Polska Inwestorzy dalej mają apetyt na nieruchomości

Ledwo sytuacja pandemiczna zdążyła się uspokoić, a rynek inwestycyjny stanął przed kolejnymi wyzwaniami w związku z wojną na Ukrainie. Na końcówkę I kwartału wpłynęła nowa sytuacja geopolityczna. Pomimo nowych okoliczności, trwające transakcje zamykają się, co znalazło odzwierciedlenie w wynikach rynku za I kwartał 2022 roku. Szczególnie lokalni inwestorzy z Litwy, Czech, Węgier czy Słowacji, niezmiennie wykazują zainteresowanie nieruchomościami zlokalizowanymi w Polsce.

Wolumen zrealizowanych transakcji inwestycyjnych na poziomie 1,7 mld euro w I kwartale 2022 roku to trzecie najlepsze otwarcie roku od 2016 roku.

Na ten wynik wpłynęły znacznie trzy wyjątkowe transakcje, które stanowiły 75 proc. całkowitego wolumenu. Pierwszą z nich był zakup części biurowej The Warsaw Hub przez Google. Druga i trzecia dotyczyły sprzedaży 50 proc. portfela nieruchomości handlowych EPP poprzez utworzenie dwóch joint venture. Dominujący udział w strukturze całkowitego wolumenu inwestycji mają zatem sektory handlowy i biurowy, które sięgają w obu przypadkach 44 proc. To dość ciekawy wynik, ponieważ wcześniej to sektor magazynowy wyraźnie dominował. Do tej sytuacji przyczynia się również ograniczona liczba odpowiednich produktów inwestycyjnych w tym sektorze – wskazuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager w Avison Young w Polsce.

Parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają najatrakcyjniejszymi nieruchomościami handlowymi wśród inwestorów w Polsce. W I kwartale 2022 roku odnotowano dziewięć transakcji w sektorze, z czego cztery związane były z parkami handlowymi i centrami typu convenience. Wśród sprzedanych parków handlowych znalazły się dwie nieruchomości pozyskane przez newcomerów na rynku: Park Handlowy Młyn we Wrocławiu sprzedany do Lords LB oraz Power Park Opole sprzedany grupie Leoff.

Wolumen inwestycji w sektorze na początku 2022 roku pobił rekordy: wyniósł 728 mln euro, co stanowiło 73 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w sektorze w całym 2021 roku. Za 44 proc. udziału w wolumenie w I kwartale 2022 roku odpowiada sprzedaż 50 proc. portfela EPP poprzez utworzenie dwóch joint ventures: Horse JV oraz Community Properties JV.

Zgodnie z prognozą Avison Young z zeszłego roku, w I kwartale 2022 roku zamknęło się kilka imponujących transakcji biurowcami typu core. Podczas gdy w 2021 roku liczba transakcji typu value add dominowała nad transakcjami nieruchomościami typu core, w I kwartale 2022 odnotowaliśmy kilka transakcji najlepszymi budynkami biurowymi. Dwie największe transakcje dotyczyły wieżowców znajdujących się w największych miastach – podkreśla Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.

Najbardziej znana wieża biurowa Wrocławia – Sky Tower - została sprzedana przez Develię do Adventum Group. Avison Young reprezentował sprzedającego w tej wartej ponad 82 mln euro transakcji. The Warsaw Hub (część biurowa) został z kolei sprzedany przez Ghelamco firmie Google - jest to największa pojedyncza transakcja biurowa, jaka kiedykolwiek została zrealizowana w Polsce. Wartość tej transakcji, szacowana na 583 miliony euro, stanowi około 35 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego we wszystkich sektorach w tym kwartale.

Regionalne rynki biurowe ponownie przyciągają inwestorów. Trzy z pięciu transakcji budynkami biurowymi zostały zrealizowane we Wrocławiu i Krakowie. Ponadto, ogłoszone zostały kolejne transakcje we Wrocławiu, Łodzi i Krakowie, które czekają na zamknięcie. Wszystkie transakcje budynkami biurowymi w miastach regionalnych to zakupy bezpośrednio od deweloperów - dominacja transakcji na rynku pierwotnym jest typowa dla biur zlokalizowanych w miastach regionalnych.

Udział sektora biurowego w całkowitym wolumenie rynku inwestycyjnego w I kwartale 2022 roku wyniósł 44%.

Magazyny były w ostatnich latach niekwestionowanym liderem na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych. W 2021 roku, sektor ten osiągnął rekordowo wysoki udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym, sięgający 53 proc. Choć I kwartał 2022 roku był raczej skromny pod względem nowych transakcji w sektorze nieruchomości magazynowych, prognozy dla tego sektora są więcej niż pozytywne.

Spadek wolumenu inwestycji wynikał raczej z braku odpowiedniego produktu niż ze zmniejszonego zainteresowania inwestorów – wyjaśnia Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.

Ponad 45 proc. wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w tym kwartale było wygenerowane przez transakcje portfelowe. Największą transakcją było przejęcie przez Partners Group i Peakside Capital trzech obiektów logistycznych zlokalizowanych w aglomeracji warszawskiej. Na fali niesłabnącego zainteresowania magazynami miejskimi, centrum logistyczne w Ożarowie Mazowieckim zostało sprzedane do Arrow Capital. Dwa centra serwisowe Man zostały pozyskane przez Investika, a Panattoni City Logistics Poznań I został zakupiony przez Apollo Management.

Popyt na mieszkania na wynajem ciągle rośnie. Głównym motorem rosnącego zapotrzebowania na wynajem mieszkań, zarówno prywatnych, jak i instytucjonalnych, są skokowe wzrosty stóp procentowych w Polsce oraz napływ imigrantów z Ukrainy. Co tylko zaostrza apetyt inwestorów na projekty PRS w Polsce.

Hines & Kajima już zapowiedziały utworzenie joint venture, powołanego w celu realizacji projektów deweloperskich w tym sektorze. Podmiot ten planuje rozpocząć nabywanie obiektów w drugiej połowie roku. Dodatkowo uruchomiona została nowa platforma PRS firm Murapol i Ares o nazwie Life Spot, oferująca mieszkania na wynajem długoterminowy w Warszawie i miastach regionalnych.

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych zdążył zaledwie złapać oddech po pandemii, kiedy wybuchła wojna na Ukrainie. Niektórzy inwestorzy, rozważając nowe inwestycje, będą z pewnością przyglądać się ostrożniej regionowi Europy Środkowo – Wschodniej. Jednak inwestorzy lokalni pozostają niezmiennie aktywni. Ponadto, napływ imigrantów sprzyja rozwojowi sektora PRS.

Silne otwarcie 2022 roku oraz wiele obecnie realizowanych transakcji potwierdza stabilność rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zawarte transakcje dotyczyły zarówno dużych, jak i małych nieruchomości w różnych sektorach, a na rynku pojawiło się także kilku nowych graczy. Mimo pewnych zawirowań, spodziewamy się, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce nadal będzie przyciągał inwestorów – podsumowuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.