważnych wydarzeń wrocławskiego rynku hotelowego należy zaliczyć rebranding zamkniętego hotelu Sofitel Wrocław Old Town, który od 2022 r. będzie funkcjonował pod nową w Polsce marką Wyndham.

Poznań

Podaż poznańskich pokoi hotelowych wynosi ok. 4 214 pokoi zlokalizowanych w 64 obiektach, z czego 62% pokoi działa pod szyldem globalnej, regionalnej bądź polskiej sieci hotelowej. W Poznaniu jest wyraźna przewaga pokoi o standardzie 3-gwiazdek - stanowią ok. 42% wszystkich pokoi w mieście, z czego ok. 33% to pokoje z globalną marką. W drugiej najliczniejszej grupie, pokoi 4-gwiazdkowych, do międzynarodowej sieci hotelowej należy aż 55% pokoi. W 5-gwiadkowym standardzie funkcjonują jedynie 2 hotele z blisko 270 pokojami.

Poznański rynek hotelowy w 2021r. plasował się na trzecim miejscu pod względem średniego obłożenia, notując lepsze wyniki niż Warszawa i Kraków. W czerwcu rynek ten odnotował pierwsze znaczne odbicie w tym roku – obłożenie na poziomie ok. 45%, przy ADR na poziomie ok. 217zł. Warto zaznaczyć, że wynik ten miasto osiągnęło bez udziału targów, jednego z głównych generatorów popytu. Poznań zanotował najwyższe obłożenie we wrześniu, które wyniosło blisko 65%, przy średniej cenie ca. 255zł. W październiku Poznań, jak również Trójmiasto były jedynymi rynkami, których średnie ceny i obłożenie były bliskie wynikom z 2019r.

W 2021r. w Poznaniu otworzył się jeden hotel. Rynek zanotował jednak spadek liczby pokoi z powodu zakończenia działalnościi 3 mniejszych hoteli niemarkowych o łącznej liczbie ok. 176 pokoi. Na etapie wykończenia jest niewielki butikowy hotel - Authors Boutique Hotel, natomiast pozostałe projekty w pipelinie są na etapie planowania lub wczesnej realizacji, w związku z czym czym część z nich może zostać wstrzymana, przesunięta w czasie lub w ogóle niezrealizowana.

Łódź

W Łodzi funkcjonują aktualnie 33 hotele. Spośród ok. 3 007 pokoi hotelowych, ok. 58% należy do sieci hotelowej. Łódź nie oferuje hoteli w standardzie 5 gwiazdek. Na łódzkim rynku dominują pokoje w segmencie 4-gwaizdkowym, które stanowią o. 41% podaży pokoi w mieście, z kolei segment 3-gwiazdkowy stanowi ok. 34% podaży pokoi w mieście.

Hotele z segmentu 3- i 4-gwiazdkowego zanotowały najwyższe obłożenie we wrześniu i październiku, kiedy to wyniosło ponad 60%. Najwyższy RevPAR natomiast został zanotowany w październiku – ok. 157zł, przy średniej stawce nieco poniżej 241 zł. Łódź zyskała w tym roku jako kierunek wybierany przez pary, rodziny i przyjaciół na tzw. „city-breaks”.

Miasto Łódź zostało również wyróżnione w kategorii „Zrównoważony rozwój” w światowym plebiscycie „Best of the World 2022” organizowanym przez National Geographic Traveler. To duże wyróżnienie i możliwość do zaprezentowania potencjału tego miasta zarówno przed turystami krajowymi, jak i zagranicznymi.

W 2021r. nie otworzył się żaden hotel w Łódzi. W trakcie realizacji jest Hotel Pietryna przy ul. Piotrkowskiej 40 – jego otwarcie przewidziane jest I kw. 2022 r. Na etapie wykończenia jest także hotel Hampton by Hillton Łódź City Center – hotel miał być oddany do użytku w 2021 r., jednak otwarcie przesunięto na I/II kw. 2022r. Trwają prace wykończeniowe przy remoncie i modernizacji hotelu Grand. Jeszcze przed pandemią ogłoszone zostało kilka innych inwestycji hotelowych w Łodzi, jednak do tej pory ich status się nie zmienił i wciąż czekamy na nowe informacje odnośnie ich realizacji.

Katowice

Katowicki rynek hotelowy zdominowany jest przez pokoje 4-gwiazdkowe, ok. 61% wszystkich pokoi pozycjonuje się w tym segmencie. Łącznie w mieście na koniec 2021r. funkcjonowały 22 hotele, które oferowały ok. 2 532 pokoje. Pokoje 2-gwiazdkowe stanowią drugi największy segment – ok. 16% pokoi hotelowych działa w tym standardzie. 3-gwiazdkowe pokoje hotelowe zajmują trzecie miejsce (ok. 14%). Pokoje sieciowe stanowią ok. 80% wszystkich pokoi hotelowych dostępnych w Katowicach.

MICE-owy oraz biznesowy charakter rynku hotelowego w Katowicach sprawił, że już drugi rok z rzędu był szczególnie trudny dla tego miasta. Hotele z segmentu 4-gwiazdkowego zakończyły rok z średniorocznym wskaźnikiem RevPAR na poziomie ok. 78 zł, przy średniej stawce ADR ok.203 zł oraz obłożeniu na poziomie ok. 38%.

Rozwój rynku hotelowego w ostatnich latach związany był przede wszystkim z nową infrastrukturą MICE-ową, która pojawiła się na mapie Katowic oraz pozwoliła na pozyskanie zarówno wydarzeń o skali międzynarodowej, czego przykładem są COP24, Światowa Konferencja Antydopingowa czy cykliczny Europejski Kongres Gospodarczy, jak również na stworzenie atrakcyjnej oferty mniejszych wydarzeń biznesowych oraz wydarzeń kulturalnych.

W 2022 r. Katowice będą gospodarzem 11. edycji Światowego Forum Miejskiego. W edycji zorganizowanej w lutym 2019r. w Abu Zabi, wzięło udział 13 tysięcy uczestników i 450 prelegentów ze 168 krajów oraz 133 wystawców.

W 2021r. otworzyły się dwa hotele w Katowicach: Mercure Katowice City Center oraz rozbudowany Hotel Diament Plaza Katowice. Trzy inwestycje zostały oficjalnie wstrzymane, namiast w przypadku projektu Moxy w ramach Nova Silesia inwestor planuje w przyszłym roku ponownie uruchomić procedurę ofertową na wybór generalnego wykonawcy. Budowa R.evo sieci Vienna House ma ruszyć w 2022 roku.

***

Powiedzieć, że ostatnie dwa lata były trudne, to jakby nie powiedzieć nic. Obostrzenia, lockdowny, nauka zdalna, inflacja, zmiany na rynku pracy, problemy w łańcuchach dostaw, stosunki geopolityczne, rozwój medycyny – to wszystko niezwykle utrudnia prognozowanie przyszłości. Wszyscy, na całym świecie czujemy się przytłoczeni, zmęczeni i osaczeni wszechogarniającą niepewnością. A jednak sektor hospitality jest wytrzymały i zawsze wraca na właściwe tory. Ludzie mają potrzebę spotykania się, podróżowania, odkrywania, odczuwania życia jako wartego przeżycia. Ludzie to istoty społeczne i to się nigdy nie zmieni – przekonuje Alex Kloszewski.

Jaka będzie przyszłość branży? Sektor lotniczy osiągnie 50% obłożenia (load factor) w porównaniu do 2019 roku, a do poziomów sprzed Covid dojdzie w połowie 2023 r. W 2022 r. końmi pociągowymi branży będą segmenty krajowych podróży korporacyjnych i wypoczynkowych. Popyt kierowany ze strony krótkich podróży międzynarodowych wzmocni się w zakresie turystyki korporacyjnej i wypoczynkowej. W krajach europejskich zwiększy się liczba takich podróży – piszą autorzy raportu.

Zakładam, że w pierwszym kwartale w części krajów Unii Europejskiej wprowadzane będą jeszcze mniejsze lub większe restrykcje lub regionalne lockdowny. Najwolniej swoje wyniki odbudowywać będą hotele w segmencie upscale zlokalizowane w centrach dużych miast i dysponujące dużymi przestrzeniami konferencyjnymi (MICE) i przestrzeniami wspólnymi. Najszybciej formę odzyskają obiekty ekonomiczne, budżetowe i te zlokalizowane w miejscowościach wypoczynkowych. Jeśli chodzi o przyszłe inwestycje hotelowe oceniam, że banki wrócą do finansowania projektów w połowie roku, przy czym finansowanie będzie droższe. Zaakceptowane niedawno unijne fundusze na odbudowę wyniosą ponad 672.5 mld euro – dobrze wykorzystane mogą stanowić ogromną pomoc i wsparcie dla sektora hotelowego w Polsce – uważa ekspert. – Wspominałem o tym w poprzednim roku i dziś czuję to samo – musimy wykorzystać nadchodzący czas odbudowy na umacnianie więzi z naszymi klientami, kontrahentami, gośćmi, pracownikami i wspólnikami. Ten smutny okres pandemii będzie wspominany przez lata i to w jaki sposób dbaliśmy o te relacje będzie stanowiło najmocniejszy fundament przyszłości.

Poziom obłożenia hoteli w Polsce w bieżącym roku wyniesie około 54%. Wzrost wskaźnika ADR szacujemy na poziomie 4,5 – 5% w stosunku do roku 2021. Powyższe dotyczyć będzie większości miast w Polsce, natomiast liderami rynku ponownie będą obiekty zlokalizowane w sercu natury i destynacjach wakacyjnych. Wierzymy, że rok 2022 będzie lepszy od kończącego się roku 2021, a wszyscy uczestnicy rynku – właściciele, inwestorzy, banki, goście, pracownicy, a także nasze rodziny poczują początek powrotu do „zdrowej” rzeczywistości – podsumowują autorzy raportu.

Hotel dla siebie

Osobny rozdział autorzy raportu poświęcają sektorowi condo- i aparthoteli oraz condoapartamentów.

Rynek ten, mimo braku jednoznacznych uregulowań prawnych, rozwija się dynamicznie, a w ostatnich latach osiąga prawdziwe apogeum. W trudnym dla hotelarstwa okresie pandemii inwestycje blisko natury cieszą się dużą popularnością w większości krajów Europy – dostrzegliśmy znaczący wzrost znaczenia tych produktów – podają autorzy raportu.

Podaż nieruchomości w formule condo występuje głównie w miejscowościach wypoczynkowych (wybrzeże i góry), choć pojawiają się również projekty w miejscach mniej oczywistych, które niekoniecznie mają bliski związek z naturą. Zainteresowanie inwestorów, ale także i sieci hotelowych miejscowościami wypoczynkowymi rośnie, a wpływ na to ma między innymi zweryfikowany przez pandemię fakt, że to właśnie hotele w regionach wypoczynkowych/kurortowych poradziły sobie lepiej niż faworyzowane do tej pory miejskie hotele biznesowe.

W ocenie ekspertów Hotel Professionals, deweloperzy będą dążyć do dostosowania produktu do oczekiwań rynkowych. Nowy trend przeznaczania znacznych funduszy na długoterminowe inwestycje daje nabywcom poczucie budowania rodzinnego majątku, z którego będą w przyszłości korzystali potomkowie.

Z uwagi na tymczasowy brak finansowania bankowego dla nieruchomości hotelowych prognozujemy kontynuację rozwoju inwestycji w formule condo. Popyt ze strony inwestorów indywidualnych (nabywców apartamentów) zależał będzie głównie od sytuacji ekonomicznej w jakiej się znajdujemy, od takich czynników jak wysokość inflacji, poziom stóp procentowych, a także oprocentowania lokat bankowych, które jeśli wzrosną mogą okazać się alternatywą do lokowania oszczędności, którą wybierze część bardziej ostrożnych inwestorów – czytamy w raporcie.

W chwili przygotowywania tego raportu w Polsce powstawało i było planowanych kilkanaście tysięcy nowych apartamentów w systemie condo i eksperci zapowiadają, że w tej dekadzie trend wzrostowy w tym sektorze się utrzyma.

***

Cały raport w formacie PDF można pobrać tutaj.

Opracowanie obejmuje rynek hotelowy w największych miastach Polski, a dane są oparte głównie o wyniki skategoryzowanych hoteli sieciowych.