Polska Gotówka króluje, sprzedaż spada

Styczeń 2022 przyniósł kolejną falę pandemii, a w lutym wybuchła wojna w Ukrainie, przyspieszając wzrost inflacji, zwiększając dramatycznie poziom niepewności i powodując pojawienie się w kraju uchodźców. W kwietniu weszła w życie nowa zasada liczenia zdolności kredytowej, narzucająca bankom wymóg doliczania pięciu punktów procentowych do oprocentowania przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Popyt kredytowy, ograniczony wzrostem oprocentowania, został jeszcze bardzie uszczuplony.

Zbliżający się termin wejścia w życie ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym sprawił, że pod koniec czerwca do sprzedaży zostały wprowadzone nowe inwestycje, które w innym przypadku zapewne jeszcze poczekałyby na lepszą koniunkturę. Kolejne podwyżki stóp znajdowały odzwierciedlenie w oprocentowaniu oferowanych kredytów hipotecznych, które pod koniec roku znalazło się w przedziale 9-10 proc. Równolegle rosło oprocentowanie kredytów deweloperskich, sięgając 12-13 proc. Liczba nowo udzielanych kredytów hipotecznych zmalała do nieco ponad 6 tys. miesięcznie w skali kraju, o trzy czwarte mniej niż w rekordowych miesiącach ubiegłego roku. Jesienią inflacja zaczęła zbliżać się do 18 proc., podczas gdy wynagrodzenia rosły wyraźnie wolniej. Nastroje konsumenckie pogarszały się, podobnie jak indeksy związane z biznesem. Zaczęły pojawiać się prognozy zapowiadające recesję w 2023 roku. W odróżnieniu od sytuacji z lat 2008-2009, kiedy Polska była na peryferiach globalnego kryzysu, tym razem znalazła się w jego epicentrum. Na tym tle spadek sprzedaży nieruchomości w końcowych miesiącach roku w największych metropoliach do poziomów porównywalnych z latami 2010-12 można ocenić jako umiarkowany.

Branża deweloperska zareagowała dość spokojnie, zmniejszając podaż i ograniczając w drugiej połowie roku nowe budowy. Pojawiły się różnorodne zachęty dla nabywców. Firmy deweloperskie weszły w 2022 rok w dobrej sytuacji finansowej, a inwestycje znajdujące się w toku miały wysokie poziomy sprzedanych lokali. Wakacje kredytowe pomogły nabywcom kredytowym zachować płynność finansową. Spadek sprzedaży jest jednak zagrożeniem dla inwestycji rozpoczętych w 2022 roku, o ile sprzedaż szybko nie przyspieszy. Na razie jednak liczba gotowych niesprzedanych lokali w ofercie jest niewielka – od 5 do 12 proc. Warto przypomnieć, że po poprzednim kryzysie przekraczała ona w kilku miastach jedną trzecią oferty – podkreśla Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego, JLL.

Spadek sprzedaży nie dotknął równomiernie wszystkich segmentów rynku. Najsilniej był on widoczny w tych segmentach i lokalizacjach, gdzie dominowali dotychczas nabywcy korzystający z kredytów hipotecznych.

Tam, gdzie zakupy finansowano gotówką, sprzedaż spadła mniej. Jak w każdym kryzysie, znów okazało się, że “cash is king”. W miarę nieźle sprzedawały się droższe apartamenty w dobrych lokalizacjach, a także najmniejsze lokale odpowiednie pod wynajem. Natomiast sprzedaż mieszkań trzy- i czteropokojowych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach znacznie wyhamowała. Kryzys na rynku hipotek przypomniał nam, że brak nowych kredytów hamuje sprzedaż na rynku pierwotnym nie tylko bezpośrednio, ale także za pośrednictwem rynku wtórnego. Jakaś część nabywców nowych mieszkań uzależnia bowiem zakup od sprzedaży swojego dotychczasowego mieszkania – dodaje Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący strategicznego panelu doradczego w JLL.

Rok 2022 okaże się najprawdopodobniej rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania, choć ostateczny wynik będzie prawdopodobnie bliski ubiegłorocznemu. Z pewnością rekordowa będzie różnica w liczbie mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenia i których budowę rozpoczęli – możliwe, że blisko 80 tys. w całej Polsce. Nadwyżki wprowadzane były również w 2020 i 2021 roku, dlatego dziś liczbę mieszkań na niewykorzystanych pozwoleniach można szacować nawet na około 160 tys., czyli prawie tyle, ile deweloperzy zaczęli budować w Polsce w rekordowym pod tym względem 2021 roku. Z jednej strony oznacza to, że jeśli kryzys się szybko skończy, popyt wzrośnie, a koszty finansowania spadną, to firmy będą w stanie szybko zwiększyć podaż. Z drugiej strony, część firm ulokowała swoje rezerwy finansowe w ziemi i dokumentacji, a kiedy kryzys się będzie przedłużał, może im ich zabraknąć.

Spadki sprzedaży mieszkań oznaczają z reguły wzrost popytu na rynku najmu. Taki wzrost obserwowaliśmy już od początku 2021 roku. Pojawienie się w Polsce uchodźców z Ukrainy po wybuchu wojny zaowocował wynajęciem niemal wszystkich dostępnych lokali. W połowie roku czynsze wzrosły o około 30-40 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, co oznaczało wzrost rentowności najmu dla osób, które kupiły nieruchomości w ostatnich latach po niższych cenach.

Rok 2022 był także czasem zahamowania rozwoju tworzącego się sektora instytucjonalnego rynku najmu. Wysokie koszty finansowania i trudności z określeniem kosztów inwestycji, a także postrzeganie Polski jako rynku o podwyższonym ryzyku geopolitycznym, sprawiły, że negocjacje zakupu budynków pod wynajem zostały zawieszone, choć liczba deweloperów zainteresowanych sprzedażą wzrosła. Jeszcze w 2021 roku zainteresowanie deweloperów w zakresie sprzedaży inwestycji do funduszy było niewielkie, a pod koniec 2022 możemy mówić o zupełnie odwrotnej sytuacji – komentuje Aleksandra Gawrońska.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2023 roku będzie zależała od otoczenia geopolitycznego i makroekonomicznego. Przedłużająca się wojna, zwłaszcza jeśli dojdzie do tego mroźna zima, oznaczać będzie problemy z inflacją, długiem publicznym, rynkiem pracy i kosztami finansowania. Z drugiej strony, umiarkowanie łagodna zima zaowocuje spadkiem cen surowców energetycznych, a w konsekwencji przyczyni się do spadku inflacji. Zaś ewentualne zawieszenie broni w Ukrainie, byłoby bardzo pozytywnym impulsem zarówno zmniejszającym skalę ryzyka, jak i wpływającym pozytywnie na nastroje nabywców – dodaje Kazimierz Kirejczyk.

Poziom z II półrocza 2022 mógłby stanowić dobry punkt odniesienia dla akcji kredytowej w I połowie 2023. Zmiany oprocentowania powinny być już niewielkie, a z drugiej strony rynek powinien być z każdym miesiącem bardziej oswojony z ich poziomem.

Pojawiła się zapowiedź rządu odnośnie nowego programu „Pierwsze Mieszkanie”, wspierającego zakupy na własność. Oznacza to, że w krótkiej perspektywie popyt na kredyty spadnie jeszcze wyraźniej. Nie dość, że kolejne banki będą zawieszać udzielanie kredytów opartych o WIBOR i przez jakiś czas część nabywców będzie czekać na pojawienie się ofert opartych o WIRON, a być może na obniżenie bufora ostrożnościowego przez KNF, to jeszcze posiadający zdolność kredytową nabywcy pierwszych mieszkań będą się wstrzymywać z zakupem do momentu uruchomienia nowych kredytów w ramach programu. Wygląda na to, że czeka nas pół roku kredytowej „pauzy strategicznej” – przewiduje Kazimierz Kirejczyk.

W odróżnieniu od popytu kredytowego, ten oparty o oszczędności pozostał w dużym stopniu nienaruszony. Zasoby gotówkowe w polskich bankach prawie nie zmalały. Rozsądnym działaniem jest poszukanie takich inwestycji, które w gwarantowany sposób częściowo zrekompensują im inflację. Tacy nabywcy najprawdopodobniej w dużej części „zaparkują” swoje oszczędności na co najmniej pół roku, czyli do wiosny. W kolejnych miesiącach 2023 roku będą oni podejmować decyzje w zależności od kształtowania się cen, wielkości dostępnej podaży, sytuacji na rynku najmu i alternatywnych możliwości inwestowania.

Na nastroje nabywców będą wpływać sygnały o sytuacji branży i relacji popytu do podaży. Choć ogromna większość deweloperów jest w dobrej kondycji, to nie można wykluczyć poważnych problemów pojedynczych firm. Może to zwiększyć zainteresowanie mieszkaniami objętymi ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, jednostkami gotowymi lub prawie gotowymi. Trudniej będzie firmom w mniejszych miastach, gdzie nowe inwestycje mogą zupełnie wyhamować. Z pewnością, co widać już w statystykach z ostatnich miesięcy, deweloperzy zdecydowanie ograniczą liczbę mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach, co przełoży się na mniejszą liczbę zamówień dla sektora budownictwa. Jeżeli w otoczeniu rynku nie nastąpią wyraźnie pozytywne zmiany, to 2023 roku będzie dla polskiej branży deweloperskiej najtrudniejszym okresem w historii. Branża zareagowała dość spokojnie na wyzwania, które przyniósł mijający rok, wykazując się z jednej strony sporą elastycznością, a z drugiej niechęcią do podejmowania pochopnych decyzji.

Myśląc o dalszej przyszłości musimy pamiętać, że boom na rynku pierwotnym w latach 2016-21 wynikał z równoczesnego wystąpienia szeregu czynników silnie wspierających popyt, a z drugiej umożliwiających równoległy wzrost podaży. Trudno dziś wyobrazić sobie powtórzenie się takiej sytuacji. Wśród głównych ekonomistów przeważa pogląd, że podwyższona inflacja pozostanie z nami na dłużej, co oznacza wyższe oprocentowanie kredytów w kolejnych latach, najprawdopodobniej zbliżone do poziomu 5-6 proc. Dużą pozytywną zmianą będzie natomiast uruchomienie zapowiedzianego programu o stałej stopie dla nabywców pierwszych mieszkań – zaznacza Aleksandra Gawrońska.

W przypadku Polski nasuwają się także pytania o przyszłą dostępność pracowników. Gdy w Ukrainie zapanuje pokój, ruszy tam zapewne wielka akcja odbudowy kraju, w tym także zniszczonych zasobów mieszkaniowych. Będzie temu prawdopodobnie towarzyszyć masowy trend termomodernizacji budynków, nie tylko mieszkalnych, w całej Europie. Skąd wówczas weźmiemy pracowników w sektorze budownictwa w Polsce i ile będziemy musieli im zapłacić? Jak będą się kształtować ceny materiałów, urządzeń i wyrobów budowlanych, zwłaszcza jeśli równolegle Europa będzie starała się zmniejszyć zależność od importu z Chin i wprowadzać nowe technologie, zmniejszające ślad węglowy? I choć byłby to paradoks, to nie można wykluczyć także sytuacji, w której ostatnim okresem z relatywnie dostępnymi i materiałami budowlanymi i wykonawcami okaże się rok 2023.