Polska Rynki wschodzące na celowniku

Kondycja rynku magazynowego w Polsce kolejny rok z rzędu pokazuje, że ma się on bardzo dobrze i nie planuje zwalniać. Całkowite zasoby rynku magazynowego na koniec 2022 roku przekroczyły 28,3 mln mkw.

Za dynamicznym rozwojem sektora magazynowego w Polsce stoi wiele przesłanek, ale do najważniejszych zaliczyłbym strategiczne położenie naszego kraju na obszarze Europy, stale rozwijającą się infrastrukturę dróg szybkiego ruchu, która ma tutaj kluczowe znaczenie oraz wciąż relatywnie niskie koszty siły roboczej, w porównaniu do krajów zachodnich – komentuje Michał Kozdrój, dyrektor działu wynajmu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Knight Franku.

Z powierzchni magazynowych najczęściej korzystają firmy reprezentujące sektor logistyczny, produkcyjny, e-commerce, dystrybucji oraz produktów szybko zbywalnych.

Rozmawiając z deweloperami o ich potrzebach, najczęściej swoje zainteresowanie kierują w stronę dostępnych gruntów z przeznaczeniem pod zabudowę magazynowo-przemysłową, która położona jest bezpośrednio przy trasach szybkiego ruchu. W tym kontekście z planem budowy magazynów typu big-box i BTS. Niemniej atrakcyjne z punktu widzenia deweloperów są również działki położone w bliskim sąsiedztwie miast, które są przeznaczone pod budowę magazynów miejskich SBU, czyli tzw. small business units oraz tzw. obiektów ostatniej mili z wysokiej klasy powierzchnią biurową – dodaje Michał Kozdrój.

Biorąc pod uwagę pięć głównych obszarów koncentracji powierzchni magazynowej w Polsce, w dalszym ciągu największy udział przypada Warszawie. Na koniec 2022 roku całkowity wolumen powierzchni magazynowej na stołecznym rynku wyniósł 5,7 mln m kw., co stanowiło 20 proc. całkowitej podaży w Polsce.

Z naszych analiz wynika, że rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w latach przed pandemią, tj. 2017-2020 przyrastał o średnio 2 mln mkw. nowej powierzchni rocznie. Rok 2021 przyniósł znaczny wzrost i finalnie zakończył się rekordem nowej podaży na poziomie 3,3 mln mkw. Ubiegły rok przyniósł kolejny, nienotowany dotychczas wynik po stronie zrealizowanej powierzchni – 4,4 mln mkw., która powiększyła zasoby sektora magazynowego w Polsce o 17 proc. – wyjaśnia Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w Knight Franku.

Zadano mi kilka tygodni temu pytanie, który obszar koncentracji wybrałbym w celu inwestycyjnym. Odpowiedziałem bez wahania, że rynki wschodzące. Wiedziałem, że to byłby dobry wybór, a wyniki, które świadczą za tym kierunkiem tylko to potwierdzają. W 2022 roku pierwszy raz w historii największy przyrost nowej powierzchni magazynowej odnotowano właśnie na rynkach wschodzących, gdzie do użytku zostało oddane ponad 1 mln mkw. Kolejne pozycje w rankingu najdynamiczniej rosnących regionów w 2022 roku przypadły Polsce centralnej z wynikiem 650 tys. mkw. oraz Górnemu Śląskowi z nową podażą na poziomie 550 tys. mkw. – dodaje Michał Kozdrój.

Największymi projektami, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie w 2022 roku były: Hillwood Bydgoszcz (104,3 tys. mkw.) dla Zalando Lounge, EQT Exeter Park Świebodzin (100 tys. mkw.), hala magazynowa w parku P3 Poznań II (82 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Sosnowiec III (82 tys. mkw.).

Rekordowej nowej podaży towarzyszył wysoki wolumen powierzchni w budowie, choć zdecydowanie niższy niż w 2021 roku. Osiągnięty na koniec 2022 roku wynik na poziomie 3,4 mln mkw. zanotował 30 proc. spadek w ujęciu r/r. Najczęstsze powody, które wpływały na wstrzymywanie się z rozpoczynaniem nowych projektów wiązały się z wyraźnym wzrostem kosztów budowy, kosztów finansowania oraz słabszą koniunkturą gospodarczą w Polsce, a także niepewnością w globalnej gospodarce – wskazuje Szymon Sobiecki.

W 2022 roku utrzymywała się również wysoka aktywność najemców, co przełożyło się ma podpisanie umów opiewających 6,8 mln m kw. powierzchni logistyczno-produkcyjnej. Jest to drugi najwyższy wynik wynajętej powierzchni magazynowej, który był jedynie o 300 000 m kw. mniejszy od rekordowego wyniku z 2021 roku.

Największe transakcje sfinalizowane w 2022 roku podpisane zostały z firmami reprezentującymi branżę logistyczną oraz e-commerce w Panattoni BTS Sulechów (90 000 m kw.), Panattoni Park Poznań A2 (82 000 m kw.) oraz Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (75 000 m kw.). Zdecydowanymi faworytami przy wyborze lokalizacji wśród najemców cieszyły się kluczowe rynki magazynowe w Polsce, tj. Warszawa, Górny Śląsk oraz Polska Centralna. Zyskujące regularnie wśród deweloperów i najemców rynki wschodzące, uplasowały się na czwartej pozycji.

Pomimo rekordowej nowej podaży dostarczonej na rynek, utrzymująca się wysoka aktywność najemców przełożyła się na spadek ilości dostępnej powierzchni. Na koniec grudnia 2022 roku współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 4,1 proc., notując spadek o 0,3 pp. w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim, natomiast utrzymał się na tym samym poziomie co w III kwartale 2022 roku – dodaje Szymon Sobiecki.

Po latach stabilizacji, w II połowie 2022 roku czynsze wywoławcze w sektorze magazynowym zdecydowanie wzrosły. Wyższe koszty finansowania nowych projektów, wysokie koszty budowy oraz rosnące ceny usług i mediów znalazły swoje odzwierciedlenie również w warunkach najmu powierzchni magazynowej. Właściciele już na poziomie oferty uzależniają wywoławczą stawkę czynszu od długości umowy najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni oraz szczególnych oczekiwań najemcy co do wykończenia powierzchni. Najdroższym rynkiem magazynowym był warszawski obszar koncentracji, gdzie czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 3,50-6,50 EUR/m kw./miesiąc. W pozostałych regionach stawki wywoławcze utrzymywały się w przedziale od 3,50 do 4,50 euro za mkw. miesięcznie, wyjątkiem jest krakowski obszar koncentracji, który pozostawał droższy, a czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 3,50–5 euro za mkw. miesięcznie.

Nieustające zainteresowanie sektorem magazynowym widać również w obszarze inwestycyjnym. Przez dwa lata pandemii rynek magazynowy deklasował rywali, ale w 2022 roku zajął drugą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych z udziałem sięgającym 34 proc. oraz wolumenem transakcji powyżej 1,94 mld euro. Trzeba tutaj wyjaśnić, że osiągnięty wynik w znacznym stopniu został ukształtowany przez transakcje pojedynczymi aktywami. Na transakcje portfelowe, które dominowały w wolumenie inwestycyjnym w poprzednich latach, przypadło w 2022 roku około 35 proc. zainwestowanego kapitału – komentuje Michał Grabara, dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych w Knight Franku.

Największą ubiegłoroczną transakcją portfelową był zakup portfela magazynowego Hillwood przez CBRE IM o wartości przekraczającej 0,5 mld euro. W 2022 roku sfinalizowano także, m.in. zakup portfolio 7R przez CTP, portfele obiektów magazynowych Panattoni nabyli Ares i Accolade, portfel Cromwell został sprzedany do Partners Group & Peakside.

Najbardziej interesującym miernikiem z punktu widzenia rynku inwestycyjnego są stopy kapitalizacji, które wzrosły w przypadku aktywów magazynowych na koniec 2022 roku. Biorąc pod uwagę najlepsze wielkonajemcowe obiekty magazynowe zlokalizowane w głównych obszarach koncentracji, to stopy kapitalizacji były szacowane na poziomie około 5,5-6 proc. Należy jednocześnie podkreślić, że ze względu na wysokie koszty finansowania i zmieniające się oczekiwania inwestorów, aktualnie negocjacje cenowe toczą się przy wyższych stopach kapitalizacji – dodaje Michał Grabara.