Polska Inwestycje jak przed pandemią

Wolumen inwestycyjny w I półroczu 2022 roku wzrósł o 32,8 proc. w stosunku do analogicznego okresu w ubiegłym roku. W zestawieniu największy udział miał sektor biurowy – 44 proc., za nim uplasował się rynek nieruchomości handlowych z wynikiem 29 proc. Rynek magazynowy zajął trzecie miejsce z udziałem na poziomie 20 proc.

W całej Europie Środkowo-Wschodniej inwestorzy lokujący kapitał zarządzany lub pozyskiwany lokalnie pozostają bardzo aktywni w sektorze nieruchomości handlowych oraz biurowych typu core plus, o czym świadczą duże transakcje portfelowe, jak chociażby zakup obiektów należących do Tesco. Międzynarodowe fundusze private equity zwiększają swoje zaangażowanie poprzez fuzje i przejęcia firm, czego przykładem jest częściowe wyjście z inwestycji przez EPP. Ponadto, zakup kompleksu The Warsaw Hub przez Google na potrzeby własne pokazuje, że najemcy dostrzegają wartość w posiadaniu własnych nieruchomości.

Tak duży wolumen transakcji inwestycyjnych nie odzwierciedla pogorszenia się nastrojów wśród inwestorów od czasu rozpoczęcia przez Rosję wojny w Ukrainie oraz związanych z tym pesymistycznych prognoz gospodarczych zakładających podwyżki stóp procentowych i wysoką inflacją. W związku z tym, przewidujemy, że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w II połowie tego roku będzie niższy, ponieważ w obliczu zwiększonej niepewności kupujący i sprzedający przyjęli postawę wyczekującą – komentuje Jeff Alson, international partner, Poland & CEE Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Eksperci Cushman & Wakefield przewidują jednak, że pod koniec 2022 roku wzrośnie ilość kapitału przeznaczanego na inwestycje w nieruchomości, do czego przyczyniać się będą silne fundamenty w postaci niskich cen za mkw. w całej Europie Środkowo-Wschodniej w porównaniu z innymi europejskimi rynkami, a także rosnące czynsze. W wielu przypadkach stopy kapitalizacji mogą wzrosnąć, ale skompensuje je wzrost czynszów.

W Polsce, rok 2022 na rynku nieruchomości komercyjnych rozpoczął się bardzo dobrze. W I półroczu sfinalizowanych zostało wiele dużych transakcji inwestycyjnych przy niskich stopach kapitalizacji, a kolejne zostaną zrealizowane do końca roku. Całkowity wolumen inwestycyjny w Polsce wzrósł od początku roku do 2,88 mld euro i jest to wynik wyższy od średniej pięcioletniej o 15 proc.

Aktywność inwestycyjna utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie, jednak z uwagi na zmieniającą się sytuację makroekonomiczną i redefiniowanie strategii przez inwestorów, liczba nowo rozpoczynanych transakcji sprzedaży jest ograniczona.

Podstawowe wskaźniki rynkowe stopniowo się poprawiają. Współczynniki powierzchni niewynajętej w obiektach magazynowo-przemysłowych są na rekordowo niskim poziomie, a na warszawskim rynku biurowym prognozowana jest luka podażowa w ciągu najbliższych 18-24 miesięcy, która może spowodować presję na wzrost czynszów. Perspektywy rosnących stawek czynszu już teraz zachęcają inwestorów do większej aktywności, co może doprowadzić do powrotu wolumenu transakcji inwestycyjnych do zazwyczaj notowanych poziomów.

Znaczna aktywność inwestycyjna w Czechach w I połowie 2022 roku jest pochodną sytuacji panującej na tym rynku w 2021 roku, ponieważ większość transakcji sfinalizowanych w pierwszym półroczu rozpoczęła się w ubiegłym roku.

Ze względu na ciągłe wahania wszystkich kluczowych parametrów cenotwórczych, takich jak stopy procentowe, inflacja, wzrost czynszów, kosztów operacyjnych i budowy przewidujemy, że aktywność na czeskim rynku nieruchomości komercyjnych ulegnie znacznemu spowolnieniu w II półroczu. Dopiero transakcje zawierane w 2023 roku dostarczą informacji na temat nowych trendów cenowych - przewidują eksperci Cushman & Wakefield.

Znaczące transakcje na węgierskim rynku, takie jak zakup portfela obiektów należących Tesco czy budynku biurowego Szabadsag ter 14, świadczą o tym, że inwestorzy chętnie korzystają z pojawiających się atrakcyjnych okazji inwestycyjnych. Globalna niepewność gospodarcza jednak spowodowała, że wiele podmiotów wstrzymało aktywność inwestycyjną w okresie letnim. Mimo to, inwestorzy poszukujący strategicznych portfeli aktywów nadal działają aktywnie na rynku.

W obliczu rosnącej inflacji i kolejnych podwyżek stóp procentowych, stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych i pożądanych nieruchomości na Węgrzech mogą ulec jedynie nieznacznej kompresji. Jest to jeden z powodów, dla których stopy kapitalizacji spadły w I połowie 2022 roku, osiągając historyczne minima w sektorze biurowym (5 proc.) oraz magazynowo-przemysłowym (5,25 proc.). Jednym ze źródeł możliwego wzrostu wartości nieruchomości na najbliższy rok może być indeksacja czynszów.

W Rumunii, obecna sytuacja i związane z nią wyzwania wpływają głównie na inwestorów, którzy nie są jeszcze obecni na lokalnym rynku lub wcześniej polegali w większym stopniu na finansowaniu bankowym. Zaznaczyć należy, że płynność na rynku utrzymuje się na wysokim poziomie i większość transakcji jest finalizowana bez większych zmian.