Polska W oczekiwaniu na stabilizację

Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne szybko wrócił do normy w ubiegłym roku, po spadku spowodowanym pandemią. W I połowie 2021 roku wolumen inwestycji wyniósł 2 mld euro, a najbardziej udany był IV kwartał, gdy zawarto transakcje łącznie na 2,35 mld euro. W sumie w 2021 na polskim rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano około 170 transakcji o wartości 5,9 mld euro.

Wybuch wojny w Ukrainie to bezprecedensowe od pokoleń wydarzenie w naszej części Europy. Zażegnanie kryzysu humanitarnego bezsprzecznie ma priorytet nad bieżącymi decyzjami inwestycyjnymi. Obecnie część inwestorów wstrzymuje się z decyzjami i czeka na rozwój wypadków. Spodziewam się, że I półrocze będzie w związku z tym słabsze niż pierwotnie oczekiwaliśmy, a odbicie nastąpi w II połowie roku, pod warunkiem stabilizacji sytuacji za naszą wschodnią granicą – mówi Anna Kicińska, Partner EY-Parthenon, lider Grupy Rynku Nieruchomości.

Sektor nieruchomości magazynowych odnotował w ubiegłym roku rekordowy napływ inwestycji już drugi rok z rzędu – 3 mld euro wartości dało mu 54-procentowy udział w rynku na koniec 2021. Powodem był wzrost zainteresowania powierzchnią magazynową rozwijającej się w pandemii branży e-commerce. Rynek biurowy, przez lata główny obszar inwestycji w sektorze nieruchomości, spadł z pozycji lidera w 2020. Zakończył 2021 rok z 29-procentowym udziałem, przy transakcjach opiewających na 1,7 mld EUR. Ponad dwie trzecie transakcji na rynku biurowym zawarto na rynku warszawskim. Sektor handlowy, który w pierwszym roku pandemii przeżywał trudny okres w związku z licznymi lockdownami, zanotował odbicie w 2021 roku przy wolumenach na poziomie 760 mln euro.

Ubiegłoroczne trendy powinny utrzymać się też w 2022 roku. Eksperci EY spodziewają się dalszego wzmożonego zainteresowania sektorem magazynów ze względu na rozwój e-commerce i sprzedaży wielokanałowej. Również rynek biurowy powinien cieszyć się zainteresowaniem inwestorów. Polska wciąż jawi się jako atrakcyjne miejsce do lokowania kapitału w tym sektorze, nawet jeśli apetyt na nowe powierzchnie biurowe zmniejsza upowszechnienie pracy zdalnej, a wojna w Ukrainie zwiększa ryzyko geopolityczne. Z badania EY Work Reimagined Employer Survey wynika, że 84 proc. ankietowanych pracodawców rozumie, że pracownicy potrzebują elastycznego zatrudnienia.

Wolumeny transakcyjne w handlu powinny utrzymywać się na podobnym poziomie jak w ubiegłym roku, choć struktura powierzchni handlowych będzie ewoluowała na korzyść sklepów położonych blisko domu.

Sektor nieruchomościowy, w tym deweloperzy, właściciele budynków biurowych, centra handlowe i hotele ruszają na pomoc uchodźcom i zmieniają funkcje obiektów, przystosowując je tymczasowo na potrzeby mieszkaniowe dla osób uciekających przed wojną. To najlepiej pokazuje, jak rynek nieruchomości w coraz większym stopniu uwzględnia czynniki środowiskowe, społeczne i zarządcze (ESG). Ich upowszechnienie będzie głównym trendem w sektorze nieruchomości na najbliższe lata, a to dlatego, że nabywcy coraz chętniej inwestują w powierzchnie oferujące najwyższej światowej klasy standardy ESG – mówi Łukasz Jarzynka, partner EY Polska, lider zespołu audytu Grupy Rynku Nieruchomości.

Optymizmem powiało też w sektorze hotelowym. W ubiegłym roku baza hotelowa zwiększyła się o 161 punktów, a na koniec roku w Polsce było ponad 2,5 tys. obiektów. Zatrzymało się w nich łącznie 15,4 mln turystów, o 43 proc. więcej niż w 2020, gdy pandemia uderzyła w sektor z całą siłą. Co prawda zagraniczni i biznesowi turyści nie wrócili w pełni do Polski, a branża targowo-konferencyjna wciąż nie odżyła w pełni po pandemii, ale ów spadek jest częściowo rekompensowany wzrostem zainteresowania krajowych podróżników. Powstaje też coraz więcej małych hoteli, zwiększa się popularność spa i ośrodków oferujących odnowę biologiczną.

Sektor mieszkaniowy, największy w Europie Środkowo-Wschodniej, oparł się kryzysowi i przyciąga kolejne grupy inwestorów. Obok nabywców indywidualnych coraz częściej pojawiają się fundusze inwestycyjne zainteresowane mieszkaniami, szczególnie w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków. Efektem jest rekordowy wzrost cen za mkw. na rynku pierwotnym i wtórnym.

Obawiam się, że w tym roku rynek nie zanotuje rekordów sprzedaży mieszkań, tak jak miało to miejsce w ubiegłym roku między innymi z uwagi na wzrost stóp procentowych i tym samym spadek zdolności kredytowej nabywców. Rosną również koszty budowy i spada dostępność materiałów, co w konsekwencji może skutkować obniżoną w stosunku do prognoz podażą. Stale rośnie natomiast zainteresowanie mieszkaniami na wynajem, co może spowodować przeprofilowanie firm deweloperskich – mówi Anna Palczewska, manager EY Law, zespół prawny Grupy Rynku Nieruchomości.

Ostatnie dwa lata to okres szeregu zmian w otoczeniu prawno-podatkowym w Polsce, które dotknęły również rynek nieruchomości. Jedną nich jest ubiegłoroczna nowelizacja kodeksu postępowania w obszarze przepisów dotyczących postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej. Wprowadzona również w ubiegłym roku modyfikacja w prawie zamówień publicznych zwiększa transparentność przetargów na kontrakty budowlane. Kolejną zmianą, która wejdzie w życie w lipcu 2022 roku, będzie tzw. ustawa deweloperska. Wprowadzi ona Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie stanowić dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców lokali kupowanych od deweloperów i prawdopodobnie wpłynie również na wzrost cen. Nadzieją na rozwój rynku nieruchomości może być wprowadzenie po latach prac ustawy o REIT-ach (Real Estate Investment Trust), które dają możliwość ulokowania środków w nieruchomości podmiotom z mniejszym kapitałem poprzez wykup akcji funduszu notowanego na giełdzie.

Zmienia się też otoczenie podatkowe w sektorze nieruchomości. Większość nowych regulacji ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego. Szereg zmian wprowadzonych na mocy Polskiego Ładu i wdrożenia międzynarodowych norm będzie mieć kluczowy wpływ na obowiązki podmiotów działających na rynku nieruchomości w Polsce oraz realizowane przez nie zwroty z inwestycji. W przypadku realizowania nowych projektów, a także restrukturyzacji tych istniejących, warto zawczasu zweryfikować ich ujęcie podatkowe, gdyż w większości przypadków zastosowanie będą miały nowe zasady – mówi Tomasz Ożdziński, associate partner EY Polska i lider zespołu podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości.