Europa Mniej pustostanów, więcej inwestorów

Według firmy doradczej Savills, aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości magazynowych w Europie stanowi pochodną dobrej koniunktury na rynku najmu. Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku magazynowym w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku wyniosła 42 mld euro i była wyższa o 2 proc. w ujęciu rocznym i aż o 50 proc. w stosunku do średniej pięcioletniej.

Aktywność inwestycyjna w III kwartale 2022 roku wzrosła w ujęciu rocznym w Portugalii (+1513 proc.), Francji (+117 proc.) i Hiszpanii (+76 proc.), natomiast spowolniła w Czechach i na Węgrzech, gdzie w minionym kwartale nie sfinalizowano żadnej transakcji. Spadki odnotowano m.in. w Rumunii (-69 proc.), a także w Niderlandach (-66 proc.) i Wielkiej Brytanii (-46 proc.).

Po niemal dekadzie taniego kapitału, podwyżki stóp procentowych spowodowały wzrost kosztów kredytu, zmuszając sektor nieruchomości komercyjnych do dostosowania się do rosnących kosztów finansowania dłużnego. Skutki tych zmian zaczęliśmy obserwować już w III kwartale bieżącego roku w postaci spadku podaży aktywów oferowanych na sprzedaż oraz liczby potencjalnych nabywców – komentuje Andrew Blennerhassett, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savillsie.

Stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów w III kwartale 2022 roku wyniosły średnio 4,26 proc., co oznacza wzrost o 20 pb. od I kwartału 2022 roku. Jak podaje Savills, powiększają się różnice pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych aktywów a obiektami w gorszych lokalizacjach lub o niższym standardzie. Jednocześnie kurczy się grono inwestorów, którzy byliby skłonni spełnić oczekiwania sprzedających w przypadku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości. Wyceny nieruchomości charakteryzują się dużym zróżnicowaniem – największe spadki cen, które dotychczas utrzymywały się na rekordowo wysokim poziomie, dotyczą rozwiniętych rynków takich jak Wielka Brytania i Niemcy. Trend spadkowy widoczny jest w całej Europie.

W związku z niestabilną sytuacją na rynkach kapitałowych i finansowych w II i III kwartale, wolumen transakcji inwestycyjnych gwałtownie spadł, utrudniając proces ustalania cen. Jednak wraz z jej stopniowym stabilizowaniem się w IV kwartale zawierane są pierwsze transakcje według skorygowanych cen. Do większej aktywności zachęcają inwestorów optymistyczne dane z rynków najmu za II i III kwartał – wyjaśnia Marcus de Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.

Niektóre firmy wynajmujące magazyny już teraz odczuwają skutki zawirowań gospodarczych, w tym m.in. wzrostu kosztów energii i pracy oraz spadku popytu z powodu ograniczania wydatków na konsumpcję w III kwartale 2022 roku. Według Savillsa, popyt na magazyny w tym czasie wyniósł 7,6 mln mkw. – to spadek o 24 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 16 proc. w ujęciu rocznym.

Choć aktywność najemców spowolniła, rekordowo niski poziom dostępnej powierzchni magazynowej może przyczynić się w najbliższym czasie do dalszego wzrostu czynszów. Ponadto, od roku obserwujemy gwałtowny rozwój nearshoringu, a wielu najemców podejmuje działania mające na celu zabezpieczenie łańcuchów dostaw poprzez ich skracanie (reshoring) i gromadzenie zapasów – tłumaczy Andrew Blennerhassett.

Niezależnie od zawirowań na rynkach kapitałowych, możemy być pewni, że sektor magazynowy szybko wybrnie z nadchodzących kłopotów dzięki mocnym fundamentom oraz niesłabnącemu popytowi ze strony najemców i prognozowanemu, ponownemu wzrostowi wydatków na konsumpcję – podsumowuje Marcus de Minckwitz.

Pomimo utrzymującej się niepewności w światowej gospodarce, inwestorów przyciąga do Polski wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów, który w skali całego kraju kształtuje się na poziomie około 4 proc., a w niektórych regionach nawet nie przekracza 1 proc.

Dodatkowym czynnikiem jest prognozowany spadek podaży nowej powierzchni i znaczący wzrost czynszów w przyszłym roku – dodaje John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych, Savills w Polsce.