Polska Aktywność najemców rośnie

Na szczególne wyróżnienie zasługuje Kraków, gdzie wynajęto około 270 tys. mkw. – to rekord w historii tego rynku. Choć 63 proc. podpisanych umów stanowiły odnowienia, tak wysoki wolumen transakcji pokazuje skalę aktywności najemców oraz dojrzałość krakowskiego rynku biurowego. Kolejny rekord padł także we Wrocławiu, gdzie wynajęto ok. 180 tys. mkw. Tak wysoki popyt napotyka jednak ograniczenie w postaci niskiej dostępności większych powierzchni w najlepszych lokalizacjach. W ciągu roku oddano do użytku rekordowo niską podaż w ostatnim dwudziestoleciu – jedynie 20,5 tys. mkw. Buduje się też niewiele, bo około 221,3 tys. mkw. Aktywność deweloperów skupiona jest głównie w Poznaniu i Krakowie.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy krakowski rynek biurowy jeszcze bardziej upodabniał się do warszawskiego. Podobnie jak w stolicy, obserwowaliśmy tam narastającą segmentację biur – w najlepszych, dobrze zlokalizowanych projektach czynsze rosły, w obiektach starszych, położonych z dala od centrum – pozostawały stabilne lub spadały. Także tu podaż nowoczesnych powierzchni biurowych jest bardzo niska, w związku z czym zainteresowane firmy muszą planować przeprowadzkę z dużym wyprzedzeniem. Przewidujemy, że w 2026 roku rozdźwięk pomiędzy Krakowem a pozostałymi rynkami regionalnymi będzie się jeszcze zwiększał, i to praktycznie pod każdym względem – wysokości stawek czynszowych, popytu i podaży nowych projektów – komentuje Dorota Gruchała, head of Kraków Office JLL Polska.

Popyt: mocna końcówka roku

W IV kwartale 2025 roku podpisano umowy najmu na około 250 tys. mkw. łącznie, co stanowiło 32 proc. rocznego popytu. Wolumen transakcji dla roku oraz IV kwartału był rekordowy w historii. Na rynek powróciło zainteresowanie umowami nowymi i ekspansjami, których udział w rynku to 48 proc. Jednak kilkanaście największych transakcji na rynku (tych w przedziale 10-20 tys. mkw.) było renegocjacjami. Wśród nich znalazło się m.in. odnowienie najmu przez Shell w Krakowie na ok. 23 tys. mkw.

Z perspektywy sektorów działalności najemców, najaktywniejszymi były firmy z branż: IT (ponad 133 tys. mkw.), usług profesjonalnych (ok. 125 tys. mkw.) oraz produkcyjnych (120 tys. mkw.).

Podaż rekordowo niska

Rynki regionalne w Polsce oferowały na początku 2026 roku łącznie 6,72 mln mkw. biur. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami byliśmy świadkami rekordowo niskiego poziomu nowej podaży. W związku z wolniejszym wchłanianiem się powierzchni biurowej, niektórzy deweloperzy decydowali się na opóźnienie rozpoczynania nowych inwestycji i skupiali się na pełnej komercjalizacji wcześniej ukończonych projektów. Jak już wspomniano, w ciągu ostatnich 12 miesięcy do użytku oddano jedynie 20,5 tys. mkw. Ukończono pięć małych biurowców w Krakowie, Poznaniu i Lublinie, a największym z nich był Stella Office w Krakowie o pow. 9,9 tys. mkw.

Eksperci JLL przewidują, że w 2026 roku na rynek trafi tylko około 95 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego niemal 1/3 to budynki, którym przesunięto terminy oddania do użytku. Nie należy również spodziewać się powrotu do wolumenów obserwowanych przed 2024 rokiem.

Na początku 2026 roku w budowie znajdowało się 221,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego najwięcej w Poznaniu (75,2 tys. mkw.), Krakowie (59,7 tys. mkw.) i Katowicach (27,8 tys. mkw.). Średnia wielkość biurowców, które wkrótce zasilą nową podaż w miastach regionalnych, to ok. 11 tys. mkw. Ponad 15 proc. powierzchni budowanych biur jest zabezpieczone umowami przednajmu, a najwięcej takich kontraktów podpisano w Poznaniu (ponad 10 tys. mkw.) i w Trójmieście (ok. 9 tys. mkw.). Ponadto ok. 13 tys. mkw. jest budowane przez firmy na własny użytek.

Pustostany i czynsze

Średni współczynnik pustostanów pod koniec ubiegłego roku wyniósł 16,9 proc., mniej o niemal 1 punkt procentowy w stosunku do 2024 roku. Najwyższe poziomy obserwujemy w Katowicach (21,6 proc.) i we Wrocławiu (20 proc.). To znacząca część rynku, ale powierzchnię niewynajętą w dużym stopniu generują starsze obiekty z niedużymi i rozproszonymi modułami. Nie jest to często zasób, który odpowiada aktualnym potrzebom najemców, poszukujących zazwyczaj najnowocześniejszych obiektów w prestiżowych lokalizacjach. Przewidujemy, że w związku ze zmniejszoną nową podażą i rosnącym popytem netto, dostępność powierzchni w najnowszych biurowcach będzie się sukcesywnie zmniejszać – komentuje Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Czynsze biurowe na rynkach regionalnych w 2025 roku kształtowały się w przedziale od 11,5 euro do 20,0 euro/mkw./miesiąc. W ciągu roku odnotowano wzrost stawek za najlepsze nieruchomości w Krakowie (o 1,5 euro/mkw./miesiąc), w Poznaniu (o 0,5 euro/mkw./miesiąc), oraz niewielkie podwyżki we Wrocławiu i Łodzi. W pozostałych miastach czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie.

Istotną zmianą zaobserwowaną w 2025 roku była polaryzacja stawek w Krakowie. W centrum są już znacząco wyższe niż w bardziej oddalonych rejonach miasta, a różnica może wynosić nawet 6 euro/mkw./miesiąc. Stanowi to jeden z dowodów rosnącej dojrzałości krakowskiego rynku biurowego.

W odniesieniu do warunków najmu, najnowsze biurowce wymagają zawierania umów przeważnie na okres 5-7 lat. W przypadku niektórych najemców okresy te mogą wynosić nawet 10 lat, co jest uzasadnione wysokimi kosztami, przede wszystkim fit-outu. Starsze budynki charakteryzują się większą elastycznością warunków: nowe kontrakty na 3-5 lat, a renegocjacje na okres 2-5 lat.