Polska Spokojny początek roku

Firmy wraz z wejściem w życie nowej ustawy dotyczącej pracy zdalnej, do końca I kwartału musiały określić, jaki model pracy będą stosować, co tłumaczy dość zachowawcze podejście najemców w zakresie wynajmowania powierzchni biurowej w pierwszych trzech miesiącach 2023. Nie bez znaczenia pozostaje też zapowiadana już od dawna luka nowej podaży prognozowana na ten rok. W I kwartale 2023 roku na terenie Warszawy do użytku nie oddana została ani jedna inwestycja biurowa.

Jak przypominają eksperci JLL, ostatnie lata przyzwyczaiły nas do rekordowych przyrostów podaży rzędu 200-300 tys. mkw. rocznie. Ten trend ulegnie odwróceniu w nadchodzących dwóch latach. Zgodnie z prognozami nowe budynki planowane na 2023 rok dostarczą łącznie 75 tys. mkw. oraz 115 tys. mkw. w 2024 roku.

Na koniec zeszłego kwartału w budowie znajdowało się blisko 215 tys. mkw. powierzchni. Pomimo niewielkiego wzrostu w ujęciu kwartał do kwartału, związanego z rozpoczęciem budowy The Form, jest to nadal jeden z najniższych wyników notowanych na przestrzeni lat. Niezmiennie, najwięcej nowej powierzchni powstaje w centralnej części miasta, gdzie realizowane są takie projekty jak The Bridge, Lixa oraz Vibe.

W I kwartale 2023 roku najemcy ostrożnie podchodzili do podpisywania umów na powierzchnie biurowe w Warszawie i popyt w tym okresie osiągnął blisko 159 tys. mkw. Porównując ten wynik do I kwartału roku ubiegłego, wolumen transakcji był obecnie o 40 proc. niższy. Według wstępnych prognoz całkowita aktywność najemców będzie porównywalna do wyniku z 2021 roku, a kolejne lata przyniosą delikatny wzrost popytu na biura.

Łączna wartość inwestycji biurowych w Polsce wyniosła 115 mln euro, stanowiąc najniższy wolumen transakcji dla I kwartału od 2017 roku. Wynik ten był o 85 proc. niższy w stosunku do I kwartału 2022 roku, kiedy to The Warsaw Hub został przejęty przez Google, ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce.

Największą transakcją biurową w I kwartale 2023 roku był zakup My Place II. Biurowiec został sprzedany przez Echo Investment czeskiemu inwestorowi Trigea, a wartość transakcji osiągnęła prawie 45 mln euro. Równie znaczący był zakup czterech budynków Wiśniowy Business Park przez węgierską firmę z branży nieruchomości – Indotek.

Choć w ostatnich kwartałach, znaczący udział w strukturze popytu miały renegocjacje umów, to w pierwszych trzech miesiącach 2023 roku stanowiły one jedynie 23 proc., a na aż 70 proc. składały się nowe umowy (włączając umowy przednajmu i powierzchnie wynajęte na potrzeby własne). Ekspansje odpowiadały jedynie za 5 proc. zarejestrowanego popytu. Wśród największych transakcji odnotowanych od początku stycznia do końca marca były: renegocjacja umowy najmu Accenture na 8,8 tys. mkw. w Proximo II, wynajęcie na potrzeby własne 8,7 tys. mkw. przez DPD w ich nowej siedzibie oraz nowa umowa najmu na 7 tys. mkw. podpisana przez poufnego najemcę z sektora usług dla biznesu w budynku P180. To właśnie firmy z sektora usług dla biznesu były najaktywniejsze w I kwartale 2023 roku, a ich udział w całkowitym popycie na biura stanowił około 20 proc. Najemcy z sektorów produkcji, bankowości/ubezpieczeń/inwestycji i logistyki odpowiadali za około 10 proc. aktywności. Niezmiennie najbardziej popularnymi strefami wśród firm w tym okresie okazały się Centrum, Centralny Obszar Biznesu oraz Służewiec.

Na koniec marca 2023 roku współczynnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 11,6 proc. (10,2 proc. w strefach centralnych i 12,7 proc. poza centrum). Indeks ten utrzymał się na stabilnym poziomie w porównaniu do poprzedniego kwartału i jest o 0,6 pp. niższy w odniesieniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Dodatkowo, na rynku znajduje się ponad 100 tys. mkw. powierzchni wystawionej przez firmy na podnajem. Powierzchnie oferowane na relatywnie długi okres, nawet ponad trzy lata i w niektórych przypadkach stanowią konkurencję dla tradycyjnego najmu. Choć tego typu przestrzenie nie są uwzględniane w strukturze pustostanów, to warto zwrócić uwagę na to, że są dostępne dla najemców. Uwzględniając powierzchnie na podnajem we współczynniku pustostanów, jego poziom wzrósłby do 13,3 proc. na koniec marca 2023 roku.

Po chwilowym spadku oferty podnajmu do poziomu około 80 tys. mkw., ponownie widzimy powrót do wyższych wartości. Oznacza to, że firmy dalej rewidują plany dotyczące przyszłości swojego miejsca pracy. Nadchodzące kwartały przyniosą sukcesywny spadek dostępności wolnej powierzchni w strefach centralnych. Poziom pustostanów poza centrum również będzie wykazywał tendencję spadkową, jednak o słabszej dynamice. Popyt na biura wysokiej jakości utrzymuje się na stabilnym poziomie, co jest konsekwencją tzw. fly to quality, czyli skupianiu się uwagi firm na najlepszych technologicznie i jakościowo budynkach – podkreśla Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Ze względu na lukę nowej podaży w kolejnych latach, dla najemców poszukujących dużych powierzchni biurowych i celujących w nowe projekty wyzwaniem będzie znalezienie biura spełniającego wszystkie wymagania. Część z nich będzie musiała rozważyć dostępne na rynku alternatywy. Niewątpliwie jest to szansa dla starszych obiektów, które – poza dostępną od zaraz powierzchnią – oferują często już zaaranżowane biura i znaczną elastyczność pod względem warunków najmu. Z pewnością efektem tej sytuacji będzie zwiększony udział renegocjacji w transakcjach najmu – uważa Tomasz Czuba, head of Office Leasing and Tenant Representation, JLL.

W początku roku eksperci JLL zanotowali niewielki wzrost stawek za najlepsze nieruchomości biurowe w centrum. Obecnie czynsz za wynajem powierzchni w najwyższej klasy w obiektach w tej strefie wynosi 18-23,5 euro/mkw. miesięcznie. Na koniec marca 2023 roku w Warszawie stawki kształtowały się od 18 do 26 euro/mkw. miesięcznie w strefach centralnych oraz między 11 a 17 euro/mkw. miesięcznie poza nimi. Presja wzrostowa na czynsze za najlepsze powierzchni biurowe i za opłaty eksploatacyjne utrzyma się w kolejnych kwartałach, szczególnie w centrum miasta.

Ograniczona liczba ofert doprowadziła do dalszego wzrostu stóp kapitalizacji za powierzchnie biurowe. Na koniec I kwartału stopy kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów, z pięcioletnimi umowami najmu, wynosiły około 5,5 proc.