Polska Wyzwania, szanse i inwestycje

O mocnych fundamentach polskiego rynku i ostrożnych, ale optymistycznych perspektywach świadczy łączny wolumen transakcji z I półrocza 2022, który wyniósł blisko 2,9 mld euro. To o 44 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Raport “Poland Magnified” został opracowany przez BNP Paribas Real Estate Poland oraz partnerów – bank BNP Paribas, Hays Poland, Gide i Polski Związek Pracowników Budownictwa.

Jakich nieruchomości szukają inwestorzy?

Istotną zmianą w sześciu pierwszych miesiącach roku była zmiana udziału poszczególnych klas aktywów w łącznej wartości transakcji. Po dwóch latach przerwy na czele stawki ponownie znalazły się nieruchomości biurowe. Przypadło na nie 46 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Wyjątkowym wzięciem cieszyły się biurowce na rynkach regionalnych, w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu (przykładem może być zakup przez Eastnine AB zrealizowanego przez Skanską poznańskiego kompleksu Nowy Rynek D). Świadczy to nie tylko o wysokiej reputacji biurowych regionów, ale także o dojrzałości tych rynków, dostępności wysokiej jakości biurowców i ich konkurencyjności względem innych rynków regionu CEE, a także Europy Zachodniej.

Autorzy raportu wskazują również, że mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych, rynek powierzchni magazynowych, logistycznych i przemysłowych ma wciąż przed sobą obiecujące perspektywy. W I półroczu odpowiadał za 26 proc. łącznego wolumenu inwestycyjnego z tendencją do nadrobienia w II połowie roku. Eksperci oceniają, że polskie magazyny, od wielu kwartałów regularnie bijące własne rekordy, mają sporą moc przyciągania. Dynamika rozwoju polskiego sektora powierzchni magazynowych, logistycznych i przemysłowych będzie uzależniona od tego, kiedy uzyska on równowagę pomiędzy kosztami budowy, stawkami najmu a oczekiwanymi stopami zwrotu.

W sektorze handlowym na znaczeniu i na wartości zyskują nieduże, lokalne parki handlowe i centra zakupowe, które zadomawiają się głównie w mniejszych miejscowościach liczących od 50 tys. do 100 tys. mieszkańców.

Zdaniem autorów raportu, jeśli do końca roku nie pojawią się nowe czynniki i uda się domknąć większość prowadzonych negocjacji, to 2022 rok będzie można podsumować wynikiem około 5 mld euro.

Nowe lokalizacje i nowe formaty

Na koniec I półrocza w Polsce budowało się około 4,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni dla logistyki i przemysłu. W tym samym czasie na rynku pojawiło się ponad 1,5 mln mkw. nowych magazynów, a 3,8 mln mkw. znalazło nowych najemców, z czego 2,2 mln mkw. w samym tylko II kwartale. Autorzy raportu zwracają uwagę na rosnącą pozycję rynków regionalnych, szczególnie tych zlokalizowanych wzdłuż granicy z Niemcami.

Turbulentny świat stawia przed biznesem duże wyzwania. Firmy na nowo muszą planować swoje łańcuchy dostaw oraz ciągle je usprawniać. Polski rynek, jako główny rozgrywający w regionie, ma bardzo dużo atutów do przyjmowania inwestycji o charakterze nearshoringowym czy nawet friendshoringowym – komentuje Tomasz Arent, dyrektor Działu
Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Popyt na najlepsze biura rośnie, a powierzchni w obiektach o najwyższym standardzie z kwartału na kwartał ubywa. Dotyczy to zarówno stolicy, jak i miast regionalnych. W Warszawie, która na koniec I półrocza dysponowała około 750 tys. mkw. wolnych biur, najtrudniej jest o wolne powierzchnie w centralnych lokalizacjach. To efekt ruchów, jakie najemcy wykonują chcąc się zabezpieczyć przed nadchodzącą luką w podaży.

Rynek jest w pewnej równowadze, widzimy i znaczące, i mniejsze transakcje. Premiowane są także budynki z wysoką efektywnością energetyczną. Firmy widzą już, że ESG to nie wydatek, a inwestycja w przyszłość – przekonuje Dorota Mielke, z Działu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Rynek nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec półrocza wynosił w Polsce 15,4 mln mkw., ale w ciągu najbliższych dwóch lat ma szansę powiększyć się o dodatkowe 0,5 mln mkw., na co złożą się nie tylko oddania nowych obiektów, ale także modernizacje oraz rozbudowy tych, które funkcjonują w najlepszych lokalizacjach.

Na rynku królują dziś parki handlowe i centra zakupów codziennych. Deweloperzy bardzo chętnie rozwijają te formaty, a w nich bardzo dobrze odnajdują się dyskonty, sklepy off-price i sieci handlowe oferujące tańszy asortyment. Coraz częściej liczy się niska cena, tym razem przez inflację – komentuje Fabrice Paumelle, z Działu Powierzchni Handlowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Podwyżki w branży nieruchomości

Współautorzy raportu z Hays Poland podkreślają, że rynek pracy nadal pozostaje mocnym i stabilnym atutem polskiej gospodarki. Bezrobocie w Polsce na koniec sierpnia wynosiło 4,8 proc. i było jednym z najniższych w Europie. Pracodawcy wciąż są chętni do zatrudniania specjalistów i ekspertów, jednak wyzwaniem jest silna presja płacowa i rosnące oczekiwania finansowe. Podwyżki – motywowane inflacją oraz wzrostem cen – stały się po prostu faktem. Eksperci z Hays Poland zwracają również uwagę, że oczekiwania najlepszych kandydatów dotyczą nie tylko wzrostu wynagrodzenia, ale również kultury organizacyjnej oraz innych benefitów pozapłacowych. Z badania przeprowadzonego przez Hays w lipcu 2022 roku wynika, że 92 proc. organizacji bierze pod uwagę zatrudnienie nowych pracowników w ciągu najbliższego półrocza. Co istotne, rekrutacje nie zawsze będą szły w parze z tworzeniem nowych miejsc pracy, lecz raczej będą miały na celu wypełnienie luki kadrowej po pracownikach, którzy zdecydują się zmienić pracodawcę.

Zmiany w prawie związanym z nieruchomościami

W polskim prawie zaobserwować można próbę dostosowania się do dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości. Prawnicy praktyki nieruchomości warszawskiego biura kancelarii Gide identyfikują najistotniejsze zmiany w przepisach i zwracają uwagę na główne
trendy rynkowe. 1 lipca 2022 roku weszła w życie nowa ustawa deweloperska, której głównym celem jest zwiększenie ochrony dla nabywców kupujących mieszkania lub domy od profesjonalnych podmiotów. Eksperci z Gide podkreślają, że wciąż nieuregulowany pozostaje - intensywnie rozwijający się w Polsce - sektor PRS. Polskie firmy działające na rynku nieruchomości muszą mierzyć się również ze zmianami podatkowymi, które wiążą się z nowymi ograniczeniami.

Niepewność na rynku budowlanym

Dzisiaj budownictwo pracuje jeszcze na pełnych obrotach przy realizacji inwestycji rozpoczętych w latach 2020-
2021, ale firmy budowlane patrzą w przyszłość z coraz większym niepokojem - ocenia dr Damian Kaźmierczak, główny ekonomista, Polski Związek Pracodawców Budownictwa.

Aktualna kondycja ekonomiczna firm budowlanych jest mocno zróżnicowana i zależy od wielkości spółki, segmentu działalności, dywersyfikacji portfela zamówień, momentu pozyskania nowych kontraktów w latach 2021-2022 oraz stanu realizacji kontraktów w toku
pozyskanych przed 2021 roku. W kolejnych kwartałach marże firm budowlanych będą znajdowały się pod presją malejących przychodów i wysokich kosztów z powodu rekordowych cen materiałów, dwucyfrowej dynamiki wynagrodzeń i rosnących kosztów obsługi kredytów i leasingu. Kolejny cykl publicznych inwestycji infrastrukturalnych, które wypracowują mniej więcej połowę krajowej produkcji budowlano-montażowej, nie ruszy bez środków unijnych, które na większą skalę powinny napłynąć do Polski dopiero w okolicach 2024 roku.

Z powodu rekordowej inflacji, rosnących stóp procentowych, załamania popytu i ogólnej niepewności co do rozwoju sytuacji ekonomicznej i geopolitycznej na świecie, wielu inwestorów wstrzymuje się z uruchamianiem nowych inwestycji w segmencie
komercyjnym, w tym zwłaszcza na rynku mieszkaniowym – mówi dr Damian Kaźmierczak.