Świat Powrót do normy?

– Po niestabilnym roku pełnym napięć geopolitycznych, zawirowań gospodarczych i niespójnej polityki monetarnej proces stabilizacji globalnego rynku nieruchomości potrwa do połowy 2023 roku – przewidują eksperci Colliersa w najnowszym raporcie pt. „2023 Global Investor Outlook”, przygotowanym na podstawie opinii globalnych inwestorów. Choć w niektórych krajach, takich jak Wielka Brytania czy USA, doszło już do gwałtownej przeceny, nie jest to zjawisko uniwersalne. W przyszłym roku inwestorzy mogą się spodziewać dużych różnic w przebiegu korekty cenowej w poszczególnych sektorach i na poszczególnych rynkach.

Gdy tylko ceny się ustabilizują, nieruchomości będą stanowić solidną, długoterminową inwestycję oraz zapewnią stabilny strumień przychodów. Jednak lokalne wydarzenia i czynniki makroekonomiczne wciąż mogą zakłócić pozytywne trendy na rynku. Inwestorzy powinni przygotować się więc na pogorszenie sytuacji przed jej poprawą, ponieważ rynki pozostają podatne na kolejne wstrząsy. Przewidujemy wzrost aktywności inwestycyjnej po zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych przez banki centralne, a co za tym idzie – wzrost pewności gospodarczej. W międzyczasie inwestorzy nadal będą poszukiwać okazji i angażować znaczne środki finansowe na ich wykorzystanie – mówi Tony Horrell, szef działu globalnych rynków kapitałowych w Colliersie.

W połowie przyszłego roku przewidujemy stabilizację na rynku transakcyjnym oraz zwiększoną aktywność inwestycyjną. Historycznie doświadczyliśmy długotrwałej kompresji stóp kapitalizacji, dlatego bieżąca presja cenowa powinna być postrzegana jako względnie racjonalna korekta niezbędna do zdrowego funkcjonowania rynku w dłuższej perspektywie. Dodatkowo dla podmiotów o właściwej strategii i zasobach jest to niepowtarzalna okazja do zwiększenia swojego zaangażowania w wysokiej klasy aktywa na bardzo korzystnych warunkach – dodaje Aleksandra Karczewska z Działu Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers w Polsce.

Obawy inwestorów z regionu EMEA

78 proc. respondentów w badaniu przeprowadzonym przez firmę Colliers stwierdziło, że w 2023 roku koszt obsługi zadłużenia będzie miał negatywny wpływ na ich strategię w zakresie nieruchomości. To dziś główny powód niepokoju inwestorów. 63 proc. badanych jako negatywny czynnik wskazało utrudniony dostęp do finansowania. Odpowiedzi te są zgodne z tendencjami odnotowywanymi w innych regionach świata – Azji, Australii i Oceanii (APAC) i obu Amerykach. Z kolei region EMEA wyróżnił się pod względem obaw związanych z kosztami energii i jej dostawami: 78 proc. inwestorów uznało te obszary za swój główny problem. Inne to rosnące napięcie geopolityczne, wskazane przez 72 proc. respondentów, oraz wahania kursowe (61 proc.).

Czynniki napędzające płynność

Podnoszenie stóp procentowych nadal będzie negatywnie wpływało na wartości kapitałowe, co spowoduje pewne trudności w 2023 roku, zwłaszcza w przypadku nieruchomości spoza najwyższej klasy aktywów. Obecnie obserwujemy większą aktywność w pozyskiwaniu funduszy oportunistycznych, wskazującą na poszukiwanie przez inwestorów okazji w warunkach trwającej korekty. Do takich okazji mogą należeć zamknięte fundusze nieruchomości ze zbliżającym się terminem zapadalności, właściciele z ograniczonymi możliwościami zrefinansowania nieruchomości, a co za tym idzie poszukiwanie kreatywnych rozwiązań w zakresie form finansowania, takich jak: finansowanie typu mezzanine, kredyty pomostowe czy finansowanie projektu. Równocześnie fundusze notowane na giełdzie, takie jak REIT-y, oraz deweloperzy, którzy nadal przeprowadzają transakcje z dyskontem do wartości aktywów netto, stwarzają możliwości nabycia obligacji i ich konwersji na udziały, lokują kapitał w istniejące struktury lub – w niektórych przypadkach – dokonują prywatyzacji.

Dyskonta do wartości aktywów netto w sektorze notowanym na giełdzie pozostają wysokie, w związku z czym fundusze typu private equity i podobni inwestorzy będą starać się wykorzystać to w swoich strategiach inwestycyjnych. Spodziewamy się, że w Europie dojdzie do przypadków selektywnych przejęć pakietów kontrolny w REIT-ach, a następnie wycofywania ich z obrotu giełdowego – komentuje Luke Dawson, dyrektor zarządzający ds. rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Colliers.

ESG coraz częściej wyznacza kierunek inwestowania

Jeszcze rok temu zaledwie 10 proc. ankietowanych inwestorów w strategii pozyskania kapitału oraz zbycia lub nabycia aktywów uwzględniało aspekty ESG . Obecnie odsetek ten wzrósł do 17 proc. W szerszym ujęciu kryteria dotyczące ochrony środowiska, społecznej odpowiedzialności biznesu i ładu korporacyjnego (ESG) nadal stanowią kluczowy czynnik w procesie podejmowania decyzji przez inwestorów.

W odpowiedzi na preferencje najemców, surowsze wymogi regulacyjne i rosnące koszty eksploatacji obiektów inwestorzy ponownie analizują wartość nieruchomości oraz kładą w tym roku większy nacisk na szereg aspektów ESG. Spodziewamy się – i mamy na to coraz więcej dowodów – że aktywa uwzględniające aspekty zrównoważonego rozwoju będą coraz bardziej atrakcyjne na rynku, a pozostałe stracą na wartości. Przy tym z zainteresowaniem obserwujemy przepływ kapitału w poszczególnych obszarach, takich jak refinansowanie, modernizacja obiektów, nowe budowy i zbywanie aktywów – mówi Damian Harrington, dyrektor działu badań rynków kapitałowych, Colliers w regionie EMEA.

Dominują najwyższej klasy aktywa

Zmienność rynku skłoniła inwestorów do skupienia się na fundamentach i strategiach defensywnych. W 2023 roku we wszystkich trzech regionach (APAC, EMEA, obie Ameryki) inwestorzy zamierzają inwestować przede wszystkim w nieruchomości biurowe (60 proc.), obiekty przemysłowe i logistyczne (60 proc.) oraz budownictwo wielorodzinne lub budownictwo pod wynajem (48 proc.). W regionie EMEA respondenci najchętniej wskazywali na biura. Większość inwestorów z tego obszaru preferuje największe miasta, o ugruntowanej pozycji (55 proc.), a zaledwie 7 proc. z nich wskazuje miasta drugiej i trzeciej kategorii jako swój pierwszy wybór. Niemniej 39 proc. respondentów zadeklarowało, że w swoich portfelach umieściłoby mieszankę lokalizacji w miastach pierwszej, drugiej i trzeciej kategorii. Inwestorzy mają zatem świadomość, że możliwości inwestycyjne można znaleźć w różnych miastach europejskich i należy je wykorzystać.

Wyższe koszty budowy i eksploatacji budynków

Wśród głównych wyzwań makroekonomicznych w nadchodzącym roku respondenci wymienili stopy procentowe (88 proc.), inflację (74 proc.) i zakłócenia w łańcuchach dostaw (68 proc.). Warto przy tym zaznaczyć, że inflacja i stopy procentowe zwiększają również koszty operacyjne i budowlane, które już teraz są wygórowane ze względu na problemy związane z łańcuchami dostaw i wzrost cen energii. W skali globalnej 85 proc. inwestorów stwierdziło, że rosnące koszty budowy będą miały najbardziej negatywny wpływ na ich zdolność do realizacji strategii inwestycyjnych. Tuż za nimi uplasowały się wyższe koszty eksploatacji obiektów (77 proc.).