Polska Luka podażowa już jest w Warszawie

Po raz pierwszy od wielu lat w I kwartale 2023 roku warszawski rynek biur nie powiększył swoich zasobów, co jest potwierdzeniem, że prognozowana luka podażowa stała się faktem. Taki stan rzeczy jest wynikową kilku nakładających się na siebie czynników: pandemii i jej konsekwencji, spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów utrzymania nieruchomości, kryzysu energetycznego i napięć geopolitycznych. Nie bez znaczenia są też zmiany w sposobie postrzegania i wykonywania pracy, włącznie z niedawnym wejściem pracy zdalnej do Kodeksu Pracy.

Istniejąca luka podażowa w warszawskich biurach teoretycznie powinna motywować najemców do jak najszybszego podejmowania decyzji o najmie powierzchni. Tak się jednak nie dzieje, a wpływ na to mają zawirowania gospodarcze, ogólne negatywne postrzeganie perspektyw panujących na rynku oraz wysokie koszty fit-outu. Obserwujemy w związku z tym trend opóźniania w zamykaniu transakcji – komentuje Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wydłużenie procesów decyzyjnych dotyczy nie tylko najemców biur, ale również inwestorów oraz deweloperów. Zamrażaniu projektów sprzyjają niezmiennie wysokie koszty budowy i prognozowane spowolnienie po stronie popytu na biura.

Biurowce, które oddawane były do użytku na przestrzeni ostatnich 12-18 miesięcy i które na początku miały wolniejsze tempo komercjalizacji, teraz wypełniły się najemcami. Widmo ograniczonej podaży przełożyło się na wzrost stawek czynszów i na wydłużenie długości umów. Co więcej, malejąca podaż powierzchni biurowych nadal będzie wywoływać presję na wzrost czynszów bazowych i efektywnych.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że w 2022 roku w stolicy wydano najwięcej pozwoleń na budowę dla nowoczesnych kompleksów biurowych od trzech lat. W sumie było ich siedem. To o pięć więcej niż w 2021 roku.

W ostatnim roku deweloperzy byli bardziej niż ostrożni, jeśli chodzi o rozpoczynanie projektów biurowych. Ale pozytywnym sygnałem dla rynku może być to, że jednak sporo działo się w temacie formalno-prawnego przygotowywania gruntów pod nowe inwestycje. Co ważne, po raz kolejny Wola wykazała się największą siłą przyciągania nowoczesnych biurowych kompleksów. Aż trzy z siedmiu wydanych pozwoleń dotyczyło inwestycji planowanych właśnie w tej dzielnicy – podaje Klaudia Okoń, starsza konsultantka w Dziale Business Intelligence Hub & Consultacy, BNP Paribas Real Estate Poland.

W I kwartale najemcy biurowi po raz pierwszy w historii zobaczyli tak wysokie podwyżki opłat eksploatacyjnych. Rekordowe wzrosty są skutkiem wysokich cen energii elektrycznej, ciepła i wody, drożejących za sprawą inflacji cen towarów, a także wzrostu podatków i opłat lokalnych. Oprócz tego z początkiem 2023 roku wzrosła płaca minimalna – do 3 490 zł. To o 480 zł więcej niż w roku poprzednim, a kolejna podwyżka płacy minimalnej czeka nas już 1 lipca.

Szacujemy, że najemcy warszawskich biur płacą dziś za opłaty eksploatacyjne o około 30 proc. więcej niż w poprzednim roku. To o tyle istotne, że obok czynszu i opłat za media, zajmują one kluczową pozycję w strukturze comiesięcznych wydatków ponoszonych z tytułu wynajmu powierzchni biurowej. Obok wzrostu opłat eksploatacyjnych i czynszowych, wydłużają się też okresy najmu – zaznacza Małgorzata Karczewska, konsultantka z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Pod koniec I kwartału za najlepsze biura w Warszawie trzeba było zapłacić od 26 do 28 euro/mkw. za miesiąc. Średni czynsz wywoławczy w najmłodszych biurowcach, nie starszych niż pięć lat, oscylował w przedziale 16,6–18,5 euro/mkw. za miesiąc. Za powierzchnie w budynkach mających od sześciu do 10 lat trzeba było zapłacić między 16,7 a 17,1 euro/mkw. miesięcznie, a w najstarszych, mających ponad 10 lat od 14,8 do 15,3 euro/mkw. za miesiąc.

W pierwszych trzech miesiącach popyt brutto na nowoczesne powierzchnie biurowe wyniósł blisko 159 tys. mkw. To wynik aż o 40,5 pp. gorszy od zarejestrowanego w I kwartale 2022 roku. Najemcy po raz kolejny na celownik najczęściej brali biura w strefach: Centrum i Centralny Obszar Biznesu (55 proc.) oraz Służewiec (16 proc.).

Najwyższy udział w strukturze popytu odnotowały nowe umowy, włączając w to umowy przednajmu. Wynosił on aż 70 proc. Na renegocjacje przypadło 23 proc. podpisanych kontraktów, a na ekspansje jedynie 5 proc. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że w I kwartale najwięcej powierzchni biurowej zajęły firmy z sektora obsługi biznesu (19 proc. zarejestrowanego popytu brutto), dalej firmy produkcyjne (10 proc.) i z sektorów bankowego, ubezpieczeniowego oraz inwestycyjnego, a także z logistycznego (po 9 proc.). Na koniec analizowanego kwartału 11,6 proc. warszawskich biur było pustych.

W porównaniu z poprzednim kwartałem wskaźnik pustostanów nie zmienił się. Dostępność powierzchni biurowej na koniec marca wynosiła 724,6 tys. mkw., co w porównaniu do IV kwartału 2022 roku daje spadek o niespełna 2 tys. mkw. Z raportu wynika, że połowa stref biurowych w stolicy zanotowała spadek tego wskaźnika. Dostępna powierzchnia najbardziej skurczyła się w korytarzu Puławska (o 1,5 pp.) i w strefie Centralnego Obszaru Biznesu (o 1 pp.).