Polska Skok kosztów i negocjacje z inwestorami

Wyniki badania wskazują, że skutki inwazji Rosji na Ukrainę w 2022 roku przekładające się na utrudnienia w realizacji inwestycji odczuwa do dziś 88 proc. firm budowlanych w Polsce. Ogólny wzrost kosztów realizacji inwestycji wskazuje 84 proc. przedsiębiorstw, a 78 proc. odczuwa przede wszystkim wzrost cen materiałów budowlanych. Połowa firm ocenia wzrost kosztów na 10-20 proc., a jedna trzecia twierdzi, że przekroczył on 20 proc. Zakłócenia w łańcuchach dostaw spowodowały opóźnienia w dostawach materiałów lub niemożność ich zakupu, na co zwróciło uwagę odpowiednio 48 i 40 proc. respondentów. Jedna na trzy firmy odnotowała exodus wykwalifikowanych pracowników.

Problem dotyczy w szczególności umów zawartych jeszcze przed eskalacją wojny w Ukrainie w 2022 roku i dotyczy na równi generalnych wykonawców i podwykonawców realizujących kontrakty długoterminowe. Przewidujemy, że w 2023 roku wiele spółek z sektora budowlanego i infrastruktury w dalszym ciągu będzie próbować renegocjować kontrakty, aby dostosować je do zmienionych okoliczności – prognozuje Piotr Olkowski, adwokat z kancelarii DLA Piper.

Jak pokazało badanie, w ciągu minionego roku jedynie 26 proc. firm osiągnęło porozumienie z inwestorem w sprawie zmiany warunków wynagrodzenia, a w 27 proc. przypadków okazało się to niemożliwe. Reszta, czyli niemal połowa ankietowanych, w dalszym ciągu prowadzi jeszcze negocjacje z zamawiającymi.

Obecna sytuacja jest niezwykle trudna, porównywalna tylko z kryzysem sprzed 10 lat z okresu przygotowań do Euro 2012. Jednak z takim szokiem cenowym nie mieliśmy nawet wtedy do czynienia. Dążenie firm budowlanych do waloryzacji wynagrodzenia jest zatem całkowicie uzasadnione, przy czym każdy wniosek o waloryzację należy rozpatrywać indywidualnie, uwzględniając specyfikę i warunki realizacji danego kontraktu. Z naszych doświadczeń wynika, że kluczem do sukcesu jest w szczególności właściwie przygotowana analiza kosztowa, w tym wykazanie, że wykonawca na etapie składania swojej oferty dochował należytej staranności i uwzględnił możliwe do przewidzenia ryzyka związane ze zmianami cen. Jest to szczególnie ważne w negocjacjach z inwestorem z sektora publicznego – podkreśla Michał Lempkowski, partner zarządzający i ekspert ds. analiz terminowych i kosztowych w CCM.

W obliczu silnego wzrostu kosztów coraz więcej spółek budowlanych podejmuje negocjacje, aby dostosować zapisy zawartych umów do aktualnych realiów rynkowych. Jeżeli w umowie nie ma klauzuli adaptacyjnej lub waloryzacyjnej, bądź zasady waloryzacji są niewystarczające do skompensowania wzrostu kosztów, to w wielu przypadkach wykonawcy są uprawnieni do występowania do sądu, aby sąd, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, dostosował treść umowy do zmienionych okoliczności (np. poprzez podwyższenie wynagrodzenia należnego wykonawcy). Zgodnie z dotychczasową linią orzeczniczą sądy dążą do rozdzielenia między strony ryzyka gospodarczego związanego z nadzwyczajnym wzrostem cen, więc decydując się na drogę sądową wykonawcy mają szansę odzyskać przynajmniej część poniesionych strat, wynika z raportu.

Z badania wynika, że 14 proc. przedsiębiorców planuje dochodzić pełnej rekompensaty wzrostu kosztów na drodze sądowej.

Zgodnie z przeważającym poglądem wyrażonym w doktrynie i orzecznictwie, pozew zawierający wniosek o sądową zmianę umowy, dostosowanie jej do zmienionych okoliczności np. poprzez podwyższenie wynagrodzenia, powinien być złożony jeszcze w okresie, gdy kontrakt jest realizowany, a nie po jego zakończeniu. Wszczęcie sporu sądowego nie musi oznaczać zakończenia negocjacji. Z naszego doświadczenia wynika, że wielokrotnie w trakcie negocjacji ich pomyślne zakończenie i podpisanie porozumienia lub aneksu do kontraktu udawało się dopiero po wszczęciu postępowania sądowego. Gdy formalnie rozpoczęty zostaje spór w sądzie, obie strony mają świadomość, że brak wypracowania ugodowego stanowiska spowoduje konieczność angażowania się w kosztowny i długotrwały proces – zwraca uwagę Piotr Olkowski z DLA Piper.

Jak oceniają przedstawiciele DLA Piper i CCM, w przeciwieństwie do szczególnie trudnych dla budowlanki lat 2009-2012, obecnie wyraźnie widać wysiłki inwestorów i urzędów publicznych, zmierzające do usprawnienia procesu realizacji kontraktów w związku z sytuacją gospodarczą.

Dostrzegają to również spółki z sektora budowlanego i infrastruktury. Ankietowani przedsiębiorcy, którzy zawarli porozumienie z inwestorem, uważają, że pomocne w jego osiągnięciu były zwiększone limity waloryzacyjne zastosowane między innymi przez GDDKiA, a także opinie Urzędu Zamówień Publicznych i rekomendacje Prokuratorii Generalnej RP. Z opinii tych wynika, że gwałtowne zmiany cen materiałów i robót budowlanych spowodowane konfliktem zbrojnym w Ukrainie uzasadniają zmianę umów po spełnieniu określonych warunków. Obie opinie przyczyniły się to stworzenia pozytywnego klimatu do rozmów o waloryzacji zawartych kontraktów.

Badanie przeprowadzono wśród największych spółek z branży budowlanej, m.in. wśród wszystkich firm zrzeszonych w Polskim Związku Pracodawców Budownictwa.