CEE W 2022 rządził kapitał krajowy

Wolumen inwestycji w regionie CEE, znajdujący się w 2022 roku na poziomie około 10,7 mld euro, był niższy o 3,3 proc. w ujęciu rocznym, ale o ponad 20 proc. niższy od poziomu sprzed pandemii. Wskaźniki te nie uwzględniają fuzji i przejęć, dlatego eksperci Colliersa szacują, że w 2023 wartość przeprowadzonych transakcji może wynieść od 7 do 10 mld euro. Udział Polski w wolumenie inwestycyjnym 2022 roku wyniósł 55 proc., za nią uplasowały się Czechy (16 proc.) i Rumunia (12 proc.). Bułgaria, Rumunia i Słowacja odnotowały wzrost wolumenów w skali roku, natomiast Czechy, Węgry i Polska odnotowały łagodne spowolnienie, podobnie jak wiele innych rynków w Europie.

Chociaż na rynku pierwotnym brakowało transakcji, które pozwoliłyby na wyznaczenie nowych punktów odniesienia, na niektórych rynkach przesunęliśmy stopy kapitalizacji nawet o 100 punktów bazowych w porównaniu z sytuacją sprzed zaledwie 12 miesięcy. Nie możemy wykluczyć dalszych przesunięć. W związku z tym, że EBC niedawno podniósł swoją kluczową stopę procentową do 3 punktów procentowych, całkowite koszty finansowania mogą obecnie sięgać powyżej 5 punktów. Przy stopach kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na początku 2022, na poziomie obecnych wyższych kosztów zadłużenia lub poniżej, naturalnie nastąpi okres rozbieżności oczekiwań cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi – tłumaczy Josefina Kurfurstova, analityczka w dziale badań na obszarze Czech i CEE w Colliersie.

Sektor biurowy zdominował rok 2022, z 38-procentowym udziałem w transakcjach. Kolejne miejsca zajęły sektor handlowy i przemysłowy, z udziałem odpowiednio 27 i 26 proc. W ciągu ubiegłego roku zawarto 10 dużych transakcji dotyczących pojedynczych aktywów lub portfeli, z których każda przekraczała wartość 200 mln euro i stanowiła około 31 proc. wolumenu inwestycji w regionie. Kapitał krajowy z regionu CEE-6 był najbardziej aktywny w 2022 roku, z udziałem 38 proc. w całkowitym wolumenie regionalnym. Za tą liczbą stał w szczególności kapitał czeski (18,7 proc.), węgierski (7,6 proc.) i rumuński (6 proc.) Za nimi uplasował się kapitał europejski (21,5 proc.) i amerykański (20,5 proc.).

Nasze kluczowe prognozy na 2023 wskazują na optymizm związany z ustabilizowaniem się gospodarek w ciągu roku, ale przed nami droga do opanowania inflacji, obniżenia stóp procentowych i kosztów zadłużenia. Gdy koszt kredytu wzrasta powyżej lub blisko stóp kapitalizacji za najlepsze nieruchomości, nie jest zaskakujące, że wolumeny transakcji ulegają spowolnieniu. Geopolityka i zmiany klimatyczne będą nadal okupować nagłówki gazet, wraz z coraz pilniejszą potrzebą zajęcia się kwestią ESG w sektorze nieruchomości. Mimo to, we wszystkich sektorach rynku w Europie Środkowo-Wschodniej istnieje wiele możliwości, które będą się pojawiać wraz z koniecznością dostosowania się lub zmiany profilu działalności przez uczestników rynku, w miarę rozwoju kilku lub wszystkich powyższych czynników – twierdzi Silviu Pop, szef działu badań w rumuńskim Colliersie

Wskaźnik pustostanów biurowych w większości stolic Europy Środkowo-Wschodniej powoli się stabilizuje, po wzroście do wartości dwucyfrowych w okresie pandemii, w miarę dostosowywania się zarówno podaży, jak i popytu. W wyniku wyższych kosztów budowy i niskiej dostępności w niektórych najbardziej poszukiwanych lokalizacjach, obserwuje się również częściowy wzrost czynszów, zwłaszcza w nowo wybudowanych obiektach. Występuje także więcej zachęt dla najemców, które odzwierciedlają rosnące koszty wyposażenia. Ponadto eksperci Colliersa spodziewają się, że stawki czynszów wzrosną powszechnie w wyniku inflacji.

Wskaźnik pustostanów w sektorze przemysłowo-logistycznym na rynkach wokół stolic Europy Środkowo-Wschodniej utrzymuje się na niskim poziomie, średnio poniżej 5 proc. Segment ten cieszy się zadowalającym poziomem popytu, który często przewyższa podaż w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Wyraźniej niż w przypadku biur, czynsze w sektorze I&L wzrosły w ujęciu rocznym, w niektórych przypadkach znacznie.