Polska Inwestują i czekają na unijne miliardy

Raport BNP Paribas Real Estate Poland “At a Glance Investment Q4 2022”podsumowuje IV kwartał 2022 roku na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych. Wypracowany wynik świadczy nie tylko o stosunkowo dobrej odporności rynku na wstrząsy, ale również o wysokiej reputacji i zaufaniu, jakim inwestorzy obdarzają stabilność fundamentów, na których stoi krajowa gospodarka. Autorzy zwracają uwagę na pozytywną ocenę przez inwestorów rosnących poziomów czynszów przy jednoczesnym limitowaniu wciąż wielu ryzyk w prognozach finansowych.

Wielu graczy wykazuje dużą ostrożność. Z tego względu pod koniec roku stopy kapitalizacji typu „prime” dla niemal wszystkich klas aktywów wzrosły o około 0,25 pp., co wskazuje, że inwestorzy biorą pod uwagę możliwość zmaterializowania się negatywnych scenariuszy. Jednocześnie trend wzrostowy stóp kapitalizacji, szczególnie w przypadku biur i magazynów, jest mocno ograniczany przez spadek podaży oraz wysokie koszty realizacji nowych inwestycji - mówi Mateusz Skubiszewski, Head of Capital Markets, BNP Paribas Real Estate Poland.

W 2022 roku najbardziej widoczna zmiana stóp kapitalizacji dotyczyła dużych obiektów magazynowych o powierzchni ponad 5 tys. mkw. oraz centrów handlowych. W obu przypadkach wzrost wyniósł 0,5 pp.

Mateusz Skubiszewski dodaje, że pod koniec roku możemy spodziewać się odbicia na rynku i wzrostu skali zawieranych transakcji. Pobudzenie inwestycji będzie możliwe w sytuacji uzyskania środków inwestycyjnych o wartości blisko 86 mld euro pochodzących z wieloletniego budżetu UE na lata 2021-2027.

Jak podkreślają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, poszukiwaniu aktywów i zakupom jak nigdy wcześniej towarzyszą dziś wnikliwe analizy, które pod lupę biorą już nie tylko ekonomię, ale również kwestie związane z obszarem ESG. W takim podejściu inwestorzy upatrują szans na zwiększanie odporności portfeli, budowanie ich wartości, a dodatkowo na lepsze warunki finansowania.

Przy ocenie wartości inwestycyjnej wielu klas aktywów, szczególnie biurowców i magazynów, kupujący ogromną wagę przykładają do jakości oraz stabilności najemców. Istotnym czynnikiem jest też średni czas, jaki pozostał do wygaśnięcia umów. Gruntowna analiza tych czynników pozwala zmniejszyć ryzyka związane z zachwianiem stabilności przepływów pieniężnych. Ale nawet mimo wchodzących w grę elementów niepewności, Polska nadal cieszy się zainteresowaniem funduszy, w szczególności ze Stanów Zjednoczonych, Niemiec i Republiki Południowej Afryki. To właśnie kapitał z tych regionów zdominował rynek w 2022 roku. Warto jednak odnotować coraz większy napływ kapitału z pozostałych krajów regionu CEE - podkreśla Marta Gorońska-Wiercioch, zastępca dyrektora w dziale Capital Markets, BNP Paribas Real Estate Poland.

Zakup biurowca to wciąż zdaniem inwestorów bardzo dobry sposób na ulokowanie kapitału. W całym 2022 roku na tę klasę aktywów wydano łącznie 2,1 mld euro, co jest wynikiem wyższym o 24 proc. niż w roku 2021. Najdroższą transakcją była sprzedaż do Google’a kompleksu Warsaw Hub, na którą technologiczny gigant przeznaczył ponad 585 mln euro. IV kwartał 2022 roku również zapisał się istotną sprzedażą. Czeski fundusz Investika & Bug Holdings wszedł w posiadanie – za 113 mln euro – dwóch budynków biurowego kompleksu Face2Face, który w Katowicach postawiło Echo Investment.

Powrót do nowej, postpandemicznej normalności okazał się korzystny dla handlowej klasy aktywów, na którą inwestorzy wydali w sumie 1,45 mld euro, co jest najlepszym wynikiem od 2018 roku. Nieustającym zainteresowaniem cieszyły się mniejsze formaty, ale co istotne, po wielu miesiącach przerwy udało się z sukcesem sprzedać centra handlowe. W ręce nowego właściciela przeszły Forum Gdańsk i Atrium Copernicus. Fundusz Nepi Rockcastle na oba obiekty wydał w sumie 377 mln Euro.

Nieruchomości logistyczne, magazynowe i przemysłowe w 2022 roku wypracowały wynik 2 mld euro. I pomimo 34 proc. udziału w ogólnej wartości rynku, ta klasa aktywów po dwóch latach oddała palmę pierwszeństwa obiektom biurowym. Liderem sprzedaży pozostaje Panattoni, który w 2022 roku dostarczył inwestorom nieruchomości o łącznej wartości ponad 569 mln euro. Największą pojedynczą transakcją była sprzedaż centrum dystrybucyjnego vidaXL we Wrześni, za którą niemiecki fundusz Garbe Group Union Investment zapłacił około 120 mln euro.