Polska Inwestycje w fazie dekompresji

Po trzech kwartałach 2022 roku wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce wyniosła łącznie ponad 4,25 mld euro. Na ten rezultat duży wpływ miały czynniki związane m.in. z obawami o rozwój sytuacji geopolitycznej, dalsze skutki przerwanych łańcuchów dostaw i tempo powrotu do nowej normalności, a także wpływ hamującej gospodarki, kryzys energetyczny, rosnące koszty finansowania i inflacja. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że nieruchomości w Polsce wciąż przyciągają kapitał, a kwota wydana na nieruchomości na koniec tego roku powinna przebić pułap 5 mld euro.

Prawie 59 proc. kwartalnej wartości wszystkich zawartych transakcji przypadło na projekty logistyczne i magazynowe. Na uwagę zasługuje akwizycja portfela 14 nieruchomości, które od Hillwood kupiła CBRE Investment Management. Łączna powierzchnia przejmowanych magazynów wyniosła 629 tys. mkw.

W analizowanym okresie miała też miejsce finalizacja sprzedaży biurowego wysokościowca Generation Park Y, ostatniego budynku warszawskiego kompleksu Generation Park. Warunki transakcji pomiędzy sprzedającą spółką Skanska a nowym właścicielem, funduszem Hansainvest Real Assets, zostały ustalone pod koniec 2021 roku. Wartość transakcji, ponad 285 mln euro, była dla Skanski jednym z rekordowych wyników odnotowanych w całej historii biurowej działalności w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Innym ważnym zamknięciem transakcji była finalizacja sprzedaży trzech biurowców – Carbon Tower we Wrocławiu oraz Ocean Office Park A i Tischnera Office w Krakowie – przez dewelopera Cavatinę do amerykańskiego funduszu Lone Star. Za 66 tys. mkw. biur wynajętych w około 90 proc. fundusz zdecydował się zapłacić około 139 mln euro. W sumie transakcje biurowe odpowiadały za prawie 28 proc. łącznej wartości biurowego wolumenu inwestycyjnego w III kwartale 2022 roku.

W sektorze handlowym ponownie największym wzięciem cieszyły się mniejsze formaty. Nowych właścicieli znalazły: Prochownia zbudowana przez Ghelamco w podwarszawskich Łomiankach, park handlowy Franowo, a także kolejne nieruchomości należące w przeszłości do sieci Tesco. Warta zaznaczenia jest sprzedaż łódzkiego centrum handlowo-rozrywkowego Sukcesja, na którą przez lata nie było chętnych. Amush Investment Group, należąca do Sabriego Bekdasa, za nieruchomość zapłaciła 79,5 mln zł. Nowy właściciel zapowiedział zmiany, centrum ma się otworzyć z nową nazwą, ofertą i wnętrzem. Wstępny harmonogram zakłada, że pierwsi goście w odmienionym obiekcie przy al. Politechniki w Łodzi pojawią się latem 2023 roku.

Ostatnie miesiące przyniosły spore zmiany na rynku inwestycyjnym. Widać już nowe strategie na nowe, trudne czasy. Pozytywnym sygnałem na przyszłość w sektorze handlowym jest to, że na stole znów pojawiają się transakcje obejmujące większe obiekty handlowe. W niedalekiej przyszłości spodziewamy się sprzedaży centrum Matarnia w Gdańsku czy Parku Andrychów – informuje Mateusz Skubiszewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W III kwartale 2022 sfinalizowano kilka transakcji w sektorze PRS. Marvipol Development zawarł umowę przeniesienia własności warszawskiej Unique Tower z funduszem Heimstaden. Na sprzedaży 138 mieszkań w inwestycji Unique Tower deweloper zarobi blisko 19 mln euro netto. Z kolei we Wrocławiu grupa Atrium kupiła apartamentowiec Studio Plac Dominikański. W siedmiopiętrowym budynku jest 138 mieszkań.

Autorzy raportu zaznaczają, że od lipca do końca września 2022 roku w Polsce najwięcej wydali inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych (46 proc. wartości transakcji) i Niemiec (20 proc.). Trudno dziś jednak oceniać, czy wzmożona aktywność graczy z rynków zachodnich jest trwałym trendem, ponieważ część podpisanych przez nich umów została zawarta w ubiegłym roku, a część dotyczyła dużych transakcji portfelowych, które miały znaczący wpływ na całkowity wolumen.

Trwająca na rynku niepewność przekłada się na wydłużenie procesów decyzyjnych i ograniczoną aktywność kapitałów. Część inwestorów, głównie z Europy Zachodniej, nadal pracuje w trybie "wait and see”. Pozytywne jest to, że widać większą aktywność inwestorów z naszego regionu oraz Skandynawii, którzy odpowiadali za 18 proc. kapitału ulokowanego od początku tego roku w polskich nieruchomościach. Niewątpliwie wynika to z faktu, że na konflikt w Europie Wschodniej mogą patrzeć z nieco innej perspektywy – uważa Marta Gorońska-Wiercioch, associate director z Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zgodnie z oczekiwaniami, w III kwartale rozpoczął się proces weryfikacji cen sprzedaży, choć nie we wszystkich sektorach jest widoczny tak dobrze jak w magazynach. Szacuje się, że dziś najlepsze pojedyncze obiekty z sektora logistyczno-przemysłowego w okolicach Warszawy będą wyceniane na poziomie 4,75 proc., podczas gdy te w regionach w okolicy 5,15 proc. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych również uległy dekompresji o 25 pp.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że ciężko określić poziom zmian stóp dla najlepszych biurowców czy centrów handlowych, gdyż transakcje obejmujące tego typu aktywa nie miały miejsca w ostatnim kwartale. Z kolei wycena stóp dla transakcji z końcówki ubiegłego roku, z uwagi na znaczący wpływ czynników trudnych do przewidzenia kilka, kilkanaście miesięcy temu, nie może być dziś traktowana jako dobre odniesienie.