Polska Popyt w górę, podaż w dół

Aktywność najemców wzrosła w 2025 roku o około 8 proc. rok do roku, osiągając poziom ponad 1,56 mln mkw. wynajętej powierzchni. Przy rekordowo niskiej od 20 lat podaży (nieznacznie powyżej 109 tys. mkw. w 2025 roku) oraz prognozowanych w nadchodzących latach niewielkich wolumenach ukończonej powierzchni rynek notuje wyraźny spadek pustostanów oraz wzrostową presję na stawki czynszów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach centralnych.

Stabilnie niska aktywność deweloperów

Na koniec IV kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce osiągnęły poziom prawie 13 mln mkw. Wśród największych oddanych budynków w Warszawie znalazły się: The Bridge (47 tys. mkw. – Ghelamco) oraz Office House (27,8 tys. mkw. – Echo Investment). W miastach regionalnych skala ukończonych projektów była mniejsza – wśród oddanych projektów można wyróżnić krakowski biurowiec Stella Office (9,9 tys. mkw. – Grupa Zasada).

Wolumen oddanej do użytku powierzchni był w ubiegłym roku niski i wyniósł nieznacznie powyżej 109 tys. mkw., z czego 81 proc. było zlokalizowane w stolicy, a jedynie 20,5 tys. mkw. w miastach regionalnych. Jest to rezultat trwałego spadku wolumenu nowej powierzchni w budowie. Przykładowo w Warszawie deweloperzy biurowi realizują obecnie ok. 160 tys. mkw. Tyle samo metrów kwadratowych buduje się w miastach regionalnych, ale razem wziętych – komentuje Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Dodatkowo w regionach relatywnie często obserwowane jest zjawisko wydłużania terminów oddania nieruchomości, co jest efektem konieczności albo pozyskania najemców, albo po prostu oczekiwania na poprawę sytuacji na rynku.

Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się w 2026 roku o około 170 tys. mkw., natomiast w 2027 roku prognozowana podaż znajdzie się na jeszcze niższym poziomie – około 140 tys. mkw. – dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight manager, Cushman & Wakefield.

Aktywność najemców z kilkuprocentowym wzrostem

Zarówno w Warszawie, jak i regionach aktywność najemców w 2025 roku była wyższa rok do roku i wyniosła łącznie ponad 1,56 mln mkw. wynajętej powierzchni.

Popyt w Warszawie wzrósł w ubiegłym roku o 7 proc. i wyniósł ponad 794 tys. mkw. Aktywność najemców na rynkach regionalnych była zbliżona i zamknęła się wynikiem ok. 772,5 tys. mkw., co oznacza ok. 8-procentowy wzrost względem całego 2024 roku. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego – te trzy sektory odpowiadały za prawie połowę wynajętej powierzchni. W ciągu 12 miesięcy 2025 roku struktura stołecznych transakcji została zdominowana przez renegocjacje – 50 proc., udział nowych umów wyniósł 40 proc., ekspansji – 6 proc., a powierzchnia zajęta przez właściciela odpowiadała za 4 proc. całości wynajętej powierzchni. W strukturze transakcji w regionach, podobnie jak w stolicy, przeważały renegocjacje – odpowiadały one za 52 proc. popytu poza Warszawą, nowe umowy za 38 proc. najmu, z kolei ekspansje – za około 7 proc. Powierzchnie zajęte przez właściciela dotyczyły zaledwie 3 proc. całego wolumenu umów – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Pustostany z trendem spadkowym

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec IV kwartału 2025 roku wyniósł 13,1 proc., co stanowi spadek o 0,8 pp. kw./kw. oraz spadek o 1,2 pp. rok do roku. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,6 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 9,1 proc. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano we Wrocławiu (-1,9 pp.), Katowicach (-1,8 pp.) oraz Łodzi (-1,4 pp.). Inne miasta doświadczyły jedynie nieznacznych zmian. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,7 mln mkw., co oznacza około 9-procentowy spadek rok do roku.

W grudniu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00–28,00 euro/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00–19,00 euro/mkw./miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych. Wzrosty czynszów obserwowano przede wszystkim w budynkach w Centrum – zarówno w trakcie budowy, jak i w istniejących. Czynsze w budynkach zlokalizowanych w innych stołecznych dzielnicach również rosły, choć w niższej skali, zbliżonej lub nieznacznie wyższej względem wskaźnika inflacji.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 14,00–17,50 euromkw./miesiąc. Jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w szczególnie dobrych lokalizacjach.